Aktywa można kategoryzować według wielu czynników, takich jak lokalizacja geograficzna, wiek, udogodnienia itp. Istnieją ogólne wytyczne dotyczące określania tych klasyfikacji, jednak nie ma uniwersalnych kryteriów.
Budynki biurowe klasy A to zazwyczaj nowe lub niedawno wyremontowane obiekty, położone w atrakcyjnych lokalizacjach dużych miast, na przykład w centralnej dzielnicy biznesowej. Wnętrza zwykle wyróżniają się wysokiej jakości wykończeniem oraz solidnym wykonaniem zarówno w częściach wspólnych, jak i najemcy.
Nieruchomości klasy B to zazwyczaj obiekty zlokalizowane poza centrum biznesowym. Zwykle są starsze niż projekty klasy A i przeciętne pod względem udogodnień, materiałów budowlanych i wykończenia wnętrz.
Nieruchomości klasy C są starsze niż nieruchomości klasy A i B i zazwyczaj znajdują się na przedmieściach lub w rejonach o mniejszym popycie. Do zalet nieruchomości klasy C należą konkurencyjne stawki czynszu oraz wysoki poziom wynajmu.
Zobacz nasze dostępne nieruchomości tutaj.
Okresowa stopa procentowa, według której naliczane są odsetki od kredytu hipotecznego. Może się różnić od faktycznej stopy spłaty.
Odsetki należne od pożyczki, które nie zostały jeszcze spłacone. Zanim możliwe jest dokonanie jakichkolwiek spłat kapitału, naliczone odsetki są doliczane do salda kapitału i zazwyczaj muszą zostać spłacone.
Kredyty o zmiennym oprocentowaniu, zwane również kredytami o oprocentowaniu zmiennym lub płynnym, to zobowiązania, które nie mają stałej stopy procentowej przez cały okres kredytowania. Stawki te są zazwyczaj powiązane z istniejącym indeksem (np. 10-letnie obligacje skarbowe; LIBOR) i okresowo dostosowywane zgodnie z warunkami kredytu.
Kredyt hipoteczny, którego oprocentowanie jest okresowo dostosowywane (np. co miesiąc, co sześć miesięcy, co roku). Stopa procentowa jest ustalana jako marża ponad opublikowaną stopę referencyjną, taką jak 10-letnie obligacje skarbowe lub London Inter-Bank Offer Rate (LIBOR).
Zobacz Average Daily Rate
Harmonogram spłat kapitału kredytu w określonym czasie do całkowitej spłaty zadłużenia; okresowa płatność obejmuje rosnącą część kapitału i malejącą część odsetek w miarę upływu czasu.
Patrz kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu
Stosunek dostępnej powierzchni do całkowitej powierzchni do wynajęcia, obliczany przez podzielenie całkowitej dostępnej powierzchni w metrach kwadratowych przez całkowitą powierzchnię do wynajęcia w metrach kwadratowych.
Całkowita ilość powierzchni, która jest obecnie oferowana na wynajem w danym okresie. Obejmuje każdą powierzchnię dostępną, niezależnie od tego, czy jest wolna, zajęta, dostępna na podnajem lub dostępna w przyszłości.
Całkowity dzienny przychód podzielony przez liczbę zajętych pokoi danego dnia. Ta miara jest zwykle używana w przypadku hoteli, ale może być również stosowana do nieruchomości związanych z opieką zdrowotną.
Czas, w którym przewiduje się dokonanie wszystkich zaplanowanych i niezaplanowanych spłat kapitału. Przeciętna żywotność CMBS jest zazwyczaj porównywana z analogicznymi obligacjami skarbowymi (często interpolowanymi), aby określić oczekiwaną stopę zwrotu z CMBS.
Termin odnoszący się do klas lub transz CMBS z ratingiem BB+ i niższym. Nazywane również BIG lub poniżej poziomu inwestycyjnego.
Podmiot prawny utworzony w celu ochrony określonych aktywów (np. kredytów hipotecznych) i/lub indywidualnych kredytobiorców przed skutkami upadłości w większej grupie aktywów. Na przykład kredytobiorca może wydzielić wybrane kredyty hipoteczne w BRE, które przeznaczone są do CMBS. Dzięki temu, jeśli inne kredyty tego samego kredytobiorcy przestaną być spłacane, przepływy pieniężne z wydzielonych aktywów nie zostaną przerwane ani zajęte przez sąd upadłościowy, co zapewnia ciągły przepływ środków dla obligatariuszy CMBS. Zobacz także: Podmiot specjalnego przeznaczenia.
Grupa kredytów posiadających wspólną cechę. Na przykład, emitent może mówić o kredytach spełniających określone wymagania dotyczące okresu spłaty (co oznacza, że wszystkie mają taki sam lub niemal taki sam średni czas trwania).
Określenie opisujące konkretną nieruchomość, zaprojektowaną specjalnie dla określonego najemcy, z rozwiązaniami konstrukcyjnymi, systemami lub modernizacjami dostosowanymi do potrzeb tego najemcy. Obiekt typu build-to-suit może być wynajmowany lub należeć do najemcy. W przypadku wynajmowanego obiektu build-to-suit najemca zazwyczaj zawiera długoterminową umowę najmu na daną powierzchnię.
(Znane również jako kredyt hipoteczny typu balloon) Kredyt hipoteczny, który wymaga comiesięcznych spłat tylko odsetek aż do ostatniej raty kredytowej, czyli płatności końcowej, kiedy następuje całkowita spłata kapitału.
Osoba fizyczna, grupa, firma lub podmiot, który nabył komercyjną nieruchomość.
Zapisy dotyczące określonych kredytów, które chronią pożyczkodawcę przed przedwczesną spłatą. Określają szczegółowe warunki ochrony: mogą to być blokada spłat, kary, utrzymanie dochodowości, defeasance lub ich kombinacje w okresie trwania kredytu.
Rynki, na których obracane są kapitały, zarówno dłużne, jak i udziałowe. Obejmują źródła prywatnych emisji dłużnych i udziałowych, a także rynki i giełdy zorganizowane. Zobacz także Rynek pierwotny.
Określany jako dochód operacyjny netto (I) za dany rok podzielony przez wycenioną wartość nieruchomości (V) [I/V = R]. Służy jako miara i/lub punkt odniesienia wartości nieruchomości w oparciu o jej aktualną wydajność. Stopy kapitalizacji są także wskaźnikiem oczekiwań inwestorów. Zobacz także Stopa kapitalizacji początkowej i Stopa kapitalizacji rewersyjnej.
Przepływy pieniężne są analizowane zarówno na poziomie zabezpieczenia, jak i konkretnej nieruchomości. Na poziomie zabezpieczenia posiadacze certyfikatów CMBS otrzymują wszystkie przepływy pieniężne z tytułu kapitału i odsetek z puli kredytów hipotecznych w ustalonej kolejności. Wcześniejsze spłaty lub wydłużenie terminu wykupu zmieniają te przepływy pieniężne i mogą znacząco wpłynąć na to, kiedy i w jaki sposób niektórzy posiadacze certyfikatów otrzymują swoje wypłaty, a w efekcie na całkowitą rentowność obligacji. Na poziomie aktywów szczegółowo analizowany jest przepływ pieniężny każdej nieruchomości objętej transakcją CMBS w celu oszacowania zdolności danego obiektu do generowania wystarczających dochodów na obsługę zadłużenia.
Krótkoterminowa stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomość, definiowana jako otrzymany przepływ gotówki podzielony przez zainwestowany kapitał własny; wyrażona w procentach. Nazywana również stopą zwrotu z kapitału własnego (EYR).
Skrót od Central Business District. (Zobacz także: Central Business District).
Określenia Central Business District (CBD) i Przedmieścia odnoszą się do konkretnego obszaru geograficznego w obrębie miejskiego obszaru statystycznego (MSA), opisując poziom rozwoju nieruchomości na danym terenie. CBD charakteryzuje się wysoką gęstością zabudowy i dobrze zorganizowanym centrum w największym mieście danego MSA.
Zobacz Commercial Mortgage Backed Security.
Zazwyczaj definiowana jako pismo pomiędzy stronami umowy prawnej, w którym oświadcza się, że określone działania, nieobjęte jednoznacznie umową, zostaną lub nie zostaną podjęte. Takie deklaracje intencji dotyczą zwykle kwestii istotnych tylko dla konkretnych stron i nie dotyczą pozostałych sygnatariuszy. W odniesieniu do CMBS, comfort letter to niezależny list biegłego rewidenta potwierdzający, że informacje zawarte w zgłoszeniu rejestracyjnym oraz prospekcie zostały przygotowane prawidłowo i od czasu ich sporządzenia nie nastąpiły żadne istotne zmiany.
Papiery wartościowe zabezpieczone portfelem kredytów hipotecznych na nieruchomościach komercyjnych, w których całość kapitału i odsetek z tych kredytów trafia do posiadaczy certyfikatów w określonej kolejności lub sposób.
