CESAR 2024

Der Immobiliensektor ist für rund 40 Prozent des weltweiten Energieverbrauchs und 50 Prozent des Verbrauchs natürlicher Ressourcen verantwortlich. Angesichts dessen ist unter anderem eine Kreislaufwirtschaft, die auf Langlebigkeit und Wiederverwertbarkeit von Materialien setzt, mehr denn je gefragt.

Von der Kommission der EU wurde 2020 ein Aktionsplan für die Kreislaufwirtschaft „Circular Economy Action Plan“ (CEAP) verabschiedet. Dieser richtet sich u.a. auf die Langlebigkeit und auf die Wiederverwertung von Rohstoffen und Produkten. Dieser unterliegt zwar keiner rechtlicher Bindung, bildet aber eine politische Grundlage zu möglichen Umsetzungen. Auf Basis des CEAP hat die Bundesregierung kürzlich ihren Entwurf für eine Nationale Kreislaufwirtschaftsstrategie (NKWS) erarbeitet. Fachliche Unterstützung bekommt die Bundesregierung aus Gesellschaft, Politik, Wirtschaft und Wissenschaft, die gemeinsam Strategien rund um die Reduzierung von Umweltbelastungen, Schutz der Biodiversität und des Klimas entwickeln.

Im CESAR analysieren wir in diesem Zusammenhang die Green Buildings in den Büroimmobilienmärkten der sieben wichtigen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Der Begriff „Zertifizierung“ oder „zertifiziert“ bezieht sich in unserer Analyse immer auf zertifizierte, vorzertifizierte und zur Zertifizierung registrierte Objekte. Untersucht wurde der Büroflächenbestand sowie die Flächennachfrage in den großen Immobilienhochburgen, allerdings keine in Bau oder in der Planung befindlichen Projektentwicklungen. Berücksichtigt wurden alle in Deutschland gängigen Zertifikate DGNB, LEED und BREEAM.

Der Wandel auf dem deutschen Büroflächenmarkt ist im vollen Gange. Die Veränderung des Arbeitslebens sorgt für eine veränderte Flächennachfrage der Unternehmen. Der technologische Fortschritt, flexible Arbeitsmodelle und moderne Bürokonzepte zur Verbesserung der Produktivität, des Wohlbefindens und der Verringerung des CO2-Fußabdrucks sind nur einige Faktoren, die in angepassten Unternehmensstrategien berücksichtigt werden. Dies hat zur Folge, dass sich gegenwärtig weniger Flächenexpansionen ergeben, sondern eher Konsolidierungen und Verkleinerungen bei den Unternehmen auf der Agenda stehen und erklärt in Verbindung mit der schwachen konjunkturellen Entwicklung die derzeit bestehende niedrigere Nachfrage nach Büroflächen. Dennoch: die Bedürfnisse potenzieller Nutzer haben sich verändert und richten sich vermehrt an die Qualität und festgelegte ESG-Verpflichtungen. Bevor es gegenwärtig zu einer Neuanmietung kommt, wird ein Büro auf „Herz und Nieren“ geprüft und abgewogen. Für Kompromisse gibt es derzeit nur wenig Spielraum, oft bleibt vorerst nur der Verbleib in der bisherigen Fläche, bis sich die optimale Gelegenheit zum Umzug bietet.

Zum ersten Halbjahr 2024 beläuft sich der Büroflächenbestand in den Big 7-Städten auf insgesamt 98,74 Millionen m². Hiervon sind 13,69 Millionen m² (14 %) der Büroflächen zertifiziert, weisen ein Vorzertifikat auf oder sind zur Zertifizierung registriert. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 hat sich der zertifizierte Flächenbestand um 2,4 Prozentpunkte (2,57 Millionen m²) erhöht, was sich mit Zertifizierungen von Gebäuden im Bestand, Neuanmeldungen, nachträglich bekannt gewordenen Zertifizierungen sowie Büroflächenfertigstellungen begründen lässt. Unter den Fertigstellungen der vergangenen 12 Monaten sind die drei größten mit 60.700 m² das EDGE East Side, das X8.Berlin mit 45.600 m², jeweils in Berlin sowie DER bogen mit 39.100 m² in München zu finden.

Traditionell weist Frankfurt mit 27 % (3,21 Mio. m²) zertifizierter Fläche am Gesamtbestand den höchsten Anteil an Zertifizierungen auf. Innerhalb von fünf Jahren hat sich somit der zertifizierte Bestand um ein Drittel erhöht. Im selben Zeitraum zeigt sich mit 122 % ein dynamisches Wachstum in der Münchener Region, die einen Zuwachs von 1,82 Millionen m² im Vergleich zu Mitte 2019 verzeichnet. In München weist inzwischen fast jeder siebte Quadratmeter ein Zertifikat auf, im Jahr zuvor lag dieser Wert noch bei neun Quadratmeter. Der Anstieg lässt sich unter anderem auf ein Fertigstellungsvolumen von rund 422.000 m² zertifizierten Flächen sowie auf die nachträgliche Verleihung von z.B. DGNB-Zertifizierungen an „Gebäude im Betrieb“, zum Beispiel die Lenbachgärten (Block B und F), Machtlfinger Höfe oder Heimeran, zurückführen.

