CESAR 2026

Die zunehmenden Auswirkungen des Klimawandels stellen auch die Immobilienwirtschaft vor wachsende Herausforderungen. Ergänzt wird dies durch einen sich weiterentwickelnden regulatorischen Rahmen, der von der EU-Taxonomieverordnung über die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) bis hin zu den Guidelines der European Banking Authority (EBA) reicht und institutionelle Investoren zunehmend zur systematischen Auseinandersetzung mit Klimarisiken verpflichtet. Vor diesem Hintergrund gewinnen Nachhaltigkeitszertifizierungen als Instrument zur Dokumentation von Gebäudequalität und Klimaresilienz an Bedeutung. Sie schaffen eine gemeinsame Grundlage, um Nachhaltigkeitsstandards messbar und vergleichbar zu machen – und werden damit für Eigentümer, Investoren und Nutzer zu einem zunehmend relevanten Entscheidungskriterium.

Bezogen auf den Immobiliensektor fungieren etablierte Nachhaltigkeitszertifizierungen wie DGNB, LEED und BREEAM als wichtige Instrumente zur Förderung der kreislaufwirtschaftlichen Transformation im Immobiliensektor und unterstützen damit den Übergang zu nachhaltigeren Baupraktiken.

Im CESAR analysieren wir in diesem Zusammenhang die Green Buildings in den Büroimmobilienmärkten der sieben wichtigen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Der Begriff "Zertifizierung" oder "zertifiziert" bezieht sich in unserer Analyse immer auf zertifizierte, vorzertifizierte und zur Zertifizierung registrierte Objekte. Untersucht wurde der Büroflächenbestand sowie die Flächennachfrage in den großen Immobilienhochburgen, allerdings keine in Bau oder in der Planung befindlichen Projektentwicklungen. Berücksichtigt wurden alle in Deutschland gängigen Zertifikate (DGNB, LEED und BREEAM).

Geopolitische Krisen und die fundamentale Neuordnung globaler Macht- und Wirtschaftsstrukturen stellen die deutsche Wirtschaft vor komplexe Herausforderungen. In Verbindung mit der aktuellen wirtschaftlichen Schwächephase und volatilen Energiekosten entstehen erhebliche Unsicherheiten. Gleichzeitig transformiert sich die Arbeitswelt durch technologischen Fortschritt und flexible Arbeitsmodelle, die sich inzwischen weitgehend etabliert haben, was sich unmittelbar auf die Flächennachfrage auswirkt. Statt Expansionen dominieren Konsolidierungen und Flächenreduktionen die Unternehmensagenda. Bei Neuanmietungen erfolgt eine intensive Prüfung der Büroflächen - der Spielraum für Kompromisse ist gering.

In den Big 7-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart betrug der gesamte Büroflächenbestand zum ersten Halbjahr 2026 rund 100 Millionen Quadratmeter. Hiervon wiesen 19 Prozent eine Zertifizierung auf, besaßen ein Vorzertifikat oder waren zur Zertifizierung registriert. Inzwischen ist damit nahezu jeder fünfte Quadratmeter Bürofläche in den wichtigsten deutschen Wirtschaftsmetropolen nachhaltig zertifiziert - ein deutlicher Beleg für die zunehmende Marktdurchdringung.

Obwohl innerhalb eines Jahres die größten prozentualen Zuwächse in Düsseldorf und Berlin zu verzeichnen waren, baute Frankfurt mit einem verhältnismäßig moderaten Zuwachs von 8 Prozent seine Spitzenposition unter den Big 7 weiter aus. Düsseldorf verzeichnete einen Anstieg von 24 Prozent, getrieben unter anderem durch die DGNB-Gold-Auszeichnungen des rwi4 im Regierungsviertel. Berlin folgte mit 22 Prozent Wachstum, zu dem insbesondere das Quartier Heidestraße-Track Central Line im Teilmarkt Europacity und dem Forum Tower am Potsdamer Platz, beide ebenfalls mit einer DGNB-Gold Zertifizierung, beitrugen.

In Stuttgart führte unter anderem die Fertigstellung des Bürogebäudes W2 im Teilmarkt Vaihingen-Möhringen mit einem Leed Platinum Zertifikat sowie das Bestandsgebäude Oasis III in Feuerbach mit BREEAM Excellent zu einem Anstieg von 16 Prozent und damit zum vierthöchsten Zuwachs unter den Big 7.

In allen bisherigen CESAR-Ausgaben wurde methodisch konsistent der Büroflächenumsatz des ersten Halbjahres analysiert. Während der gesamte Büroflächenumsatz seit dem ersten Halbjahr 2018 (1,82 Millionen m²) zyklischen Schwankungen unterlag und im ersten Halbjahr 2026 mit 1.35 Millionen m² unter dem Ausgangsniveau lag, hatte sich der Umsatz mit zertifizierten Büroflächen von 248.000 m² auf 580.000 m² mehr als verdoppelt. Ihr Anteil am gesamten Büroflächenumsatz stieg dabei von 14 % im ersten Halbjahr 2018 auf 43 % im ersten Halbjahr 2026. Besonders ab dem ersten Halbjahr 2022 beschleunigte sich dieser Trend. Die Daten verdeutlichen, dass Mieter zunehmend auf umweltzertifizierte Gebäude setzen, während konventionelle Büroflächen an Attraktivität verlieren. Dies spiegelt sowohl regulatorische Anforderungen als auch veränderte ESG-Prioritäten von Unternehmen wider.