Ulga lub zmniejszenie całkowitych płatności na określony czas, stosowane jako zachęta do przyciągnięcia lub utrzymania najemców w umowach najmu. Koncesje mogą obejmować obniżony lub bezpłatny czynsz przez część okresu najmu, ponadprzeciętne nakłady inwestycyjne po stronie najemcy lub listy prac adaptacyjnych. Stosowanie koncesji w najmie jest odpowiedzią na aktualne warunki rynkowe, jednak ich obecność w umowach najmu danego budynku utrudnia obliczanie przepływów pieniężnych netto, a tym samym wskaźników pokrycia obsługi zadłużenia.
Pośrednik finansowy, który działa jako łącznik, czyli kanał, między pożyczkodawcami udzielającymi kredytów a ostatecznymi inwestorami. Kanał udziela pożyczek lub nabywa pożyczki od zewnętrznych korespondentów na podstawie ustandaryzowanych kryteriów oceny ryzyka, a po zgromadzeniu wystarczającej liczby pożyczek grupuje je do sprzedaży inwestorom na rynku CMBS. Zobacz także Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC).
Budynki, których budowę rozpoczęto w określonym okresie (patrz także: Dostawy).
Przestrzeń w budynku, która jest lub może zostać połączona w jedną całość.
Strona wyznaczona w transakcji CMBS, która ma prawo zatwierdzać i kierować określonymi działaniami specjalnego serwisanta w odniesieniu do pożyczek obsługiwanych w sposób szczególny.
Pozwala najemcy powierzchni handlowej na wypowiedzenie umowy najmu, jeśli inny kluczowy najemca opuści nieruchomość.
Gwarancja udzielona przez emitenta (gwarancja emitenta) lub osobę trzecią, która pokrywa straty wynikające z opóźnień w spłacie lub przejęć do wysokości gwarantowanej kwoty. Wymagane jest, aby rating gwaranta był co najmniej równy najwyższemu ratingowi papierów wartościowych. Forma podniesienia jakości kredytowej.
Kredyt hipoteczny zawierany w celu zapewnienia kredytobiorcy elastyczności w zakresie dodawania, zwalniania lub zamiany zabezpieczenia. Tego rodzaju kredyty zwykle wymagają niższego wskaźnika LTV i wyższego wskaźnika DSCR.
Pożyczka, w której wszystkie płatności są gwarantowane przez wiarygodność najemcy, którym zazwyczaj jest krajowa lub regionalna firma z ratingiem inwestycyjnym. Najemca o wysokiej wiarygodności przejmuje niemal wszystkie obowiązki właściciela, dlatego opłaty czynszowe są przekazywane właścicielowi netto, bez potrąceń lub odliczeń.
Postanowienie w hipotece lub akcie powierniczym, na mocy którego zabezpieczenie jednej hipoteki pełni również funkcję zabezpieczenia innych hipotek. Oznacza to, że jeśli zabezpieczenie jednej hipoteki okaże się niewystarczające na spłatę długu, można również dochodzić zabezpieczenia pozostałych hipotek (ale tylko w przypadku niedoboru). CMBS zabezpieczone nieruchomościami skrośnie zabezpieczonymi mają niższe ryzyko zaległości w spłacie; dlatego skrośna kolateralizacja zwiększa wartość struktury. Zbiór nieruchomości z tym samym właścicielem może być zarówno skrośnie objęty zaległościami, jak i zabezpieczeniami. Jest to forma podwyższenia jakości kredytowej.
Postanowienie w hipotece lub akcie powierniczym, na mocy którego naruszenie warunków lub niewywiązanie się z dokumentów jednej pożyczki automatycznie powoduje naruszenie innych hipotek. Zestaw nieruchomości z tym samym właścicielem może być zarówno objęty cross-default, jak i cross-collateralization. Jest to forma podwyższenia jakości kredytowej.
Hipoteka zaległa uznawana jest za uregulowaną, gdy wszystkie zaległe płatności zostały dokonane, a raty kredytu są na bieżąco.
Opuszczona powierzchnia handlowa, za którą najemca wciąż płaci czynsz, mimo iż opuścił lokal. Patrz: Zapisy o zakończeniu działalności.
Zaplanowane płatności należne z tytułu pożyczki, obejmujące kapitał, odsetki oraz inne opłaty wymagane przez umowę pożyczki.
Wskaźnik wyrażający stosunek dochodu operacyjnego netto lub operacyjnego przepływu pieniężnego nieruchomości do płatności z tytułu obsługi zadłużenia zabezpieczonego tą nieruchomością. DSCR obrazuje zdolność nieruchomości zabezpieczonej hipoteką do obsługi miesięcznych płatności z tytułu zadłużenia; wyższy wskaźnik jest bardziej pożądany. DSCR niższy niż 1,0 oznacza, że nieruchomość generuje zbyt mały przepływ pieniężny, aby pokryć obsługę zadłużenia.
Jeśli kredyt narusza jakiekolwiek warunki i zasady umowy hipotecznej, uznaje się go za będący w stanie niewykonania zobowiązania.
Kwota, o którą odsetki wymagane do zapłaty przez pożyczkobiorcę z tytułu kredytu hipotecznego są niższe niż należne odsetki od pozostającego do spłaty salda kapitału. Ta kwota jest zazwyczaj dodawana do pozostającego salda kapitałowego kredytu hipotecznego.
Konto rezerwowe utworzone przez kredytobiorcę na pokrycie przyszłych kosztów utrzymania nieruchomości. Nazywane także kontem rezerwowym na wymianę.
Rata kredytu przeterminowana o co najmniej 30 dni. Zazwyczaj gdy opóźnienie wynosi ponad 90 dni, pożyczkodawca ma prawo rozpocząć postępowanie egzekucyjne.
Budynek, który ukończył budowę w określonym przedziale czasowym. Aby przestrzeń została uznana za dostarczoną, dla nieruchomości musi być wydane pozwolenie na użytkowanie.
Data ukończenia budowy budynku i uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
Firma, podmiot lub osoba fizyczna, która przekształca surową działkę w nieruchomość ulepszoną za pomocą pracy, kapitału i przedsiębiorczości.
Powierzchnia oferowana do wynajęcia bezpośrednio przez właściciela lub zarządcę budynku, w odróżnieniu od powierzchni oferowanej w budynku przez innego najemcę (lub jego pośrednika), próbującego podnająć już wynajętą przestrzeń.
Stawka stosowana do rocznych przepływów pieniężnych z nieruchomości w celu określenia wartości bieżącej netto (NPV) serii przepływów. Opiera się na okresowym średnim ważonym koszcie kapitału lub wymaganej stopie zwrotu z inwestycji w nieruchomości.
„Opłaty za postępowanie naprawcze” wypłacane specjalnemu obsługującemu za ponowne uregulowanie pożyczki lub likwidację problematycznego kredytu lub przejętej nieruchomości. Mogą także obejmować opłaty za zwłokę, opłaty za zmiany warunków oraz opłaty administracyjne związane z pożyczką. Te opłaty są negocjowane indywidualnie w każdej transakcji CMBS.
Patrz Wskaźnik Pokrycia Obsługi Zadłużenia.
Obejmuje inspekcję nieruchomości oraz analizę dokumentacji finansowej obiektu biorącego udział w transakcji CMBS i stanowi podstawę procesu sekurytyzacji. Due diligence chroni inwestorów przed nieetycznymi i nieprofesjonalnymi praktykami, uznawane jest za fundament prawa papierów wartościowych.
Umowa kredytowa zakładająca, że początkowa kwota kapitału może zostać zwiększona o dodatkową transzę, jeśli wyniki operacyjne nieruchomości pozwalają na obsługę większego zadłużenia. Kredyty typu earn-out są udzielane na nieruchomości, których wydajność ma w najbliższym czasie ulec poprawie, np. w wyniku modernizacji, zmiany najemców lub repozycjonowania. Kredyty earn-out określają konkretne kryteria powiększenia, takie jak minimalne wskaźniki pokrycia obsługi zadłużenia (DSCR), a w niektórych przypadkach także minimalny wskaźnik wartości kredytu do wartości nieruchomości (LTV).
Ryzyko odpowiedzialności i strat dla kredytodawcy wynikające z obecności materiałów niebezpiecznych na nieruchomości, takich jak azbest, RCB, radon czy nieszczelne podziemne zbiorniki magazynowe (LUSTS), przy kredycie hipotecznym. Nieruchomości objęte CMBS muszą mieć co najmniej zaświadczenie środowiskowe fazy I. Nawet jeśli nieruchomości nie mają obecnie problemów środowiskowych, agencje ratingowe czasami uwzględniają ryzyko, że mogą nie spełnić przyszłych norm środowiskowych. Zobacz także Phase I Environmental Site Assessment (ESA).
Klauzula w umowie pożyczki lub inwestycji umożliwiająca pożyczkodawcy/inwestorowi uzyskanie dodatkowego zwrotu opartego na kapitale własnym oprócz standardowych stóp procentowych po wystąpieniu określonego zdarzenia. Zazwyczaj oznacza to, że pożyczkodawca/inwestor otrzymuje nieproporcjonalnie wysoki procent wpływów z refinansowania lub sprzedaży.
Patrz Cash-on-Cash Return.
