Aufschwung am Büromarkt setzt sich trotz anhaltender Herausforderungen fort

FRANKFURT, 7. Juli 2025 – Nach einem sehr guten Start ins Jahr 2025 hat sich die Dynamik am deutschen Bürovermietungsmarkt im zweiten Quartal etwas verlangsamt. Dennoch wurde mit einem Halbjahresumsatz von knapp 1,4 Millionen m² in den sieben Hochburgen ein Plus von neun Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum erreicht. Geopolitischen und konjunkturellen Unsicherheiten zum Trotz hat sich die Stimmung bei den Unternehmen in den vergangenen Wochen spürbar verbessert, was sich auch im sechsmal in Folge gestiegenen ifo-Index widerspiegelt.

Konstantin Kortmann, CEO JLL Germany, sagt: „Die Entwicklung stimmt optimistisch, doch für Euphorie gibt es keinen Anlass. Mit Spannung wird in diesen Tagen nach Washington geschaut, da am 9. Juli die 90-Tages-Frist für den Aufschub der durch die US-Regierung verhängten Zölle abläuft. Sollte es bis dahin zu keiner Einigung zwischen den USA und der EU kommen, drohen insbesondere den Industrieunternehmen weitere massive Kostenbelastungen zusätzlich zu den schon vorhandenen fünf großen Kostenblöcken: hohe Energiepreise, zu viel und zu komplexe Bürokratie, hohe Erzeugerpreise, steigende Lohnkosten und eine hohe Steuerlast. Diese Themen sind nicht neu, gewinnen aber in konjunkturell schwächeren oder unsicheren Zeiten mehr an Gewicht.“

Vor diesem Hintergrund erscheint es wenig überraschend, dass die Einstellungsbereitschaft der Unternehmen abgekühlt und die Zahl der offenen Stellen insgesamt rückläufig ist. „Im für den Büromarkt wichtigsten Nachfragesektor, den Dienstleistungen, wird zwar weiterhin Personal gesucht, doch auch Industrieunternehmen sind ein nicht zu unterschätzender Faktor am Büromarkt, zeichnen sie doch für im Mittel bis zu 15 Prozent des jährlichen Büroflächenumsatzes verantwortlich“, analysiert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

„Mit einem über alle sieben Hochburgen hinweg kumulierten Gesamtumsatz von 1,4 Millionen m² im ersten Halbjahr wird der grundsätzliche Aufwärtstrend bestätigt. Jedoch ist in den vergangenen Monaten eine Phase des Abwartens zu beobachten und der Enthusiasmus vom Jahresbeginn hat sich etwas abgeschwächt“, beobachtet Miguel Rodriguez Thielen, Head of Office Leasing JLL Germany, die heterogene Entwicklung in den sieben Metropolen. Der Markt zeigt sich insgesamt etwas verhaltener, vor allem im mittleren Segment in der Spanne von 1.000 m² bis 3.000 m² ist die Nachfrage zurückgegangen. Teilweise sind auch zeitliche Verschiebungen bei Abschlüssen zu verzeichnen, und es kommt häufiger zu Vertragsverlängerungen anstelle von Neuanmietungen.

„Dennoch besteht Optimismus und wir sind zuversichtlich, dass sich unsere Jahresprognose von 2,9 Millionen m² bestätigen wird. Die Gründe für ein gutes zweites Halbjahr liefern die sich aktuell im Markt befindlichen Großdeals, sowohl aus der Privatwirtschaft als auch von Seiten der öffentlichen Verwaltung, die weiterhin ein wichtiger Akteur am Büromarkt in allen Städten bleibt“, erwartet Rodriguez Thielen.

Heterogene Entwicklung in den Big 7 – in Frankfurt dominieren die Großdeals

Der Blick auf die einzelnen Märkte offenbart unterschiedliche Entwicklungen. Frankfurt am Main hat sich an die Spitze der sieben Hochburgen gesetzt. Mit einem Halbjahresumsatz von 346.000 m² wurde das Vorjahresergebnis um 86 Prozent übertroffen. Gleich mehrere sehr große Abschlüsse sorgten für dieses positive Zwischenergebnis, denn sieben Großvermietungen mit jeweils mehr als 10.000 m² und zusammengerechnet 177.000 m² konnten in der Mainmetropole registriert werden. Unternehmen wie Condor oder KPMG entscheiden sich vermehrt dafür, wieder aus dezentralen Lagen in die Innenstädte zurückzukehren. „Diese Entwicklung sehen wir nicht nur in Frankfurt und weil aktuell das projektierte Bauvolumen stockt, steigt der Wettbewerb um die besten verfügbaren Flächen“, sagt Rodriguez Thielen. Hinter Frankfurt reihen sich München und Berlin ein, in beiden Metropolen zeigt sich die Nachfrage verhalten, mit Umsatzrückgängen von 13 beziehungsweise 19 Prozent. Auch in Hamburg sorgten einige größere Abschlüsse für ein Umsatzvolumen, welches mit 229.000 m² um 15 Prozent über dem Vorjahr liegt.