Gegenüber dem ersten Halbjahr 2025 stieg der Anteil zertifizierter Gebäude am Gesamtumsatz um 3 Prozentpunkte auf 43 Prozent. Bei den prozentualen Anteilen lagen Düsseldorf und München mit jeweils 50 Prozent gemeinsam an der Spitze der Big 7. Den niedrigsten Zertifizierungsgrad verzeichnete Köln mit 19 Prozent. Die höchsten absoluten Volumina entfielen – bedingt auch durch die Größe der jeweiligen Märkte – auf München und Berlin.

Auf die Top-Lagen der Big 7-Märkte entfielen insgesamt 569.000 Quadratmeter Bürofläche, in Zweit- und Drittlagen wurden 785.000 Quadratmeter umgesetzt. Die Zertifizierungsanteile beider Lagekategorien lagen mit 44 bzw. 42 Prozent auf ähnlichem Niveau. Der Vergleich zu den Vorjahreswerten zeigt die gegenläufige Entwicklung: Während der Zertifizierungsanteil in Top-Lagen um 8 Prozentpunkte zurückging, stieg er in Zweit- und Drittlagen um ebenfalls 8 Prozentpunkte. Dies belegt den strukturellen Trend: Büroflächen in Zweit- und Drittlagen stehen seit längerem unter Druck, da Unternehmen bei Anmietungsentscheidungen zunehmend zentrale Lagen bevorzugen. Werden jedoch Zweit- oder Drittlagen in Betracht gezogen, rückt die Objektqualität und damit oft ein Gebäudezertifikat in den Vordergrund.

Die Branche Transport, Verkehr und Lagerhaltung setzte mit 80 Prozent im ersten Halbjahr 2026 den stärksten Fokus auf Büroflächen in nachhaltigen Gebäuden. Von insgesamt 50.200 Quadratmetern Umsatz entfielen 40.100 Quadratmeter auf zertifizierte Gebäude. Allein drei Abschlüsse (MSC-Zentrale in Hamburg, Wolt Enterprises Deutschland in Berlin und die Fraport AG in Frankfurt) trugen zu diesem Ergebnis mit einem Anteil von 62 Prozent bei.

Die EDV-Branche zeigte mit 54 Prozent ebenfalls eine hohe Präferenz für zertifizierte Flächen. Von 201.400 Quadratmetern Gesamtumsatz wurden 109.000 Quadratmeter in zertifizierten Gebäuden abgeschlossen. Hier waren vor allem die Anmietungen von JetBrains sowohl in München als auch in Berlin die Treiber.

Industrie und Handel wiesen ebenfalls jeweils 54 Prozent auf. Die Industrie verzeichnete 99.000 Quadratmeter von insgesamt 182.700 Quadratmetern in zertifizierten Gebäuden. Hierbei schlugen zwei Großabschlüsse von E.ON Bayern Verwaltungs AG und Uvision Europe, beide in München, zu Buche. Der Handel erreichte 31.000 Quadratmeter von 57.100 Quadratmetern, wobei seitens der Handelsunternehmen die größten Abschlüsse Kleinanzeigen.de in Berlin und Amazon in Hamburg waren.

Banken und Finanzdienstleister gehören traditionell zu den Branchen mit den stärksten Anteilen an zertifizierten Flächen. Im ersten Halbjahr 2026 erreichten sie mit 51 Prozent weiterhin einen überdurchschnittlichen Wert: Von insgesamt 104.300 Quadratmetern Gesamtumsatz entfielen 52.700 Quadratmeter auf Gebäude mit Zertifizierung. Allerdings zeigte sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit 70 Prozent (122.500 Quadratmetern) ein deutlicher Rückgang. Diese Entwicklung spiegelte sowohl veränderte Marktbedingungen als auch einen insgesamt geringeren Flächenumsatz in der Branche wider. Dennoch blieb der Bankensektor ein wichtiger Treiber für nachhaltige Büroflächen und setzte damit seine langjährige Vorreiterrolle fort.

Bei Transaktionen über 1.000 Quadratmeter zeigte die Analyse der Herkunftsländer der Nutzer ein differenziertes Bild. Während inländische Unternehmen einen Gesamtumsatz von 573.000 Quadratmetern erzielten, wovon 47 Prozent (269.000 Quadratmeter) auf zertifizierte Flächen entfielen, wiesen ausländische Nutzer mit 69 Prozent (185.000 Quadratmeter) einen deutlich höheren Zertifizierungsanteil auf, entsprechend 40 Prozent an der Gesamtzertifizierung.

Die hohe Präferenz ausländischer Nutzer für zertifizierte Flächen unterstrich die Priorität von Nachhaltigkeitskriterien insbesondere für international tätige Unternehmen.

Der deutsche Büroimmobilienmarkt durchläuft weiter eine Phase der Transformation, in der Nachhaltigkeitskriterien zu einem immer wichtiger werdenden Wettbewerbsfaktor wird. Das Angebot an zertifizierten Flächen nimmt zwar zu, doch die Nachfrage wächst deutlich schneller. Nachhaltigkeitszertifizierungen entwickelten sich vom Nice-to-have zum Must-have. In einem Marktumfeld, das von wirtschaftlicher Unsicherheit und verschärften regulatorischen Anforderungen geprägt ist, erwiesen sich zertifizierte Gebäude als wichtige Voraussetzung für langfristige Wertbeständigkeit und Vermietbarkeit und werden damit zu einem Wettbewerbsvorteil für Eigentümer.

Die Komplexität des Marktes erfordert fundiertes Fachwissen. Profitieren Sie von der Expertise unseres Teams für Nachhaltigkeitsberatung.

Project & Development Services:
Daniel Bey, Head of Project & Development Services and Tetris Germany

Sustainability Consulting & Energy & Sustainability Solutions
Hendrik Wetzke, Lead Project & Development Services Building Consultancy & Energy and Sustanability Solutions
Alexander Rausch, Lead Sustainability Consulting DACH-Region

Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany
Jessica Wöhrle, Associate Research