Depozyt prowadzony wspólnie przez kredytobiorcę i kredytodawcę, który zapewnia środki zarezerwowane na kluczowe wydatki operacyjne lub inwestycyjne. Typowe rachunki escrow obejmują podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, wykończenie powierzchni dla najemcy, prowizje za wynajem, niezbędne naprawy konstrukcyjne lub działania naprawcze dotyczące środowiska, a także rezerwy na wymianę. Nazywane również Kontem Depozytowym.
Powierzchnia budynków, które otrzymały pozwolenie na użytkowanie i mogą być zajmowane przez najemców. Nie obejmuje powierzchni w budynkach planowanych, będących w budowie lub w trakcie remontu.
Stosunek kosztów operacyjnych do przychodów operacyjnych.
Klauzule umowy najmu określające maksymalną wysokość wydatków ponoszonych przez właściciela nieruchomości; wydatki przekraczające ustaloną wartość (tzn. "stop") opłacane są przez najemców w proporcji do zajmowanej przez nich powierzchni.
Okres po zakończeniu umowy kredytu hipotecznego udzielony kredytobiorcy na spłatę pożyczki poprzez refinansowanie lub sprzedaż nieruchomości, albo automatyczne przedłużenie pierwotnego okresu kredytu hipotecznego. Aby zapobiec wszczęciu egzekucji, a tym samym dodatkowemu zwiększeniu kosztów, serwisanci mogą udzielić kredytobiorcy prolongaty na spłatę balonowej raty końcowej.
Ryzyko, że kredytobiorca może nie być w stanie na czas refinansować kredytu hipotecznego typu balloon, co oznacza, że okres życia zabezpieczenia wydłuży się poza oczekiwany czas trwania.
Najniższa klasa lub transza transakcji CMBS, która jako pierwsza absorbuje straty kredytowe z puli kredytów hipotecznych, zanim jakiekolwiek inne klasy zostaną nimi objęte.
Typ budynku zaprojektowany z myślą o wszechstronności, który może być wykorzystywany w połączeniu z funkcjami biurowymi (siedziba firmy), badawczo-rozwojowymi, sprzedażą quasi-detaliczną, w tym lecz nie tylko do celów przemysłowych, magazynowych i dystrybucyjnych. Typowy budynek typu flex to jedna lub dwie kondygnacje, z co najmniej połową powierzchni najmu wykorzystywaną jako biura, z wysokością sufitów do 16 stóp oraz z jakimś rodzajem bramy wjazdowej, nawet jeśli drzwi są przeszklone lub zabudowane.
Proces uruchamiany w wyniku zaległości w płatnościach przekraczających 90 dni, w ramach którego kredytodawca przejmuje tytuł własności nieruchomości, na której kredytobiorca dopuścił się niewywiązania z umowy. Serwisant może przejąć nieruchomość od kredytobiorcy w imieniu kredytodawcy.
Opłata uiszczana przez właściciela hotelu na rzecz większej firmy hotelarskiej, która umożliwia właścicielowi korzystanie z marki tej firmy (Hilton, Holiday Inn itp.) oraz czerpanie korzyści z jej działań reklamowych i sieci rezerwacyjnej. Opłata wynosi od 4% do 7% przychodów brutto.
patrz Umowa najmu „Gross Full-service Lease”.
Czynsze, które obejmują wszystkie koszty eksploatacyjne, takie jak media, energia elektryczna, usługi sprzątania, podatki i ubezpieczenie.
Zapobiega opuszczeniu powierzchni przez najemcę detalicznego przed końcem trwania umowy najmu, nawet jeśli nadal opłaca czynsz, ponieważ pusta przestrzeń ma negatywny wpływ na wyniki sąsiadujących sklepów detalicznych.
Stopa kapitalizacji zastosowana do dochodu z pierwszego roku. Zobacz także stopa kapitalizacji i stopa rewersyjna.
Struktura najmu, w której wynajmujący pokrywa wszystkie koszty związane z utrzymaniem budynku. Nazywana również najmem kompleksowym lub najmem brutto.
Całkowita zmiana zajętej powierzchni w danym okresie, licząc powierzchnię, która została zajęta, ale nie uwzględniając powierzchni opuszczonej przez najemców. Absorpcja brutto różni się od aktywności najmu, która jest sumą całej wynajętej powierzchni w danym okresie. O ile nie wskazano inaczej, absorpcja brutto obejmuje powierzchnie wynajęte zarówno bezpośrednio, jak i w podnajmie.
Umowa najmu dotycząca niezabudowanego gruntu, która obejmuje wyłącznie teren, a nie znajdujące się na nim ulepszenia lub budynki. Innymi słowy, grunt i budynki stanowią odrębne jednostki i posiadają różnych właścicieli. Określane również jako użytkowanie wieczyste.
Zmiana powierzchni istniejącej w danym obszarze w określonym czasie, zazwyczaj w wyniku budowy nowych budynków.
Termin używany w CMBS, który odnosi się do obniżenia szacowanego dochodu lub przepływów pieniężnych oczekiwanych z nieruchomości, na podstawie których obliczany jest wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia. Haircut to sposób na przyjęcie bardziej ostrożnego podejścia przez instytucje, aby wyliczyć „zestresowany” DSCR dla nieruchomości.
Wyliczenie progu opłacalności obsługi zadłużenia, które określa maksymalną stopę procentową, jaką nieruchomość objęta hipoteką może utrzymać przy wykupie, jeśli będzie musiała zostać refinansowana. Oblicza się to na podstawie obecnego dochodu operacyjnego netto i kredytu hipotecznego spłacanego tylko odsetkami z relatywnie krótkim okresem zapadalności poniżej pięciu lat. Wskaźnik najczęściej oblicza się, aby odpowiedzieć na pytanie: Czy wszystkie kredyty można refinansować w momencie wykupu, jeśli stopy procentowe osiągną „poziom katastrofalny”? Nazywane również analizą progu opłacalności obsługi zadłużenia.
Przyspieszona spłata klasy w CMBS lub indywidualnego kredytu zabezpieczonego nieruchomością, osiągnięta poprzez przypisanie całości zaplanowanej raty kapitałowej i odsetek do tej klasy.
patrz Rachunek powierniczy.
Osoba niezwiązana z podmiotem, zasiadająca w radzie dyrektorów jednostki zaciągającej zobowiązanie. Głos niezależnego członka zarządu jest wymagany przy podejmowaniu określonych decyzji przez ten podmiot, np. ogłoszeniu upadłości, zapewniając tym samym ochronę przed niekorzystną kontrolą ze strony podmiotów powiązanych. To często kluczowy element struktury jednostki celowej (SPE) oraz rozwiązań zabezpieczających przed upadłością.
Nieruchomość wykorzystywana do lekkiej lub ciężkiej produkcji, badań i rozwoju lub jako powierzchnia magazynowa, w tym biura/magazyny i powierzchnie typu flex.
Nieruchomość wykorzystywana przez specjalistyczne instytucje, takie jak uniwersytet, szpital lub agencja rządowa. Ponieważ tego typu obiekty są projektowane na potrzeby konkretnego celu, mogą być trudne do adaptacji do innych zastosowań, nawet jeśli wyglądem przypominają inne rodzaje nieruchomości.
Tranche w CMBS, która obejmuje łączny strumień płatności odsetek z zabezpieczających hipotek, należnych na dany papier wartościowy, przekraczający kupon wypłacany z tego papieru. Nadwyżka odsetek jest sprzedawana jako oddzielna tranche za ułamek ceny papieru wartościowego lub klasy o podobnym ratingu kredytowym. Tranche IO są bardzo wrażliwe na wcześniejszą spłatę i wydłużenie okresu kredytowania, ponieważ ich czas trwania może się znacznie zmienić w takich sytuacjach, a tym samym wykazują stosunkowo wysoką zmienność cen.
Opcja zazwyczaj kupowana przez kredytobiorcę, która ogranicza stopę procentową do określonego maksymalnego poziomu – okresowo lub na cały czas trwania kredytu. Opcja ta chroni kredytobiorcę przed wzrostem stóp procentowych.
Łączna kwota spłat odsetkowych od pożyczkobiorców, która jest niższa niż naliczone odsetki od certyfikatów.
Limit stopy procentowej to rodzaj instrumentu finansowego, który chroni posiadacza przed wzrostem stóp procentowych. Zwykle używany jest wtedy, gdy przewiduje się wzrost krótkoterminowych stóp procentowych. Limit stopy jest zazwyczaj powiązany z wybraną stopą indeksową. Natomiast dolne ograniczenie stopy procentowej wykorzystywane jest w przypadku długoterminowych zobowiązań. Rozwiązania tego typu są często stosowane przez zarządzających aktywami, którzy chcą uzyskać wyższą stopę zwrotu w okresie spadku krótkoterminowych stóp procentowych.
Obliczenie hipotetycznej stopy rentowności obligacji skarbowych na podstawie stawek dwóch innych obligacji skarbowych o zbliżonych terminach zapadalności, jeśli nie ma dostępnej obligacji o danym konkretnym okresie. Na przykład, jeśli obligacja 4-letnia jest wyceniana względem rentowności obligacji skarbowych, cena zostanie ustalona mniej więcej na poziomie połowy pomiędzy rentownościami obligacji 3- i 5-letnich, ponieważ nie istnieje obligacja 4-letnia.
