Der Immobilienmarkt für Pflegeimmobilien

Der Markt für Healthcare-Immobilien zieht seit einigen Jahren vermehrt das Interesse sowohl von inländischen als auch ausländischen Investoren an und gewinnt zunehmend an Beliebtheit. Dies betrifft in erster Linie den Markt für Senioren- und Pflegeimmobilien, die als attraktive Investitionsmöglichkeit mit einer vergleichsweisen hohen Rendite gelten. Im Vergleich zu den sehr liquiden, großen Assetklassen wie beispielsweise Office oder Retail im Gewerbeimmobiliensegment ist der Investmentmarkt für diese Immobilien allerdings noch wenig prominent im Blick der Investoren.

In den vergangenen zehn Jahren belief sich das Transaktionsvolumen für Healthcare-Immobilien insgesamt (Senioren- und Pflegeheime, Kliniken, MVZ/Ärztehäuser) auf durchschnittlich 2,1 Mrd. €. Der Großteil des Transaktionsvolumens (rund 65 %) wurde hauptsächlich über den Kauf von Portfolios umgesetzt. Die Transaktionsvolumina lagen in den letzten Jahren deutlich höher als zuvor, was überwiegend an der gestiegenen Nachfrage sowie der Institutionalisierung und Konsolidierung des Marktes liegt. Der Transaktionsmarkt für Healthcare-Immobilien kennzeichnet sich zudem durch seine Kleinteiligkeit auf Betreiber- als auch Eigentümerseite und durch eine niedrige Transparenz bei Verkaufstransaktionen aus.

Im Jahr 2020 verzeichnete der Transaktionsmarkt trotz Corona-Pandemie mit 3,7 Mrd. € einen Rekordwert mit den meisten gehandelten Healthcare-Immobilien. Dieser Rekordwert kam unter anderem durch die hohe Anzahl an Portfoliotransaktionen im dreistelligen Mio.-Euro-Bereich zustande. 13 Transaktionen mit einem Kaufpreis von jeweils über 100 Millionen Euro summierten sich auf einen Gesamtwert von über 2,1 Mrd. Euro. In den beiden Folgejahren kam es zu einem Rückgang auf knapp 2,6 Mrd. € (2021) und dann wieder gut 2,7 Mrd. € (2022). Mit dem erneuten kleinen Anstieg im letzten Jahr konnte sich der Markt gegen den Gesamttrend stemmen, denn über alle Assetklassen hinweg wurde 2022 ein deutschlandweites Transaktionsvolumen erzielt, das 40 % unter dem Vorjahresergebnis lag. Die aktuelle Unsicherheit auf den Investmentmärkten aufgrund gestiegener Zinsen und Finanzierungskosten spiegelt sich im ersten Halbjahr 2023 allerdings auch auf dem Investmentmarkt für Healthcare-Immobilien wider, auf dem ein Volumen von lediglich 600 Mio. € registriert wurde.

In den letzten zehn Jahren prägten vor allem ausländische Investoren den Transaktionsmarkt. Im Schnitt kamen 51% der Investoren aus dem Ausland. Im Vergleich dazu sind gerade einmal 23 Prozent der Investoren im Bereich Living aus dem Ausland. Auch die Assetklassen Office und Retail weisen einen deutlich geringen Anteil von rund 40 % ausländischer Investoren auf. Auf der Käuferseite dominierten in den vergangenen fünf Jahren hauptsächlich Asset/ Fonds Manager sowie Spezialfonds den Markt. Auf der Verkäuferseite traten hingegen eine Vielzahl von unterschiedlichen Typen in den Vordergrund. Offene Publikumsfonds, Private Equity/ Hedge Fonds, gemeinnützige Organisationen, Versicherungen, kommunale/ gemeinnützige Wohnungsgesellschaften, öffentliche Verwaltungen oder auch Banken lassen sich unter den Verkäufern finden.

Seit der Corona-Pandemie gab es bei vielen Immobilieninvestments eine Änderung bei der Einschätzung des Risikoprofils der jeweiligen Transaktion. Bis einschließlich 2020 dominierte die Risikoklasse „Core“ den Transaktionsmarkt der Healthcare-Immobilien. Im Jahr 2021 wurden bereits mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens der Risikoklasse „Core Plus“ zugeordnet und 2022 entfielen rund 92 % des Transaktionsvolumen in dieses Segment.

Die Bevölkerung in Deutschland altert seit Jahrzehnten. Im Jahr 2021 waren rund 24,4 Mio. Menschen 60 Jahre und älter. Dies ist ein Zuwachs von rund 2,9 Mio. Personen in den letzten zehn Jahren (destatis 2021). Mit dieser anhaltenden Entwicklung muss ebenfalls in den kommenden Jahren gerechnet werden, da nicht nur die verbesserte medizinische Versorgung der Bevölkerung zu einem längeren Leben beiträgt, sondern auch die geburtenstarke Generation der Baby-Boomer demnächst in den Ruhestand gehen wird. Aufgrund dieser demografischen Dynamik steigt zunehmend auch die Nachfrage nach Spezialimmobilien wie zum Beispiel Pflegeheimen oder auch Einrichtungen des seniorengerechten und Betreuten Wohnens.

Die Assetklasse der Healthcare-Immobilien gehört zu den sogenannten Sozialimmobilien. Sozialimmobilien sind Immobilientypen, die sozialwirtschaftlichen Aktivitäten gewidmet sind und zu Zwecken der Allgemeinheit genutzt werden. In der traditionellen immobilienwirtschaftlichen Abgrenzung können Sozialimmobilien sowohl Gewerbe- als auch Wohnimmobilien sein oder auch hybride Immobilien, wenn diese sozialwirtschaftlichen Nutzungen dienen (Michel 2022). Zu den für den Immobilienmarkt relevanten Healthcare-Immobilien zählen Senioren- und Pflegeheime und verschiedene medizinische Einrichtungen wie zum Beispiel Kliniken, Ärztehäuser oder medizinische Versorgungszentren (MVZ).

In Deutschland gibt es rund 16.100 Pflegeheime (Stand: 2021, destatis 2021). Ein für die Pflegebranche wichtiger Wachstumsmarkt ist dabei unter anderem das Bundesland Nordrhein-Westfalen. Hier befindet sich ein Großteil der Pflegeheime (19,5 %). Dies ist unter anderem der hohen Einwohnerzahl sowie -dichte geschuldet als auch dem hohen Anteil an Pflegebedürftigen (6,6 %; Bundesdurchschnitt 6,0 %). Hinter Nordrhein-Westfalen folgen die Bundesländer Bayern (13,0 %), Niedersachen (12,6 %) und Baden-Württemberg (12,5 %) bei der höchsten Anzahl der Pflegeheime.

Geht man von einer zukünftig konstanten Pflegequote aus, wird sich die Zahl der Pflegebedürftigen von aktuell 5 Millionen bis zum Jahr 2040 auf 6,0 Millionen Menschen erhöhen. Um dieser Entwicklung gerecht zu werden, müssen bis zum Jahr 2040 mehr als 2.300 zusätzliche Pflegeheime sowie um die 230.000 Pflegeplätze gebaut werden. Auch wenn der Großteil der Pflegebedürftigen zu Hause gepflegt wird, steigt der Bedarf an Pflegeplätzen kontinuierlich an (um + 23 % bis 2040) (destatis 2021).

Autoren

Sandra Baumgarten, Senior Research Analyst

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