اتجاهات الاستثمار العقاري في الرعاية الصحية

يمثل الاستثمار في العقارات، بما في ذلك الأراضي والمباني، أحد المكونات الأساسية لأي مشروع من مشاريع الرعاية الصحية وكثيراً ما يكون العائق الأكبر أمام إنجازه، فغالباً ما تتسبب متطلبات رأس المال في تقييد فرص تطوير منشآت الرعاية الصحية الجديدة، خاصةً بالنسبة للقطاع الخاص، وتضع مزيداً من الضغوط على الحكومة من أجل سد تلك الفجوة.

وقد جرت العادة على أن تتحمل الحكومات في دول مجلس التعاون الخليجي مسؤولية تقديم خدمات الرعاية الصحية، إلا أنه مع زيادة النمو السكاني والضغوط على الإيرادات النفطية، تسعى الحكومات لزيادة مشاركة القطاع الخاص لضمان تلبية الطلب على خدمات الرعاية الصحية، والذي يُتوقع أن ينمو بأكثر من 10% سنوياً، كما يُتوقع أن ينمو السوق ليصل إلى 70 مليار دولار أمريكي بحلول عام 2020.

وسعياً لدعم الجانب العقاري في تطوير المنشآت الجديدة، تشهد المنطقة اتجاهاً تقوم فيه شركات تشغيل منشآت الرعاية الصحية الخاصة بتقييم إمكانية استخدام رؤوس الأموال الخاصة بأطراف خارجية في تطوير العقارات واستئجارها منهم، بدلاً من امتلاكها. ومن شأن ذلك أن يتيح لهم استثمار رؤوس أموالهم في شراء المعدات الطبية وتوفير رأس المال العامل للمشاريع الجديدة، مما يساعدهم على تنمية أعمالهم بسرعة أكبر.

ويعتمد هذا النموذج في العادة على قيام شركة تقديم خدمات الرعاية الصحية باستئجار المنشأة المبنية بصورة مخصصة (منهج البناء حسب احتياجات المستأجر) لمدة طويلة تصل إلى 20 عاماً على أن يعكس الإيجار معدل العائد الداخلي الإجمالي يتراوح بين 11 إلى 12% للمستثمر. وعادةً ما يتضخم الإيجار في حالة التضخم ولا يمتلك المستأجر خيار إنهاء عقد الإيجار قبل نهاية المدة. كما تفكر بعض شركات تشغيل منشآت الرعاية الصحية في بيع عقاراتها الحالية واستئجارها مرة أخرى من أجل تمويل أعمال التطوير الجديدة أو صفقات الاستحواذ. وعادةً ما يتم تنفيذ الصفقة على أساس إعادة الاستئجار لمدة لا تقل عن 15 عاماً بصافي عائد مبدئي يتراوح بين 7.5 إلى 8%، مع زيادة الإيجار بصفة منتظمة لمواكبة التضخم.

وغالباً ما تكون الجهات الاستثمارية الخارجية هي شركات لإدارة الأصول العقارية أو صناديق استثمار عقاري أو صناديق تقاعد أو جهات سيادية تسعى لإيجاد فرص للاستثمار في العقارات، ولكن دون أن يكون لديها أي اهتمام بإدارتها. ويرى هؤلاء المستثمرون أن الخيار الأمثل هو الاستثمار في منشآت الرعاية الصحية من خلال أنظمة البيع وإعادة التأجير أو البناء المخصص حسب مواصفات المستأجر بحيث تظل إدارة الأصول من مسؤولية شركة التشغيل ويكون عقد الإيجار شاملاً (للصيانة والتأمين والرسوم العقارية). وفي الآونة الأخيرة، ومع ظهور “رسوم الأراضي البيضاء” في المملكة العربية السعودية، نلحظ سعي عدد من المجموعات العائلية الخاصة التي تمتلك أراضٍ لم يتم تطويرها لعرض تلك الأراضي من أجل تطويرها واستخدامها في عدة استخدامات مختلفة، من بينها الرعاية الصحية.

وفي المملكة العربية السعودية التي تعتبر احتياجات الرعاية الصحية بها أكثر من أي دولة أخرى، تسعى الحكومة لإشراك القطاع الخاص في تلبية تلك الاحتياجات، وذلك من أجل تقليل الضغوط الملقاة على الحكومة وتحسين جودة خدمات الرعاية الصحية في الوقت نفسه. وتجري السلطات تقييماً لنموذج الشراكة بين القطاعين العام والخاص، حيث يتمثل أحد الخيارات في عرض الأراضي المناسبة بإيجار “زهيد” لمدة طويلة الأجل لتقليل رأس المال المستثمر. ونحن نرى أن عقود إيجار الأراضي يجب ألا تقل عن 50 عاماً حتى يمكن تمويل المشاريع عبر البنوك التقليدية. بالإضافة إلى ذلك، يجب على الحكومة دراسة تلبية جزء من الطلب يمكنها التأثير فيه، وذلك لضمان الحد من المخاطر وجذب شركات الرعاية الصحية الإقليمية والدولية إلى السوق.

ولا شك أنه في ظل محاولة الحكومات في دول مجلس التعاون الخليجي تخفيض مشاركتها في تقديم خدمات الرعاية الصحية لمواطنيها، أصبح من الضروري توزيع تكاليف تطوير المنشآت الجديدة على شركات تشغيل منشآت الرعاية الصحية والمستثمرين العقاريين. ومن شأن ذلك أن يضمن تطوير المنشآت المطلوبة لمواكبة الزيادة السكانية في المنطقة، مع ضمان استمرار تحسن جودة الرعاية الصحية.

فئات الأصول الناشئة للمستثمرين والمطورين والمشغلين. تغطي خبرتنا جميع أشكال العقارات المرتبطة بالاستثمار في مجال الرعاية الصحية بما في ذلك مساكن الإيواء ومراكز التقاعد ومساكن الرعاية الدائمة والمستشفيات والعيادات المتعددة التخصصات ومراكز صحة الأسرة إضافة إلى مراكز الرفاهة ومجمعات أعمال الطب الحيوي وحتى المدن الحيوية.