Inwestycje oceniane na poziomie triple-A, double-A, single-A oraz triple-B są klasyfikowane jako inwestycje o wysokiej jakości (investment grade), dzięki czemu są odpowiednie dla regulowanych inwestorów instytucjonalnych. Najniższa ocena inwestycyjna to BBB-.
Patrz: Corporate guaranty.
(Przedstawiciel Wynajmującego) W typowych negocjacjach dotyczących umowy najmu pomiędzy właścicielem/wynajmującym a najemcą, broker reprezentujący interesy właściciela/wynajmującego określany jest jako Przedstawiciel Wynajmującego.
Cała powierzchnia objęta zobowiązaniem wynikającym z umowy najmu finansowego. Obejmuje wszystkie wynajęte powierzchnie, niezależnie od tego, czy są obecnie zajęte przez najemcę. Wynajęta powierzchnia obejmuje również powierzchnie oferowane do podnajmu.
Ustalenie, w którym właściciel nieruchomości komercyjnej i pożyczkodawca zawierają umowę, na mocy której płatności z tytułu najmu są przekazywane bezpośrednio do pożyczkodawcy. Jest to inne niż standardowe rozwiązanie, gdzie płatności z najmu trafiają do właściciela, który następnie przekazuje raty kredytu do pożyczkodawcy. W transakcjach CMBS, płatności czynszu w ramach cesji najmu trafiają bezpośrednio do serwisanta.
Opłaty wypłacane przez właściciela pośrednikom za pozyskanie najemców dla nieruchomości.
Koszt prac adaptacyjnych w nieruchomości wynajmowanej, często ponoszony przez najemcę.
Całkowita powierzchnia w metrach kwadratowych objęta zobowiązaniem najmu i podpisaną umową najmu dla konkretnego budynku lub rynku w danym okresie. Obejmuje bezpośrednie najmy, podnajem oraz przedłużenia istniejących umów najmu. Uwzględnia także aktywność przednajemczą w planowanych, będących w budowie lub remontowanych budynkach.
Forma zwiększenia wiarygodności kredytowej polegająca na zobowiązaniu strony trzeciej do pokrycia strat z tytułu zadłużenia wynikających z zaległości płatniczych i egzekucji w przypadku komercyjnej pożyczki hipotecznej. Rating kredytowy strony trzeciej, która wystawia list kredytowy, zwykle musi być co najmniej równy najwyższej ocenie papierów wartościowych.
Zobacz London Interbank Offer Rate.
Patrz: Low Income Housing Tax Credit.
Sprzedaż niespłaconego kredytu hipotecznego lub nieruchomości REO, która wcześniej stanowiła jego zabezpieczenie. Zobacz także Real Estate Owned (REO).
Miara łatwości i częstotliwości, z jaką aktywa takie jak CMBS są aktywnie przedmiotem obrotu na rynku wtórnym. Płynność jest powiązana z wolumenem; im większa ilość wyemitowanych i przewidzianych do emisji aktywów takich jak CMBS, tym zazwyczaj większa płynność.
Zobacz Letter of Credit.
Stosunek kwoty głównej kredytu hipotecznego w momencie udzielenia do aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. Stosunek ten jest zwykle przedstawiany potencjalnemu kredytobiorcy jako procent wartości, którą instytucja finansowa jest gotowa sfinansować. Wskaźnik ten nie jest stały i różni się w zależności od instytucji finansującej, historii kredytowej kredytobiorcy, rodzaju nieruchomości, lokalizacji, wielkości i innych czynników.
Postanowienie, na mocy którego powiernik otrzymuje kontrolę nad przychodami brutto z nieruchomości stanowiących zabezpieczenie transakcji CMBS. Właściciele nieruchomości mają prawo jedynie do przepływów pieniężnych pomniejszonych o wydatki, w tym obsługę zadłużenia, podatki, ubezpieczenie i inne koszty operacyjne.
Okres na początku trwania pożyczki, w którym pożyczkobiorca nie może spłacić kredytu hipotecznego przed terminem. Lock-out stanowi formę ochrony przed wcześniejszą spłatą, ponieważ uniemożliwia ją.
Krótkoterminowa (do 1 roku) stopa procentowa, po której banki udzielają sobie pożyczek w Londynie. Powszechnie stosowana jako punkt odniesienia dla finansowania o zmiennym oprocentowaniu. Stawki LIBOR zwykle ustalane są na jeden, dwa, trzy lub sześć miesięcy albo jeden rok.
Różnica między rynkową stawką czynszu za daną nieruchomość a rzeczywistym czynszem płaconym za tę nieruchomość, wskazująca na zmieniające się warunki rynkowe. Na przykład, jeśli nieruchomość była wynajęta na rok za 10 000 USD miesięcznie, a obecna stawka rynkowa za podobne nieruchomości wyniosłaby 10 500 USD miesięcznie, strata z tytułu czynszu wyniosłaby 500 USD miesięcznie.
Ulga podatkowa przyznawana właścicielom za budowę lub modernizację mieszkań dla osób o niskich dochodach. Aby otrzymać ulgę, nieruchomość musi spełniać jeden z warunków: a) co najmniej 20% lokali zajmują osoby o dochodach nieprzekraczających 50% mediany dochodów dla danej lokalizacji lub b) co najmniej 40% lokali zajmują osoby o dochodach nieprzekraczających 60% lokalnej mediany dochodów. Nazywane także nieruchomościami sekcji 42 wg fragmentu amerykańskiego kodeksu podatkowego, który upoważnia do tej ulgi.
Patrz Wskaźnik LTV (Loan-to-Value Ratio).
Okresowe korekty szacowanej wartości aktywa lub przyszłych przepływów pieniężnych z aktywa, odzwierciedlające aktualne warunki rynkowe. Na słabym lub spadającym rynku jest to zazwyczaj korekta w dół bieżącej wartości na podstawie niższych oczekiwanych przyszłych przychodów, na przykład gdy czynsze w istniejących umowach najmu są wyższe niż stawki oferowane w nowych umowach na rynku (czyli jeśli w budynku kończy się kilka umów najmu powyżej wartości rynkowej). Odwrotnie dzieje się na silnym lub rosnącym rynku. Termin ten może dotyczyć wartości obligacji zabezpieczonych hipoteką komercyjną (CMBS) lub dowolnych papierów wartościowych zależnych od zmian cen.
Granice geograficzne wyznaczające kluczowe obszary konkurujące ze sobą, które stanowią powszechnie akceptowany podstawowy zestaw konkurencyjnych lokalizacji. Rynki są specyficzne dla typu zabudowy i nie pokrywają się ze sobą, tworząc ciągłe oznaczenia geograficzne, których suma odpowiada granicom całego Regionu (patrz także: Region). Rynki można dodatkowo podzielić na subrynki (patrz także: Subrynki).
Firma odpowiedzialna za obsługę kredytów hipotecznych zabezpieczających transakcję CMBS w imieniu obligatariuszy. Zakres obowiązków głównego serwisanta różni się w zależności od umowy serwisowej i często obejmuje pobieranie rat kredytów hipotecznych i przekazywanie środków powiernikowi, przekazywanie powiernikowi ewentualnych zaległych wpłat, dostarczanie obligatariuszom raportów dotyczących realizacji kredytów oraz przekazywanie wszystkich niewypłacalnych lub przejętych nieruchomości do specjalnego serwisanta. Zobacz także: Special Servicer.
Podstawowe wynagrodzenie wypłacane głównemu serwisantowi, płatne co miesiąc na podstawie poszczególnych kredytów z odsetek od tych pożyczek. Podstawowa opłata jest obliczana od kwoty kapitału za ten sam okres i naliczana według właściwej stawki opłat dla danego przedsięwzięcia. Dodatkowo, opłata ta może obejmować wszelkie opłaty za przejęcie i modyfikację umowy, opłaty za opóźnienia w płatnościach oraz podobne opłaty uiszczane przez kredytobiorców w przypadku pożyczek nieserwisowanych w szczególny sposób.
Poddana hipotece pożyczka udzielona po ustanowieniu pierwszego zastawu, która jest zabezpieczona udziałem własnościowym w pożyczkobiorcy, a nie samą nieruchomością zabezpieczoną hipoteką. Pożyczkobiorca zastawia swoje udziały w nieruchomości jako zabezpieczenie pożyczki. Termin "mezzanine" oznacza zazwyczaj tymczasowe zadłużenie, ale także długoterminowy drugi kredyt hipoteczny technicznie jest długiem mezzanine.
Chronologiczne zestawienie przepływów pieniężnych pochodzących z puli kredytów, w tym terminowych spłat balonowych, które są sekurytyzowane w transakcji CMBS oraz ich podziału między różne transze w tej transakcji.
Budynek posiadający pięć lub więcej mieszkań lub lokali mieszkalnych. Nieruchomości wielorodzinne zwykle dzieli się na wysokie, niskie oraz apartamenty ogrodowe.
Biurowce lub budynki, w których znajduje się więcej niż jeden najemca jednocześnie. Zwykle budynki wielonajemcowe są projektowane i budowane tak, by umożliwić dostosowanie różnych układów pięter i aranżacji powierzchni do odmiennych potrzeb najemców (zobacz też: Najem).
Patrz Netto przepływy pieniężne.
