Berliner Investmentmarkt wird von wenigen Großdeals geprägt

BERLIN, 11. Januar 2024 – Das Jahr 2023 ist auf dem Berliner Investmentmarkt ohne große Impulse zu Ende gegangen. Entsprechend gering fällt das Transaktionsvolumen aus, das mit 4,77 Milliarden Euro um mehr als die Hälfte unter dem Vorjahreswert liegt (minus 57 Prozent). Im langjährigen Vergleich zeigt sich das schwache Abschneiden noch deutlicher: Der Zehnjahreswert wird um 66 Prozent, der Fünfjahreswert um 73 Prozent verfehlt. 

Ein Hauptgrund für das schlechte Ergebnis: Es wurden lediglich neun Abschlüsse von mehr als 100 Millionen Euro beurkundet. Im Vorjahr gab es noch 29 dergleichen. Immerhin bewahrten die wenigen Großdeals den Markt vor einem noch schlechteren Ergebnis. So sorgten die fünf größten Transaktionen für knapp die Hälfte des Gesamtjahresumsatzes. Zu ihnen zählten mit den Anteilsverkäufen des KaDeWe sowie den Büroprojekten Mynd und BEAM zwei Signa-Verkäufe. Zudem veräußerten Vonovia, Adler und S Immo größere Wohnungsbestände.

Was indes im Vergleich zu den Vorjahren fehlte, waren Bürodeals. Sie kamen lediglich auf einen Anteil am Investmentvolumen von 19 Prozent. „Insbesondere im Bürosektor ist weiterhin eine Zurückhaltung unter den Investoren zu spüren. Das ist neben konjunkturellen Themen auch auf strukturelle Ursachen zurückzuführen. Potenzielle Käufer schauen sehr genau auf die nachhaltige Vermietbarkeit von Büros, insbesondere bei Objekten mit schwächerer Gebäude- und Lagequalität. Hier sehen wir eine fortschreitende Ausdifferenzierung zwischen Topobjekten und nicht mehr zeitgemäßen Büroobjekten in B- und C-Lagen. Wenn Bürodeals zustande kommen, dann fast ausschließlich in sehr guten Lagen und mit Topqualität“, erläutert Anja Schuhmann, Niederlassungsleiterin JLL Berlin und Leipzig.

Stärkste Assetklasse war im vergangenen Jahr mit deutlichem Abstand das Segment Living mit einem Anteil von 36 Prozent. Dahinter folgen nahezu gleichauf Büro (19 Prozent) und Einzelhandel (18 Prozent). Insgesamt gab es 93 Transaktionen, 50 weniger als im Vorjahr.

Generell konzentriert sich das Kaufinteresse der Investoren über alle Nutzungsarten hinweg auf kleinere und jüngere Objekte in zentralen Lagen, die eine gute Vermietbarkeit versprechen. „Ein hoher Fokus liegt seitens der Investoren auch auf dem energetischen Zustand der Immobilien. Notwendige ESG-Maßnahmen werden eingepreist und führen zu einer weiteren preislichen Ausdifferenzierung“, beobachtet Schuhmann. 

Für dieses Jahr erwartet sie Impulse durch die bereits erfolgten Renditeanstiege und Insolvenzen bei Projektentwicklern, infolgedessen einige Grundstücke auf den Markt kommen dürften. „Außerdem wird die Stabilisierung des Zinsniveaus und die Aussicht auf möglicherweise fallende Zinsen die Märkte stimulieren. Ab Mitte 2024 könnte sich das Transaktionsgeschehen etwas spürbarer beleben.“