Wandel der Arbeitswelt treibt Umnutzung von Büroflächen voran

Da viele Unternehmen angesichts sich ändernder Arbeitsmuster ihre Büroflächen neu hinterfragen, sinkt die Bürovermietung in Städten auf der ganzen Welt. Das globale Bürovermietungsvolumen liegt etwa 6 % unter dem des Vorjahreswert und 24 % unter dem Niveau vor der Pandemie, belegt eine Studie von JLL. Dies veranlasst Eigentümer und Investoren zunehmend dazu, Büros in andere Immobilienarten umzuwandeln: Ob in Wohnungen in Hotels, besonders geeignet sind dafür Bürogebäuden, deren Größe und Standort nicht mehr den Anforderungen des modernen Arbeitens entsprechen. „Wir konnten in einigen Märkten bereits einen strukturellen Wandel beobachten“, sagt Raphaelle Bour, Lead-Projektmanagerin bei Work Dynamics bei JLL.

Es gibt eine Reihe von Gründen für diesen Wandel – von der Erfüllung der Mieterbedürfnisse, der Adressierung technischer oder ökologischer Veralterung bis hin zu steuerlichen Vergünstigungen. Gleichzeitig bestehen auch noch Herausforderungen, nicht zuletzt die Finanzierung von Projekten, die in der aktuellen wirtschaftlichen Lage komplex sein kann. Aber gerade für Vermieter, die Vermietungsrisiken verringern möchten, werden die langfristigen Vorteile immer deutlicher. „Viele Investoren betrachten die Umgestaltung von Bürogebäuden nun als strategische Kapitalanlage“, erklärt Bour.

Während eine Sanierung die Qualität und Nachhaltigkeit eines Gebäudes verbessert, passt eine Umnutzung die Gebäude für neue Nutzungsarten an. „Umnutzungen werden typischerweise am Ende der Lebensdauer eines Gebäudes in Betracht gezogen, wenn die Erfüllung strenger Nachhaltigkeitsvorschriften wahrscheinlich eine hohe Kapitalinvestition und Kohlenstoffbelastung mit sich bringen würde“, sagt Bour. „Allerdings zeigt die Entwicklung der Marktanforderungen, dass Umnutzungen auch schon früher als eine strategischere Entscheidung in Frage kommen können, um langfristige Cashflows zu sichern.“

Die Umwandlung von Büros in Wohnungen kann gerade in Zeiten akuter Wohnungsknappheit eine vielversprechende Lösung sein: Die ca. 23,225,750 Quadratmeter leerstehender Bürofläche in den 35 größten europäischen Städten könnten nach JLL-Daten 500.000 Wohnungen bereitstellen. Während 90 % der weltweiten Immobilieninvestoren damit rechnen, US-Büros in Wohnimmobilien umzuwandeln, ziehen andere Sektoren ebenfalls Interesse auf sich. Rund 70 % der Investoren ziehen Datenzentren, studentisches oder Seniorenwohnen, Hospitality und Freizeit als neue Nutzungenformen in Erwägung.

Für diejenigen, die Umnutzungen in Betracht ziehen, gibt es finanzielle Komplexitäten zu organisieren. Zum einen haben die Bürobewertungen mit der niedrigeren Nachfrage nicht Schritt gehalten, was die Konditionen der Kreditgeber beeinflusst. „Viele bestehende Bürobewertungen bleiben hoch und spiegeln die Trends vor der Pandemie wider, und hohe Zinsen machen die Refinanzierung teurer“, sagt Bour. „Darüber hinaus bedeutet der Einfluss der jüngsten Inflation, dass wir einen Anstieg von 25 % bei den Kapitalausgaben für Projekte gesehen haben.“

Büro-zu-Hotel-Umwandlungen können ein Weg sein, um inflationsbedingte Risiken zu überstehen. In Sydney beispielsweise wurden im Laufe der Jahre zahlreiche denkmalgeschützte Gebäude umgewandelt, die von einer robusten Hotelnachfrage und der Möglichkeit profitierten, täglich Zimmerpreise als Puffer gegen die Inflation festzusetzen.