Liczne indeksy opracowane przez National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) dotyczące wyników komercyjnych nieruchomości na podstawie danych dostarczanych głównie przez fundusze emerytalne inwestujące na rynku nieruchomości. Często wykorzystywany jako punkt odniesienia do oceny efektywności inwestycji w nieruchomości.
Kiedy zaplanowana płatność odsetek od kredytu jest niższa niż odsetki naliczone według konkretnej stopy procentowej, niedobór ten jest doliczany do salda głównego zadłużenia. W związku z tym, wraz z upływem czasu, kwota kapitału pozostająca do spłaty rośnie. Jest to tzw. ujemna amortyzacja, która często występuje w przypadku kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu (ARM) w sytuacji, gdy zdolność kredytobiorcy do obsługi zadłużenia jest niższa niż należne odsetki.
Zmiana netto zajmowanej powierzchni w danym okresie. O ile nie wskazano inaczej, Absorpcja netto obejmuje powierzchnię bezpośrednią i podnajmowaną.
Zdefiniowane jako dochód brutto z płatności czynszowych pomniejszony o koszty operacyjne, ulgi czynszowe, nakłady na dostosowanie powierzchni do potrzeb najemcy itp. Na słabych lub zniżkujących rynkach efektywny czynsz netto może być ujemny.
Całkowite przychody operacyjne generowane przez nieruchomość pomniejszone o koszty operacyjne, a także nakłady na dostosowanie powierzchni dla najemców, prowizje leasingowe oraz rezerwy, ale przed uwzględnieniem spłat kredytu hipotecznego. Może być wyrażone jako: NCF = NOI - (nakłady na dostosowanie powierzchni dla najemców + prowizje leasingowe + remonty kapitalne).
Całkowite przychody operacyjne generowane przez nieruchomość pomniejszone o koszty operacyjne, ale przed odliczeniem rat kredytowych, nakładów na ulepszenia najemców, rezerw na wymianę oraz prowizji za wynajem. NOI jest zazwyczaj wykorzystywany jako podstawa do obliczania wskaźników pokrycia obsługi zadłużenia.
Stawka czynszu, która nie obejmuje określonych kosztów, jakie najemca może ponosić, wynajmując biuro. Koszty te są opłacane bezpośrednio przez najemcę i mogą obejmować sprzątanie, energię elektryczną, media, podatki, ubezpieczenie oraz inne powiązane wydatki.
zobacz Notice of Default.
Oświadczenie prawnika potwierdzające, że aktywa danej jednostki nie zostałyby w istotnym stopniu połączone z aktywami jej podmiotów powiązanych przez sąd upadłościowy zgodnie z sekcją 105 prawa upadłościowego. Jest to często kluczowy element w strukturach typu special purpose entity (SPE) oraz strukturach odpornych na upadłość.
Najem typu NNN, czyli Triple-Net Lease, to umowa najmu, w której najemca opłaca podatki od nieruchomości, koszty eksploatacyjne oraz opłaty za utrzymanie, oprócz ustalonego czynszu. (CMSA glossary)
Kredyt, w przypadku którego nie są dokonywane wymagane przez umowę kredytową spłaty kapitału i/lub odsetek. Obejmuje to również kredyty, w których spłaty są dokonywane w kwotach niższych niż pełna wysokość wymaganych spłat kapitału i odsetek wynikających z hipoteki.
Zawiadomienie zamieszczone przez powiernika lub kredytodawcę hipotecznego w rejestrach publicznych w celu wszczęcia postępowania egzekucyjnego dotyczącego sprzedaży publicznej nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie hipoteki. NOD obejmuje również prawo do informacji o zaległościach kredytobiorcy wobec ważnych umów, takich jak umowa dzierżawy gruntu.
patrz Net Operating Income.
Powierzchnia, która jest fizycznie zajmowana przez najemcę. Nie obejmuje wynajętej powierzchni, która nie jest obecnie zajmowana przez najemcę.
Nieruchomość przeznaczona głównie do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmująca zarówno duże budynki wielonajemcze, jak i obiekty jednonajemcze wybudowane zgodnie z indywidualnymi potrzebami najemcy.
Postanowienie, które umożliwia spłatę całości lub części kredytu w określonym czasie przed planowanym terminem wymagalności, bez opłaty lub kary.
Termin używany głównie przez banki do oznaczania nieruchomości wpisanych do ewidencji w wyniku przejęcia po egzekucji z tytułu kredytu hipotecznego. Określenie "Other" REO pozwala bankom odróżnić nieruchomości przejęte wskutek egzekucji od aktywów nieruchomościowych należących do banku, które zazwyczaj stanowią aktywa korporacyjne. Niemniej jednak w branży REO zwyczajowo oznacza nieruchomości przejęte po egzekucji. Zobacz także Real Estate Owned (REO).
Forma wzmocnienia kredytowego, w której niespłacona kwota kapitału zabezpieczenia wspierającego papier wartościowy przewyższa niespłaconą kwotę kapitału należną obligatariuszom.
Firma, podmiot lub osoba fizyczna, która posiada tytuł własności do danego budynku lub nieruchomości.
Pojedynczy kredyt zabezpieczony określoną nieruchomością lub portfelem nieruchomości, który jest dzielony na kilka mniejszych części. Każda część jest sekurytyzowana w osobnej transakcji CMBS i otrzymuje zaplanowane płatności odsetek oraz kapitału proporcjonalnie do swojego udziału w większym kredycie. Każda część pari passu otrzymuje równe traktowanie prawne, a w przypadku niewypłacalności dostaje proporcjonalną część wpływów z likwidacji netto.
Okresowa stopa, według której naliczane są odsetki od kredytu hipotecznego. Może się ona różnić od stopy naliczania odsetek.
Umowa najmu najczęściej stosowana w dużych sklepach detalicznych, gdzie czynsz obejmuje czynsz podstawowy oraz procent od przychodu brutto ("nadwyżka") w przypadku, gdy sprzedaż przekracza określoną wartość. Procenty zazwyczaj mieszczą się w przedziale od jednego do sześciu procent sprzedaży brutto.
Raport przygotowany przez konsultanta ds. środowiska, który analizuje nieruchomość oraz okoliczny teren w celu ustalenia obecności lub potencjalnej obecności zagrożeń środowiskowych. Analiza obejmuje sprawdzenie zanieczyszczenia wód gruntowych, PCB, nielegalnego składowania farb i innych chemikaliów, azbestu oraz szerokiego zakresu innych potencjalnych zanieczyszczeń. To badanie środowiskowe fazy I dostarcza przeglądu i rekomenduje, czy wymagane są dalsze analizy (czyli badanie środowiskowe fazy II). Drugi raport potwierdzi lub wykluczy obecność zagrożenia środowiskowego i, jeśli takie zostanie stwierdzone, zaleci dodatkowy przegląd i/lub działania minimalizujące, które należy podjąć.
Status budynku zapowiedzianego do realizacji w przyszłości, dla którego nie rozpoczęto jeszcze budowy.
Zobacz Probable Maximum Loss.
Umowa prawna określająca obowiązki i odpowiedzialności głównego oraz specjalnego serwisanta w zakresie zarządzania transakcją CMBS, w tym wymagane zaliczki.
Ilość powierzchni w budynku, która została wynajęta przed ukończeniem jego budowy lub otrzymaniem pozwolenia na użytkowanie.
Całościowa lub częściowa spłata kapitału przez kredytobiorcę, która jest wyższa lub następuje wcześniej niż ustalona płatność kredytu hipotecznego. Najczęściej wynika to z refinansowania przez kredytobiorcę na korzystniejszych warunkach lub wzrostu wartości nieruchomości.
Zapisy w dokumentach pożyczkowych zobowiązujące kredytobiorcę do zapłaty kary za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Większość opłat z tytułu wcześniejszej spłaty jest ustalana jako utrzymanie rentowności lub punkty karne.
Ryzyko, że kredytobiorca spłaci pozostały kapitał lub kwotę większą niż zaplanowana rata kredytu hipotecznego przed terminem zapadalności, co skraca okres trwania pożyczki. Aby ograniczyć ryzyko przedpłaty, w komercyjnych kredytach hipotecznych często stosuje się zapisy chroniące przed wcześniejszą spłatą.
Obliczany poprzez podzielenie ceny budynku (ceny sprzedaży lub oczekiwanej ceny sprzedaży) przez wynajmowalną powierzchnię budynku (RBA).
Rynek, na którym emitowane są nowe papiery wartościowe na giełdzie. Rynek pierwotny obejmuje emitenta i pierwszych nabywców tych papierów.
Papiery wartościowe zabezpieczone hipotekami, emitowane przez sektor prywatny, w tym przez kanały pośrednie, banki, kasy oszczędnościowe i inne instytucje finansowe. Te papiery wartościowe są również określane jako papiery nieagencji i nie są zabezpieczone przez agencje takie jak Fannie Mae, Freddie Mac czy Ginnie Mae.
