2024 라이프 사이언스 부동산 전망 및 클러스터 분석

부동산과 시설은 어떻게 라이프 사이언스 생태계를 활성화시켜 과학, 기술, 혁신의 발전을 뒷받침할 수 있을까요? 2024 라이프 사이언스 부동산 전망 및 클러스터 분석은 미국 주요 라이프 사이언스 클러스터의 본질적 기반과 함께, 메드테크, 바이오제조, AI, 인재 등 네 가지 산업 중심 분야의 현황을 살펴봅니다.

미국 및 전 세계 라이프 사이언스 분야의 장기적 성장 신호가 계속 이어집니다

우리는 현재 과학적 진보가 그 어느 때보다 빠르게 일어나고 있는 시기를 살고 있습니다. 2023년 바이오테크 특허 혁신은 10년 전보다 22% 높았으며, 이는 기업 설립을 촉진하고 있습니다. Evaluate Pharma에 따르면, 2030년 전 세계 제약 매출은 2023년 대비 80% 이상 증가할 것으로 전망되며, 그중 상당 부분은 바이오의약품 매출의 두 배 증가에 따른 것입니다. 비록 단기적 도전과제가 남아 있더라도, 미국과 전 세계 라이프 사이언스 분야의 장기 성장 가능성은 계속 나타나고 있습니다.

업계가 균형을 찾고 라이프 사이언스가 진화함에 따라 우리의 연간 산업 보고서도 변화하고 있습니다. 올해 연구 관점은 익숙한 영역을 탐구하고 미래의 지형을 제시합니다. 바이오제약 및 메드테크 섹터의 기존 클러스터 모델에 더해, 올해는 인재와 AI라는 두 개의 새로운 중점 분야에 대한 순위가 추가되었습니다.

부동산과 시설이 어떻게 과학, 기술, 혁신을 발전시킬 수 있을까요? 어느 시장이 최고의 인재 풀을 보유하고 있을까요? 어떤 거시적 요인이 의사결정을 주도하고 있나요? 우리는 라이프 사이언스 기업, 투자자, 개발자를 위해 이러한 질문들과 더 많은 사항에 대한 해답을 제시합니다. 올해의 보고서는 10가지 핵심 관찰 내용을 구체적으로 설명하고 본질적인 질문에 답합니다. 여전히 가장 중요한 질문은 '만약'이 아니라 '언제' 이 부문이 회복을 시작해 지난 20년간의 견고한 성장세로 돌아갈 것인가입니다.

미국 실험실 시장의 현재 역학은 무엇인가요?

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부동산 의사결정에 영향을 미치는 거시적 요인은 무엇인가요?

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현재 우리는 부동산 사이클의 어느 단계에 있나요?

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라이프 사이언스 시장은 언제 균형점에 도달할까요?

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6~12개월의 공급 슈퍼사이클 이후 신규 공급이 제한되고 노후 자산의 재활용이 이루어지면서 회복이 촉진될 전망입니다

지난 1년간, 주요 연구실 시장 대부분에서 기존의 수급 불균형이 더욱 심화되었습니다. 오늘날 시장 압박의 중심에는 미진한 수요와 적극적인 전대(Sublease)가 있습니다. 300만 제곱피트 이상의 전대 공간이 추가되면서, 전국 연구실 가용률은 30%까지 상승했습니다.

임차인들이 의사결정을 미루는 반면, 높은 인수 수준은 부동산 수요에 잠재적인 역풍을 시사합니다

두 가지 중요한 이벤트가 바이오파마 시장의 수요 역학을 좌우할 수 있습니다–자본 조달(VC, IPO, 2차 공모 등)과 대형 제약사의 인수입니다. 대부분의 주요 시장에서 비상장 스타트업이 임차인 수요의 대다수를 차지하며, 이로 인해 벤처 투자 라운드가 미래 수요를 가늠할 가장 중요한 지표가 됩니다. 성장 자본이 줄어들면서 임차인들은 이제 원하는 공간을 찾는 데 훨씬 더 많은 시간을 들이고 있습니다.

이번 시장 하락 주기는 이전과 뚜렷하게 다릅니다

시장이 조정될 때마다 과거의 경기 침체를 참고해 이번 회복의 경로를 예측하려는 경향이 있습니다. 라이프 사이언스처럼 빠르게 성장하는 분야에서는 이러한 접근이 더욱 어려울 수 있습니다. 이번 사이클의 가장 적합한 사례는 닷컴 버블 붕괴 이후, 특히 베이 에어리어와 보스턴과 같은 성숙한 시장에 있습니다. 그때나 지금이나, 자본 버블이 터지기 전에 세입자들이 공간을 미리 확보하면서 공실률이 급증했습니다. 이후 공실률은 3~4년간 급격히 상승하다가 정상화로 전환되었습니다. 이러한 전례에 따를 경우, 향후 1년 정도는 높은 공실률이 이어지다가 임대인들이 감당할 수 있는 수준으로 점차 회복될 것으로 예상할 수 있습니다.

강한 기본 조건과 우수한 자산을 보유한 기존 클러스터가 회복을 주도할 것으로 예상됩니다

회복의 속도는 위치, 스폰서십, 자산 품질 등 다양한 요소에 따라 달라질 것입니다. 바이오텍 기업의 주가, 벤처 투자, 과학적 도약, 수익 창출과 같은 지표들이 앞으로 몇 년간 서로 영향을 미치며 전국적으로 실험실 연구개발 공간에 대한 실제 수요를 결정할 것입니다. 올해 말에는 약 4,500만 평방피트의 공실이 생길 수 있으며, 2025년에도 추가로 공급될 가능성이 있습니다. 만약 일부 실험실이 다른 자산 유형으로 전환된다면 정상화가 더 빨라질 수 있습니다.

출처: JLL Research; Bay Area, Boston, Boulder, Greater DC & Baltimore, New Jersey, Philadelphia, Raleigh-Durham, San Diego, Seattle