Leerstand steigt weiter an – Neubauvolumen rückläufig

Einen nach wie vor anhaltenden Trend sieht Helge Scheunemann bei den Leerständen: „In den sieben Hochburgen wachsen die Leerstände auch im zweiten Quartal weiter. Mittlerweile beläuft sich das kurzfristig zur Verfügung stehende Flächenangebot auf mehr als 7,6 Millionen m², entsprechend einer Leerstandsquote von 7,7 Prozent.“ Diese erreicht damit den höchsten Stand seit mehr als einem Jahrzehnt und liegt mittlerweile deutlich über einer für die Märkte „gesunden“ Leerstandsquote von etwa fünf Prozent.

Besonders stark steigen die Leerstände in den Randlagen der Städte sowie bei B- und C-Flächen. Die genannten, großen Vermietungsdeals sind letztlich keine Expansionen oder Neugründungen von Unternehmen, sondern Umzüge, die mit einer strukturellen Veränderung der benötigten Büroflächen einhergehen. Die Polarisierung am Büromarkt setzt sich damit fort: „Die besten Lagen und Objekte bleiben gefragt, während ältere Bestandsflächen zurückbleiben, die ohne Investitionen nicht mehr marktgängig sind. Exemplarisch für die Entwicklung steht Frankfurt, wo der Flächenumsatz durch große Vermietungen deutlich zugelegt hat, gleichzeitig aber auch der Leerstand weiter ansteigt auf aktuell 10,2 Prozent“, erklärt Scheunemann. Dieser Sanierungsstau wird sich in den nächsten Jahren weiter aufbauen, zumal mehr als zwei Drittel des Bürobestandes mittlerweile älter als 25 Jahre sind. Positiv ist in diesem Zusammenhang, dass die Sanierungsquoten – gemessen als Anteil am zukünftigen Fertigstellungsvolumen – für die Jahre 2025 und 2026 auf mehr als 30 Prozent steigen sollen.

Die bereits im ersten Quartal zu konstatierenden gegenüber dem Vorjahr rückläufigen Fertigstellungszahlen haben sich auch im zweiten Quartal fortgesetzt. In allen sieben Hochburgen zusammen kamen nur rund 537.000 m² neue Flächen auf den Markt, 40 Prozent weniger als noch im Vorjahr. Ausnahmen sind Hamburg, wo sich das Neubauvolumen fast verdreifacht hat, und Düsseldorf mit einem Plus von 34 Prozent. Fast 40 Prozent der Flächen (211.000 m²) waren zum Zeitpunkt ihrer Fertigstellung noch nicht vermietet. Diese Anteile schwanken allerdings stark und reichen von nur 21 Prozent in Frankfurt bis 93 Prozent in Düsseldorf. „Für die zweite Jahreshälfte 2025 stehen aktuell weitere 733.000 m² in der Pipeline, das Jahresvolumen würde sich damit auf 1,27 Millionen m² belaufen, rund ein Fünftel weniger als 2024. Und auch für 2026 rechnen wir mit ähnlichen Volumina“, prognostiziert Scheunemann.

Mieten steigen weiter – aber nur für Top-Flächen

Zugleich bestätigt sich für Miguel Rodriguez Thielen die Entkopplung von Leerstandsquote und Spitzenmiete: „Trotz steigender Leerstände erhöhen sich die Mieten für hochwertige Büroflächen weiter. Unternehmen suchen qualitativ hochwertige Büros und sind dafür bereit, höhere Mieten zu zahlen.“ Die Spitzenmieten bewegen sich mittlerweile zwischen 32,50 Euro/m²/Monat in Köln und 58 Euro/m²/Monat in München.

„Demgegenüber sehen wir für ältere und unsanierte Büroobjekte fallende Mieten oder eine Zunahme der Incentives seitens der Eigentümer. Oftmals werden auch kürzere Vertragslaufzeiten akzeptiert, sofern teure Aus- oder Umbauten der Wirtschaftlichkeit nicht entgegenstehen“, ergänzt Rodriguez Thielen. Mit Ende des zweiten Quartals haben sich die Spitzenmieten in der Zwölf-Monats-Betrachtung zwischen drei Prozent in Hamburg und Stuttgart und knapp zwölf Prozent in München erhöht. Lediglich in Köln verharren sie nach wie vor auf ihrem Vorjahresniveau. Im Mittel über alle sieben Hochburgen hinweg schlägt im Jahresvergleich ein Plus von 5,6 Prozent zu Buche.

„Auch für den weiteren Jahresverlauf rechnen wir mit Vertragsabschlüssen, bei denen die jeweiligen Spitzenmieten erreicht oder sogar übertroffen werden könnten. In München sollte dann auch die 60-Euro-Marke fallen“, erwartet Rodriguez Thielen. Daher hat JLL auch die Prognose angehoben und erwartet im Schnitt der sieben Metropolen ein nominales Wachstum für das Gesamtjahr 2025 von 4,3 Prozent.