Prywatna sprzedaż papierów wartościowych inwestorom instytucjonalnym spełniającym określone kryteria majątkowe i/lub dochodowe oraz uznawanym za doświadczonych inwestorów, np. towarzystwom ubezpieczeniowym. Papiery wartościowe sprzedawane w ramach oferty prywatnej są zazwyczaj zwolnione z wymogów rejestracyjnych ustawy Securities Act z 1933 r. Inwestorzy mają możliwość szczegółowej analizy danych finansowych dotyczących tych ofert, które w innym przypadku nie byłyby publicznie udostępnione ze względu na ograniczenia związane z poufnością. W rezultacie, oferty prywatne są szczególnie odpowiednie dla niżej ocenianych transz CMBS, ponieważ inwestorzy mają dostęp do większej ilości informacji uzasadniających podjęcie decyzji.
Analiza statystyczna określająca poziom ryzyka sejsmicznego dla nieruchomości położonej na obszarze zagrożonym trzęsieniami ziemi poprzez ustalenie wskaźnika uszkodzeń w najgorszym możliwym scenariuszu trzęsienia ziemi. PML jest również używany do kwantyfikacji ryzyka innych klęsk żywiołowych, takich jak huragany, powodzie czy tornada. Zazwyczaj nieruchomości z PML powyżej określonego progu (np. 20%) muszą posiadać dodatkowe ubezpieczenie.
Firma i/lub osoba odpowiedzialna za codzienną obsługę budynku, taką jak sprzątanie, usuwanie odpadów itp. Zarządca nieruchomości dba również o prawidłowe działanie różnych systemów w budynku, takich jak windy, systemy HVAC oraz instalacje elektryczne.
Zobacz Pooling and Servicing Agreement.
Agencja, która analizuje papiery wartościowe oraz ich zabezpieczenie i przyznaje tym papierom oceny kredytowe w oparciu o własne kryteria. Oceny wahają się od potrójnego A, najwyższej oceny, do potrójnego C, najniższej możliwej oceny i mają duży wpływ na strukturę i wycenę CMBS. Cztery agencje ratingowe CMBS to: Dominion Bond Rating Service, Fitch Ratings, Moody's Investors Service oraz Standard & Poor's.
Podmiot typu pass-through, który może posiadać kredyty zabezpieczone nieruchomościami bez regulacyjnych, księgowych i ekonomicznych przeszkód występujących w innych formach papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką. REMIC to prawnie wydzielony podmiot, który przekazuje przepływy pieniężne obligatariuszom różnych klas (lub transz) papierów wartościowych bez opodatkowania na poziomie podmiotu. REMIC-y umożliwiły sprzedaż udziałów w kredytach hipotecznych na rynku wtórnym.
Nieruchomość obciążona hipoteką, nabyta przez fundusz powierniczy lub kredytodawcę w wyniku egzekucji lub umowy przeniesienia własności w miejsce egzekucji. Patrz także Inne Nieruchomości Posiadane (OREO).
Kwota nieodzyskana ze sprzedaży przejętego kredytu hipotecznego lub nieruchomości REO. Jest równa zaległemu saldu kapitałowemu kredytu, powiększonemu o wszelkie niezapłacone naliczone odsetki oraz wszystkie opłaty związane ze sprzedażą nieruchomości, pomniejszoną o wpływy uzyskane z likwidacji.
Postanowienia umożliwiające właścicielowi wypowiedzenie umowy najmu i odzyskanie kontroli nad powierzchnią po opuszczeniu jej przez najemcę.
Patrz Hurdle Rate.
Ryzyko, że kredytobiorcy nie będą w stanie refinansować kredytów hipotecznych po upływie terminu, przez co wydłuży się okres obowiązywania zabezpieczonych tymi hipotekami papierów wartościowych.
Kluczowe obszary zawierające dużą skupiskę ludności, które wraz z sąsiadującymi społecznościami cechują się wysokim poziomem integracji gospodarczej i społecznej. Regiony są dalej dzielone na obszary rynkowe, zwane Rynkami. (Zobacz także: Rynki).
Kongres po raz pierwszy wprowadził Real Estate Investment Trusts, czyli REITy, w 1960 roku, aby umożliwić szerokiej publiczności inwestowanie w nieruchomości generujące dochód. REIT to portfel dużych nieruchomości, który posiada wiele cech wspólnych z funduszem inwestycyjnym. Kupujący nabywają udziały w tych papierach wartościowych w taki sam sposób, jak kupują akcje. Dodatkowo, REITy charakteryzują się korzystnym opodatkowaniem oraz często zapewniają inwestorom wyższą stopę zwrotu (REIT.com).
1) Postanowienie umożliwiające zwolnienie określonego zabezpieczenia pod hipotekę za wcześniej uzgodnioną kwotę, lub 2) Postanowienie, że jeśli kredytobiorca spłaci wcześniej kredyt przypisany do jednej nieruchomości w puli kredytów powiązanych krzyżowo zarówno zabezpieczeniami, jak i zadłużeniem, kredytobiorca musi dodatkowo spłacić część wszystkich pozostałych kredytów w tej puli. Zapobiega to „wybieraniu najlepszych” nieruchomości z puli powiązanej krzyżowo.
Czasami nazywana drugą generacją lub powierzchnią bezpośrednią; odnosi się do istniejącej powierzchni, która była już wcześniej użytkowana przez innego najemcę.
Zobacz Real Estate Mortgage Investment Conduit.
Umowa najmu, w której czynsz wzrasta w określonych odstępach czasu przez ustalony okres lub przez cały czas trwania umowy najmu.
Całkowita powierzchnia budynku, którą najemca może zająć lub mieć przypisaną na potrzeby określenia swojego zobowiązania czynszowego. Zazwyczaj RBA obejmuje procent powierzchni wspólnych, w tym wszystkie korytarze, główne lobby, toalety oraz szafy telekomunikacyjne.
Roczne koszty użytkowania danego lokalu podawane w przeliczeniu na metr kwadratowy.
Zobacz Real Estate Owned.
Patrz Deferred maintenance account.
Oświadczenia i gwarancje składane przez kredytodawcę hipotecznego na temat jakości udzielonych kredytów. Wiele oświadczeń i gwarancji pozostaje w mocy także po procesie sekurytyzacji i jest dalej egzekwowalnych po włączeniu hipoteki do papieru wartościowego. W przypadku CMBS język dotyczący oświadczeń i gwarancji skupia się na kwestiach oszustwa i wprowadzenia w błąd.
Forma podniesienia wiarygodności kredytowej, w której część środków z emisji obligacji jest zatrzymywana w celu pokrycia strat w portfelu hipotecznym. Nazywane także rachunkami rezerwowymi.
Odnosi się do wszelkich przepływów pieniężnych pozostałych po całkowitej spłacie wszystkich klas papierów wartościowych w CMBS. Wieloobiektowe i wieloklasowe emisje CMBS często mają pozostałość pieniężną.
Typy nieruchomości obejmują zarówno superregionalne centra handlowe o powierzchni najmu brutto przekraczającej milion stóp kwadratowych, jak i małe sklepy z jednym najemcą.
Całkowity przychód hotelu w określonym okresie czasu podzielony przez liczbę dostępnych pokoi hotelowych w tym okresie
Stawka kapitalizacji stosowana do przewidywanej ostatecznej ceny sprzedaży lub wartości budynku po wieloletnim okresie utrzymania. Zazwyczaj około 50 punktów bazowych wyższa niż początkowa stopa kapitalizacji.
Oczekiwana wartość budynku podczas hipotetycznej sprzedaży po kilku latach posiadania; wykorzystywana do obliczenia rewersyjnej stopy kapitalizacji.
W przypadku naruszenia lub niewypełnienia warunków umowy między dwiema stronami (np. dzierżawy gruntu), prawo do naprawy umożliwia określonej zainteresowanej stronie trzeciej (np. kredytodawcy) przejęcie zobowiązań jednej ze stron (np. kredytobiorcy) i realizację zapisów umowy (np. opłacanie czynszu) w imieniu strony niewywiązującej się, aby zabezpieczyć własne interesy (np. pozycję zastawu). Często posiadacze długów podporządkowanych mają prawo do naprawy każdego naruszenia dotyczącego zadłużenia podstawowego.
Termin używany do opisania wygaśnięcia umowy najmu. Duża koncentracja takich zdarzeń w krótkim okresie jest niepożądana, ponieważ naraża właściciela na słabszą sytuację rynkową oraz ryzyko spadku wskaźnika pokrycia obsługi zadłużenia poniżej jedności.
Całkowita kwota zapłacona za daną nieruchomość w określonym momencie.
Suma cen sprzedaży dla określonej grupy budynków w danym okresie czasu.
Długość czasu, który upłynął od uruchomienia kredytu hipotecznego; im dłużej kredyt jest spłacany zgodnie z warunkami, tym bardziej jest on „dojrzały”. Zakłada się, że bardziej dojrzałe kredyty mają niższe ryzyko niewypłacalności. Kredyt, który istnieje na przykład trzy lata, ale ma złą historię spłat (np. kilka opóźnionych płatności, zwłaszcza przekraczających 30 dni), nie jest uważany za dojrzały ze względu na swoją historię spłat.
Zobacz Komisja Nadzoru Finansowego.
Obrót papierami wartościowymi, które zostały już wcześniej wyemitowane. Zobacz także Primary Market.
