Investimento em imobiliário comercial movimenta €1.850 milhões até setembro e deverá expandir em mais 64% até final de 2025, diz JLL

A JLL acaba de divulgar um balanço do mercado português de investimento em imobiliário comercial, apurando um montante de €1.850 milhões transacionados entre janeiro e setembro deste ano. De acordo com a consultora, o mercado continua a exibir um elevado nível de atividade, estimando que o volume investido até ao final de setembro tenha condições de expandir em mais 64% até final do ano. Isso significará que o investimento no 4º trimestre de 2025 ascenda a €1.180 milhões, elevando, assim, o total anual para €3.000 milhões. Se este valor se confirmar, o ano 2025 apresentará um crescimento na ordem dos 30% face a 2024, estima a JLL.

Augusto Lobo, Head of Capital Markets da JLL Portugal, explica que “se as previsões se confirmarem, além do aumento robusto face ao ano anterior, assistiremos a um reposicionamento do mercado acima da média dos últimos cinco anos. Este resultado reflete, por um lado, a maturidade do destino Portugal na rota do capital internacional, mas também uma reconfiguração de mercado onde os centros comerciais voltam a ser uma tipologia de ativo protagonista, onde há uma crescente diversificação geográfica e um crescimento sustentado do investimento doméstico. Estamos, assim, atualmente perante um mercado consolidado, com bons fundamentais em termos de operação e ocupação, além de um desempenho económico positivo e superior à média europeia. As condições estão reunidas para que o investimento imobiliário em Portugal se mantenha em rota ascendente até final do ano”, diz o responsável.

Na atividade de janeiro a setembro, o mercado de investimento em imobiliário comercial transacionou €1.850 milhões, mais 86% do que nos mesmos nove meses de 2024. Neste período, a atividade foi marcada pelo elevado dinamismo dos segmentos de retalho, alternativos e hotéis, pela consolidação dos mercados a Norte e pelo crescente contributo do capital nacional. Os principais negócios contemplam a venda de 50% NorteShopping, por um valor estimado de €320 milhões, do portefólio de residências de estudantes Nido/Livensa, por €300 milhões, e do Hotel Cascais Miragem, por €125 milhões.

Os três maiores negócios influenciaram, naturalmente, a distribuição do montante de investimento por setor. O retalho lidera, com 35% da atividade do mercado, no valor de €657milhões, dos quais 79% gerados em transação de centros comerciais. Os ativos de uso alternativo garantiram uma quota de 19%, no valor de €353 milhões, dos quais 85% dizem respeito à transação de residências de estudantes. Por último, evidenciam-se os hotéis, com 21% do investimento, no valor de €391 milhões, dos quais 75% concentrados em ativos de 5 estrelas. Refira-se que os escritórios representaram 16% do investimento e os ativos de industrial & logística, outros 8%.

Em termos de distribuição geográfica, o destaque vai para a região Norte, que, neste período de nove meses, agregou 50% do investimento em Portugal, refletindo a realização do maior negócio do ano (a venda de parte do NorteShopping), no Porto, cidade que foi ainda palco da venda dos ativos de retalho inseridos no empreendimento Bonjardim, de duas residências universitárias do portfólio Nido/Livensa, além da compra de uma outra por parte da Hines (Asprela) e do edifício de escritórios Mutual. Em Gaia, foi vendido o Hotel Hilton Porto Gaia, registando-se ainda, a Norte, as transações de dois outros hotéis na linha do Douro e do centro comercial Nosso Shopping em Vila Real.

Relativamente à origem do investimento, os investidores internacionais continuam a prevalecer, concentrando 73% do montante aplicado, com elevada dinâmica dos canadianos, britânicos, franceses e espanhóis. Paralelamente, destaca-se a crescente atividade dos investidores domésticos, que geraram neste período 27% do montante aplicado em imobiliário comercial, uma quota em forte crescimento face ao padrão de 20% exibido nos últimos cinco anos. Em termos de perfil de investidor, destaca-se o dinamismo dos players de private equity, com foco nos ativos core e value-add.

No contexto de consolidação e maturidade do mercado, as yields têm registado uma correção em baixa, nomeadamente de 25 pontos base em ativos de escritórios e 50 pontos base nos ativos de comércio de rua. A yield prime nos escritórios é de 5,00%, nos centros comerciais é de 6,15% e nos ativos de comércio de rua é de 4,25%.

Para Andreia Almeida, Head of Research da JLL Portugal, “o país continua a apresentar uma conjuntura macroeconómica favorável, com previsões de crescimento do PIB superiores à média europeia e num cenário de progressiva descida das taxas de juro. Este contexto, aliado à solidez do mercado imobiliário nacional — caraterizado por níveis de disponibilidade muito baixos e pelo aumento das rendas em vários tipos de ativos —, sustenta uma dinâmica positiva. Paralelamente, verifica-se uma valorização dos ativos em diferentes segmentos, impulsionada por melhorias operacionais e funcionais e pela integração dos princípios de sustentabilidade. Isso significa que temos razões para acreditar que chegaremos perto dos €3.000 milhões transacionados, conforme previsto”.