Der Büroflächenumsatz in zertifizierten Gebäuden macht einen relevanten Anteil am Gesamtumsatz aus - insbesondere in Frankfurt spielt die Zertifizierung eine herausragende Rolle

Der Büroflächenumsatz in den Big 7-Märkten beläuft sich im ersten Halbjahr auf insgesamt 1.271.800 m². Hiervon entfallen 421.500 m² auf Gebäude mit Zertifizierung, was einem Drittel des Gesamtumsatzes entspricht. Mit 187.600 m² wurden hiervon 45 % als Vorvermietungen in projektierten Gebäuden getätigt, die noch nicht dem Bestand zugerechnet werden.

Unter den sieben Märkten verzeichnet Frankfurt mit 121.500 m² den höchsten Umsatz in zertifizierten Gebäuden, entsprechend nahezu zwei Drittel des Frankfurter Gesamtumsatzes. Der mit Abstand größte Vertragsabschluss wurde von der Europäischen Zentralbank mit 34.100 m² im LEED Platinum zertifizierten Bürogebäude Gallileo in der Bankenlage verzeichnet. Auf den weiteren Plätzen folgen mit Blick auf den Anteil München mit 110.400 m² (37 %) und Stuttgart mit 31.500 m² (34 %). Berlin weist unter den sieben Märkten mit 18 %-Anteil den niedrigsten Umsatz in zertifizierten Gebäuden auf. Nach dem bereits oben genannten Mietvertragsabschluss sind die nächstgrößten Verträge mit 25.200 m² von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben im X8.Berlin und von der Stuttgarter Straßenbahnen AG im W2 in Stuttgart mit 14.000 m² unterzeichnet worden. Die von der Bayerischen Versorgungskammer im Tridea, München (20.400 m²) sowie von der STRABAG Real Estate im BORX, Hamburg (18.000 m²) als jeweils eigengenutzte Bürofläche ergänzen die Top 5-Deals.

In den Top-Lagen der Big 7-Märkte wurden 361.800 m² Bürofläche umgesetzt, von ihnen weisen 39 % (140.300 m²) eine Zertifizierung auf. Das größte Volumen zertifizierter Büros wurde mit 213.900 m² in Zweitlagen angemietet, gemessen am gesamten Umsatz in den Zweitlagen liegt der Anteil jedoch um sechs Prozentpunkte niedriger. Die verbleibenden Drittlagen schlagen mit 67.300 m² und einem Anteil von 26 % zu Buche.

Wenngleich Banken, Finanzdienstleistungen oder Versicherungen nicht zu den stärksten Nachfragern gehören, so zeigt die Branchenstatistik des ersten Halbjahres 2024, dass diese zusammen mit Unternehmen aus den Neuen Medien mit Anteilen von 82, 70 bzw. 68 % an ihren jeweils generierten Umsatz, einen deutlichen Fokus auf Büroflächen in nachhaltigen Gebäuden setzt. Viele Banken werben mit nachhaltigen Finanzprodukten und haben sich selbst zu eigenen ESG-Zielen verpflichtet. Dementsprechend achten sie auch bei der Anmietung auf nachhaltige Büroflächen.

Die Betrachtung der Herkunftsländer der Mieter von den Großtransaktionen (> 1.000 m²) zeigt, dass deutsche Unternehmen maßgeblich zum Gesamtumsatz beigetragen haben. Mit 283.700 m² fallen 43 % auf nachhaltige Büroflächen. Weitere insgesamt 61.200 m² fallen auf Mieter aus dem Ausland, ihr Anteil an Flächen mit Zertifikaten liegt bei 53 %.

Des Weiteren zeigt die Analyse der Großtransaktionen, dass der Anteil zertifizierter Flächen in dieser Größenkategorie mit 43 % wesentlich höher ist als der Anteil mit 33 % am Gesamtumsatz. Insbesondere größere Unternehmen haben eigene Nachhaltigkeitsziele formuliert und bringen dies auch durch ihr Anmietungsverhalten zum Ausdruck.

Die Entwicklungen in den Immobilienhochburgen unterstreichen den Trend zu nachhaltigen und energieeffizienten Immobilien im Bürosektor sowie die Nachfrage nach Flächen in den begehrten Top-Lagen. Zertifizierungen spielen eine wichtige Rolle für Mieter und Investoren und werden immer stärker in Entscheidungsprozesse einbezogen. Dies gilt insbesondere für jene Akteure, die verstärkt Wert auf umweltfreundliche, energieeffiziente und gesunde Arbeitsumgebungen legen. Die hohe Nachfrage an zertifizierten Büroflächen ist deutlich höher als das aktuelle Angebot. Dies legt nahe, dass sowohl im bestehenden Bestand als auch in projektierten Gebäuden verstärkt Investitionen in Kombination mit Zertifizierungen erforderlich sind, um die steigende Nachfrage zu decken.

Unsere Ansprechpartner/innen:

Project & Development Services:
Dunja Nigrin, Head of Project & Development Services DACH

Sustainability Consulting & Energy & Sustainability Solutions
Hendrik Wetzke, Team Leader Energy & Sustainability Solutions
Alexander Rausch, Director Sustainability Consulting

Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany

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