Ogólny termin odnoszący się do Certyfikatów Własności środków lub aktywów funduszu powierniczego. Te niepodzielne udziały są wydawane przez powiernika w kwotach po 100 000 USD, aż do momentu gdy pozostaje mniej niż 100 000 USD, następnie w kwotach po 1 000 USD. Certyfikaty zazwyczaj są wydawane w oznaczonych klasach, zaczynając od Klasy A, która posiada najwyższą ocenę. Każda klasa jest oceniana pod względem ryzyka przez jedną lub więcej z głównych agencji ratingowych. Jeśli klasa pierwszej straty o wyższym ryzyku zostaje włączona do zabezpieczenia i sprzedana zamiast być zatrzymaną przez sprzedawcę, klasa ta jest klasyfikowana jako "NR" (niesklasyfikowane). Określenie "niesklasyfikowane" jest używane dla papierów wartościowych, które nie kwalifikują się do minimalnej oceny ryzyka.
Organ regulacyjny odpowiedzialny za ustalanie właściwych procedur rejestracji i sprzedaży papierów wartościowych notowanych publicznie oraz nadzór nad ich przestrzeganiem, aby zapewnić uczciwość rynku publicznego.
Tworzenie nowego instrumentu finansowego odzwierciedlającego niepodzielny udział w wydzielonej puli aktywów, takich jak kredyty hipoteczne komercyjne. Własność tych aktywów z reguły przenoszona jest do zaufanego podmiotu prawnego lub wyspecjalizowanej spółki zabezpieczającej przed upadłością, aby chronić interesy posiadaczy papierów wartościowych.
Kredyty, w przypadku których cała kwota kapitału zostaje całkowicie spłacona w momencie zakończenia umowy kredytowej zgodnie z harmonogramem spłat. Nazywane również kredytami z pełną amortyzacją.
Osoba, grupa, firma lub podmiot, który sprzedaje określony komercyjny nieruchomość.
Klasy papierów wartościowych, czyli transze, które posiadają rating inwestycyjny, a tym samym są odpowiednie dla regulowanych inwestorów instytucjonalnych (np. triple-A, double-A, single-A oraz triple-B).
Powszechna struktura wykorzystywana w CMBS, polegająca na priorytetyzacji przepływów pieniężnych. Przykładowo, w prostej strukturze dwuklasowej senior/subordinated (znanej także jako struktura A/B): a) Klasa A otrzymuje wszystkie środki pieniężne do wysokości wymaganego zaplanowanego świadczenia odsetkowego i kapitałowego; b) Podporządkowana klasa B zapewnia wzmocnienie kredytowe klasie A; c) Klasa B absorbuje 100% strat poniesionych na zabezpieczeniu do momentu, gdy kumulowane straty przekroczą kwotę klasy B; następnie wszystkie straty absorbuje klasa A. Znane również jako struktura wypłat sekwencyjnych.
Podmiot odpowiedzialny za zarządzanie kredytami hipotecznymi w transakcji CMBS, działający na rzecz posiadaczy certyfikatów. Do obowiązków serwisanta należą raportowanie do powiernika, pobieranie płatności od kredytobiorców, przekazywanie środków na rzecz zaległych kredytów, negocjacje restrukturyzacji lub zmian warunków (zgodnie z umową dotyczącą łączenia i obsługi kredytów) oraz przeprowadzanie procesu przejęcia nieruchomości w przypadku niewypłacalności. Zobacz także Master Servicer oraz Special Servicer.
Główny najemca powierzchni handlowej, który przyciąga znaczną liczbę klientów do centrum handlowego, ale sam może nie być częścią danego centrum lub konkretnego zabezpieczenia kredytu —
na przykład centrum handlowe składające się z kilku sklepów szeregowych z Wal-Martem na osobnej działce, która nie stanowi zabezpieczenia dla kredytu, ale pełni rolę głównego najemcy przyciągającego klientów. Choć Wal-Mart nie jest częścią centrum, sklep nadal funkcjonuje jako tzw. cień głównego najemcy dla pozostałych nieruchomości i sklepów szeregowych.
Budynki zajmowane lub przeznaczone do użytkowania przez jednego najemcę. (Zobacz także: Build-to-suit oraz Najem).
Specjalna Spółka Celowa. Zobacz: Podmiot specjalnego przeznaczenia.
Patrz Special Purpose Entity.
Podmiot odseparowany od ryzyka upadłościowego (bankruptcy-remote entity), utworzony przez pożyczkobiorcę na poziomie kredytu oraz emitenta na poziomie papierów wartościowych, którego jedynym aktywem jest nieruchomość lub nieruchomości będące przedmiotem finansowania. SPE chroni kredytodawcę oraz, ostatecznie, posiadaczy certyfikatów, przed włączeniem nieruchomości do postępowania upadłościowego przeciwko pożyczkobiorcy; w przypadku upadłości lub niewypłacalności pożyczkobiorcy lub emitenta, zastosowanie miałoby automatyczne wstrzymanie i opóźnienie płatności dla inwestorów. Agencje ratingowe zazwyczaj wymagają od prawników przedłożenia opinii dotyczących "prawdziwej sprzedaży" (true sale) przy sprzedaży od zbywcy do emitenta oraz opinii o "braku konsolidacji" potwierdzając, że podmiot faktycznie jest odseparowany od ryzyka upadłościowego. Nazywany także specjalistyczną spółką celową (special purpose corporation, SPC) lub specjalistycznym wehikułem inwestycyjnym (special purpose vehicle, SPV).
Strona, która oprócz głównego serwisanta odpowiada za zarządzanie pożyczkami w przypadku ich niespłacenia oraz prowadzenie procesu restrukturyzacji lub egzekucji, np. likwidacji pożyczek i przekazania wpływów powiernikowi. Istnieje kilka typów specjalnych serwisantów:
a) Ci, którzy zatrzymują elementy o największym ryzyku straty.
b) Ci, którzy inwestują w tzw. B-pieces w zamian za prawa do specjalnego serwisowania; oraz
c) Ci, którzy są powoływani wyłącznie ze względu na swoje wyspecjalizowane kompetencje w zarządzaniu aktywami.
Patrz opłata restrukturyzacyjna.
Seria testów przeprowadzanych przez agencję ratingową, które prognozują wyniki portfela kredytów hipotecznych w różnych scenariuszach lub założeniach związanych ze stresem. Agencja ratingowa określa prawdopodobieństwo terminowej spłaty, korzystając z historycznych danych dotyczących kredytów dla danego typu zabezpieczenia oraz własnej bazy statystycznej związanej z prawdopodobieństwem niewypłacalności i poziomem strat. Testy warunków skrajnych, którym poddawane są kredyty w portfelu, obejmują analizę dokumentów hipotecznych, zabezpieczeń nieruchomości, struktury podatkowej, rozmieszczenia geograficznego, obsługi i administracji kredytów. Na przykład test warunków skrajnych może ocenić wpływ zmiany stóp procentowych na wskaźniki pokrycia obsługi zadłużenia (DSCR).
Proces łączenia kredytów hipotecznych oraz tworzenia odpowiednich klas CMBS w taki sposób, by uzyskać najwyższą cenę transakcji, w zależności od aktualnych warunków na rynku kapitałowym. Zobacz także: Waterfall.
Powierzchnia wynajęta przez najemcę, która jest ponownie oferowana na rynku do podnajmu przez tego najemcę, przy czym zobowiązanie z tytułu najmu pozostaje po jego stronie. Powierzchnia przeznaczona do podnajmu bywa również określana jako powierzchnia podnajmowana.
Konkretne granice geograficzne, które wyznaczają podstawową grupę budynków konkurujących ze sobą i tworzących ogólnie akceptowany, główny zestaw konkurencyjny lub grupę porównawczą. Subrynki są specyficzne dla typu budynku (biurowe, przemysłowe, handlowe itp.), z wyraźnymi granicami zależnymi od różnych czynników istotnych dla danego typu budynku. Subrynki to przylegające do siebie, niepokrywające się oznaczenia geograficzne, których suma obejmuje obszar rynku, w którym się znajdują (patrz także: Rynek).
Umowa najmu dotycząca działki gruntu, w której prawa wynikające z najmu mają niższy lub podrzędny charakter względem innego, wyżej uprzywilejowanego zobowiązania.
Zabezpieczona wtórna pożyczka lub hipoteka, w której prawa do zabezpieczenia są niższego rzędu, czyli podporządkowane wobec innego długu lub zobowiązania.
Forma zabezpieczenia kredytowego, która określa strukturę transakcji CMBS poprzez przypisanie ryzyka utraty kredytowej do każdej klasy ratingowej na podstawie przypisanej wartości nominalnej. Zobacz także strukturę senior/subordinate i waterfall.
Oznaczenia Suburban i Central Business District (CBD) odnoszą się do określonego obszaru geograficznego w ramach metropolitalnego obszaru statystycznego (MSA). Suburban obejmuje cały zasób powierzchni biurowej nielokalizowanej w CBD. (Patrz także: CBD)
Kredyt, dla którego dokonywane są częściowe lub całkowite spłaty odsetek i kapitału, ale wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia (DSCR) byłby nieakceptowalny przy obecnym underwritingu. Kredyt może zostać sklasyfikowany jako subperformujący, nawet jeśli bieżące płatności są regulowane terminowo, jeśli wskaźnik LTV lub inny główny wskaźnik wartości sugeruje, że spłata kredytu w całości w terminie zapadalności może być nieprawdopodobna.
