Pflegeheimkäufe sorgen für deutlichen Umsatzanstieg zur Jahresmitte

FRANKFURT, 7. Juli 2025 – Auch im zweiten Quartal 2025 hat der Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien deutlich besser performt als im Vorjahr. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 460 Millionen Euro wurde der Vorjahreswert sichtlich übertroffen, das hohe Niveau des ersten Quartals (610 Millionen Euro) aber nicht erreicht. In der Summe ergibt sich für das erste Halbjahr somit ein Umsatz von rund 1,1 Milliarden Euro – ein Plus um mehr als das Dreifache im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Damit liegt der Investmentumsatz nach sechs Monaten bereits über den Gesamtjahreswerten von 2024 und 2023.

Im ersten Halbjahr 2025 wurden 27 Transaktionen registriert, fast doppelt so viele wie vor einem Jahr (14). Der größte Deal des laufenden Jahres ist der Ankauf von 13 städtischen Pflegeeinrichtungen durch die Stadt Hamburg mit einem Volumen von 380 Millionen Euro. Angetrieben durch diese Transaktion hat sich der Anteil der Pflegeheime am Investmentumsatz auf 88 Prozent erhöht. Im Gesamtjahr 2024 lag dieser bei 84 Prozent. Hinter Pflegeheimen folgen Kliniken mit einem Marktanteil von elf Prozent sowie Ärztehäuser mit einem Prozent.

„Die im Vergleich zu den beiden Vorjahren guten Umsatzzahlen dürfen nicht darüber hinwegtäuschen, dass viele Betreiber von Pflegeheimen zurzeit eher auf dem Rückzug als auf Expansionskurs sind“, betont Peter Tölzel, Team Leader Healthcare Investment JLL Germany. Häufig fehle ihnen das notwendige Kapital, um Neubauprojekte umzusetzen, oft sei es aber auch der Mangel an Pflegekräften, der sie ausbremst. „Unterm Strich werden deutlich zu wenige Pflegeheime gebaut. Weil gleichzeitig auch viele Heime geschlossen werden, die nicht mehr wirtschaftlich betrieben werden können, gehen dem Markt per Saldo Betten verloren“, so Tölzel.

Obwohl demografisch alles für ein nachhaltiges Investment in Pflegeheime spräche, seien Investoren nach wie vor zögerlich. „Zwar gibt es wieder Investmentvehikel mit einem Fokus auf den Healthcare-Sektor. Die Asset-Manager haben aber Probleme, das Kapital für ihre Spezialfonds einzusammeln, weil viele Investoren nach der Insolvenzwelle bei den Pflegeheimbetreibern das Vertrauen in die Assetklasse verloren haben. Der Betreiberbonität kommt daher eine stark gestiegene Bedeutung zu.“

Deutsche Pflegeheime im internationalen Vergleich zu teuer

Ein weiterer Grund, warum zwar vermehrt Portfolios an den Markt kommen, aber der Abschluss sich in vielen Fällen hinauszögert, ist das Pricing. „Deutschland ist im Vergleich zu anderen europäischen Märkten hochpreisig. Da viele Investoren eine europäische Investmentstrategie haben, entscheiden sie sich für andere Märkte, wo sie zu attraktiveren Anfangsrenditen erwerben können“, erklärt Tölzel. Für Pflegeheime liegt die Spitzenrendite aktuell bei 5,25 Prozent (Vorquartal: 5,5 Prozent). Im weiteren Jahresverlauf könnte sie weiter sinken, da es mittlerweile wieder einzelne Transaktionen im Core-Segment gebe.

Hohe Marktaktivität im weiteren Jahresverlauf

Für das zweite Halbjahr rechnet Tölzel trotz der teilweise schwierigen Rahmenbedingungen mit einer positiven Entwicklung des Gesamtmarkts. Es seien einige Portfolios in der Vermarktung, darunter auch ein großvolumiges Portfolio mit Kliniken. „Außerdem sehen wir, dass weitere Produkte für die Vermarktung vorbereitet werden. An Verkaufsaktivitäten mangelt es derzeit jedenfalls nicht.“