Allerdings ist die ursprüngliche Quelle der Finanzierung des Erwerbs von wesentlicher Bedeutung. „Wurde ein Büro mittels eines bürospezifischen Investmentfonds erworben, erfordert die Umstellung auf eine andere Nutzung oft zuerst den Verkauf der Immobilie und die Sicherung einer alternativen Finanzierung“, sagt Bour.

„Diversifizierte Fonds, die Kapital über verschiedene Sektoren verteilen, bieten die größte Flexibilität und Chancen, von der Marktleistung zu profitieren“, fügt Bour hinzu. „Wenn ein Markt schwach ist, können andere Vermögenswerte wahrscheinlich kompensieren und die Renditen stabilisieren.“

In New York City, wo die Büroleerstandsquote mit 18 % doppelt so hoch ist wie vor der Pandemie, bietet eine Initiative zur Anpassung der Nutzung Steuervorteile für Wohnraumumwandlungen. In Paris dürfen Entwickler, die Büros in Wohnblöcke umwandeln, 30 % höher bauen, was die potenzielle Rendite erhöht.

„Die Politik vereinfacht auch frühere Hindernisse für die Umwandlung in der Hoffnung, die Anzahl festgefahrener Vermögenswerte zu verringern, deren Aufwertungskosten ihren Wert übersteigen“, sagt Bour.

Kurzfristige Wertschöpfungsstrategien, die Vermögenswerte schnell aufwerten, um das Risiko zu verringern und die Attraktivität zu erhöhen, können früher Renditen sichern: „Im Moment bieten sich Investoren die Chance, leerstehende Bürogebäude zu erwerben, die Umgestaltung zu strukturieren und neue Betreiber zu etablieren“, sagt Bour. „Sie können dann Vermögenswerte mit beispielsweise einem Jahrzehnt gesicherter Cashflows anbieten, etwas, das derzeit stark gefragt ist – und viele große Investoren schaffen diversifizierte Fonds für diese Art von Operation.“

Ein langfristiger Ansatz ermöglicht es Investoren hingegen, Kapitalausgaben für große Projekte zurückzugewinnen und nachhaltige Renditen zu sichern. „Angesichts der Aussichten für den heutigen Bürosektor kann die Umnutzung als defensive Strategie gesehen werden, die hochwertige Vermögenswerte schafft“, sagt Bour.

Ob sie für kurz- oder langfristige Renditen strukturiert ist, eine effektive Umnutzung zielt nicht nur auf den finanziellen Wert einer Immobilien, sondern erhöht auch den sozialen und ökologischen Wert, den ein Gebäude seiner Umgebung bringt – Faktoren, die zunehmend die Widerstandsfähigkeit von Vermögenswerten diktieren.

„Machbarkeitsstudien, strukturelles Verständnis eines Vermögenswerts und lokale Marktanalysen sind entscheidend, um den besten Ansatz für eine Umwandlung zu identifizieren“, sagt Bour.

Fortschritte in der technischen Infrastruktur könnten eine größere Flexibilität bringen und den Vermögenswerten helfen, mit schwankenden Märkten Schritt zu halten. „Technische Herausforderungen sind die größte Einschränkung für strukturelle Veränderungen“, sagt Bour. „Wir konzentrieren uns auf die Entwicklung von Strukturen und Fassadengestaltungen, die mit minimalem Sanierungsaufwand und Kapitalausgaben für verschiedene Nutzungen umgewandelt werden können.“

Letztendlich untermauert ein tiefgreifendes Verständnis für sich entwickelnde Märkte effektive Strategien zur Zukunftssicherung. „Eine erfolgreiche Umnutzung stellt dar, wo sich der Markt in den nächsten 10 bis 30 Jahren befinden wird“, sagt Bour. „Ein langfristiger Wert beruht auf dem Verständnis des Marktpulses, der Antizipation von Nutzer- und Regulierungsanforderungen sowie der Kapitalisierung des strukturellen Potenzials eines Vermögenswerts für sichere Cashflows.“

Erfahren Sie, wie die Projektenwicklung & Dienstleistungsexpertise von JLL Ihr nächstes Projekt transformieren kann.