Serwisant umownie zaangażowany przez głównego lub specjalnego serwisanta do realizacji wybranych usług związanych z nieruchomościami wynikających z umów konsolidacji i serwisowania, takich jak inspekcje nieruchomości, usługi związane z egzekucją prawa własności czy administrowanie poszczególnymi kredytami. Główny lub specjalny serwisant ponosi odpowiedzialność prawną za działania subserwisantów. Subserwisanci są częściej angażowani w przypadku wyspecjalizowanych rodzajów nieruchomości lub jeśli istnieje niewielka liczba kredytów, stanowiąca podzbiór całego portfela, na danym obszarze.
Swap to umowa między dwiema stronami, w ramach której przez określony czas wymieniane są przepływy pieniężne według ustalonego harmonogramu. Swapy są zawierane na rynku pozagiełdowym ("OTC") i najczęściej są realizowane przez przedsiębiorstwa i instytucje finansowe, a nie osoby prywatne. Najpopularniejsze rodzaje to swapy procentowe oraz walutowe. Swap procentowy polega na zamianie dwóch przepływów pieniężnych w tej samej walucie, z których jeden opiera się o stałą stopę procentową, a drugi o zmienną. Swap walutowy to wymiana kapitału i stałych płatności odsetkowych w jednej walucie na kapitał i stałe płatności odsetkowe w innej walucie.
Zobacz Concessions.
Obejmują one koszty nowego wykładziny, malowania, ścian, sprzątania itp. Koszty te są zazwyczaj pokrywane przez właściciela; najemcom często przyznaje się maksymalny limit nakładów na wykończenie powierzchni (TI) (wyrażony w dolarach za metr kwadratowy), który właściciel przeznaczy na ulepszenia. Na rynkach o dużym popycie koszt TI może być przerzucony na najemcę w postaci wyższego czynszu. W okresach słabszego popytu limity TI mogą być bardziej hojne, co wprowadza niepewność co do przepływów pieniężnych netto z budynku.
Patrz Tenant Improvements
Tenant rep oznacza przedstawiciela najemcy. W typowej transakcji najmu pomiędzy właścicielem/wynajmującym a najemcą, pośrednik reprezentujący interesy najemcy jest określany jako tenant rep. Może także odnosić się do usługi reprezentowania najemcy, czyli obsługi najemcy.
Miara określająca, jak długo dostępna obecnie powierzchnia była oferowana na wynajem, niezależnie od tego, czy jest pusta czy zajęta.
Każda wyodrębniona klasa papierów wartościowych CMBS, która zazwyczaj otrzymuje kupon określony w momencie emisji oraz kapitał według wcześniej ustalonej kolejności spłat. Zwykle transze o niższych ratingach mają wyższe kupony i dłuższy okres życia, ponieważ nie otrzymują spłat kapitału, dopóki wyżej oceniane transze nie zostaną spłacone lub umorzone.
Umowa najmu, w której najemca płaci czynsz, podatki od nieruchomości, koszty eksploatacyjne oraz opłaty za utrzymanie. Oznacza to brak kosztów bieżących dla właściciela.
Powiernik dla CMBS przechowuje dokumenty zabezpieczenia hipotecznego, wystawia certyfikaty własności udziałowej (papiery wartościowe), przekazuje wszystkie środki od głównego serwisanta do obligatariuszy oraz rozpowszechnia informacje o wypłatach i stanie zabezpieczenia. Pełni rolę nadzorcy głównego oraz specjalnego serwisanta. Zapewnia, że działania serwisantów są zgodne z umową o łączeniu i serwisowaniu. W przypadku naruszenia umowy powiernik ma prawo przejąć uprawnienia lub wyznaczyć nowego serwisanta. Powiernik reprezentuje trust, który posiada prawny tytuł własności do zabezpieczenia na rzecz wszystkich posiadaczy klas papierów wartościowych. Powiernicy zobowiązani są wykonywać swoje obowiązki zgodnie z zapisami zawartymi w akcie ustanawiającym trust.
Status budynku, który jest w trakcie rozwoju, montażu, budowy lub realizacji. Budynek uważa się za będący w budowie od momentu rozpoczęcia robót budowlanych do uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
Stosunek liczby mieszkań 1-pokojowych do 2-pokojowych w budynkach wielorodzinnych. Ogólna tendencja wskazuje na rosnący udział mieszkań 2-pokojowych, ponieważ dają one większą elastyczność rodzinom oraz najemcom preferującym swobodniejszy styl życia.
Miara wyrażona jako procent całkowitej powierzchni fizycznie niewynajętej podzielonej przez całkowitą powierzchnię istniejącego zasobu. Powierzchnie w budowie zazwyczaj nie są uwzględniane w obliczeniach pustostanów.
Powierzchnia, która nie jest obecnie zajmowana przez najemcę, niezależnie od jakichkolwiek zobowiązań wynikających z umowy najmu dotyczących tej powierzchni. Powierzchnia wolna może być dostępna lub niedostępna. Na przykład powierzchnia podnajmowana, za którą najemca wciąż płaci, ale jej nie zajmuje, będzie uznana za powierzchnię wolną. Podobnie powierzchnia, która została wynajęta, ale nie jest jeszcze zajęta ze względu na prowadzone prace wykończeniowe, również będzie traktowana jako powierzchnia wolna.
O ile nie określono inaczej, wartość nieruchomości obciążonej hipoteką to jej wartość rynkowa ustalona na podstawie wyceny sporządzonej przez inicjatora kredytu w momencie jego udzielenia.
Termin używany do określenia priorytetu wypłaty przepływów pieniężnych w CMBS. Przepływy pieniężne z puli kredytów hipotecznych zazwyczaj przeznaczane są na spłatę kapitału wraz z odsetkami do transzy z najwyższym ratingiem, podczas gdy transze z niższą oceną otrzymują tylko odsetki (wysokość kuponu ustalona w momencie emisji). Po całkowitym spłaceniu lub umorzeniu certyfikatów z najwyższej transzy, przepływ pieniężny kierowany jest na spłatę kapitału i odsetek do kolejnej transzy z wysoką oceną. Ponieważ transze o niższym ratingu otrzymują spłaty kapitału dopiero po spłacie transz wyżej ocenianych, mają one zazwyczaj dłuższy średni czas życia.
Stawki najmu obliczane poprzez uwzględnienie, czyli ważenie, powierzchni przypisanej do każdej konkretnej stawki najmu. Powoduje to, że stawki za większe powierzchnie mają większy wpływ na średnią niż stawki za mniejsze powierzchnie. Ważona średnia stawka najmu jest wyliczana poprzez wyznaczenie stosunku powierzchni przypisanej do danej stawki najmu dla każdej dostępnej powierzchni do sumy powierzchni wszystkich dostępnych powierzchni, pomnożenie stawki najmu przez ten współczynnik, a następnie zsumowanie uzyskanych wartości. O ile nie określono inaczej, średnie stawki najmu obejmują zarówno powierzchnie dostępne bezpośrednio, jak i w podnajmie.
Część wynagrodzenia specjalnego serwisanta wypłacana za każdą skorygowaną pożyczkę hipoteczną, zgodnie z umową łączenia i obsługi. Opłata ta jest pobierana z odsetek i kapitału (w tym płatności planowanych, wcześniejszych spłat, płatności balonowych i płatności na dzień zapadalności) każdej pożyczki hipotecznej tak długo, jak pozostaje ona pożyczką skorygowaną. Pobieranie tej opłaty ustaje, jeśli pożyczka ponownie staje się pożyczką w specjalnej obsłudze lub staje się nieruchomością REO.
Rok, w którym budynek został ukończony i wydano dla niego pozwolenie na użytkowanie.
Dopłata z tytułu wcześniejszej spłaty, która rekompensuje inwestorom wszelkie straty w dochodzie wynikające z tej spłaty, tzn. kara ta wyrównuje pożyczkodawcy zaplanowane płatności odsetkowe powyżej stopy wolnej od ryzyka, jakie byłyby zapłacone, gdyby wcześniejsza spłata nie nastąpiła. Opłata ma na celu sprawić, by inwestorzy byli obojętni na wcześniejsze spłaty oraz aby refinansowanie było dla pożyczkobiorców nieatrakcyjne i nieopłacalne. Zobacz także: Defeasance.
Różnica w rentowności pomiędzy papierem wartościowym a benchmarkiem, zazwyczaj amerykańskimi obligacjami skarbowymi o tym samym terminie zapadalności.
Obliczona stopa zwrotu, którą inwestor otrzyma na określony dzień, jeśli długoterminowa inwestycja oprocentowana, taka jak obligacja, będzie trzymana aż do terminu wykupu. Obliczenia uwzględniają cenę zakupu, wartość nominalną, czas do wykupu, oprocentowanie kuponowe oraz okresy pomiędzy wypłatami odsetek.
Skrót od Year-to-Date. Opisuje dane statystyczne narastające od początku roku kalendarzowego do analizowanego okresu.