西日本最大の交通拠点である大阪・梅田エリアでは、近年大規模な再開発が進められている。2024年には、Aグレードビル5棟※が21万㎡の総賃貸面積（NLA）を供給するなど、過去最大の新規オフィス供給があった。当初は空室率上昇や賃料下落が懸念されたが、旺盛な需要がこの膨大な供給をうまく吸収し、市場の安定性を維持する結果となった。

梅田エリアの大規模再開発により、2024年通年におけるAグレードオフィス供給量は約21万㎡となり、2023年までの既存ストックと比較して約1.3倍に増加した。この大量供給にもかかわらず、大阪の2025年第2四半期のAグレードオフィスの月額平均賃料は24,623円/坪となり、前年同期比8.5％増と東京の5.9％増を上回る高い成長率を記録した。

大阪のオフィス賃料の変遷を振り返ると、2008年の世界金融危機以前にはピーク時の月額平均賃料は23,574円/坪に達し、その後2010年には最高水準の7割まで下落した。しかし、2014年第3四半期から22期連続で賃料は上昇を続け、2019年末にリーマン・ショック前の最高水準へ回復した。

しかし、期待とは裏腹に、長期にわたるコロナ禍により2022年以降は再び同水準を下回る状況が続いていた。

そのような中、2024年のかつてないほどの大量新規供給と旺盛なオフィス需要が相まって、2025年第1四半期には月額平均賃料が23,799円/坪へ到達し、リーマン・ショック前の最高水準を再度超え、現在も賃料上昇が継続している。

今後については、2030年まで新規供給が際立って限定的であることから、需給バランスのひっ迫した状況が続き、賃料上昇は継続すると予想される。

大阪CBD地区 Aグレードオフィス賃料と空室率　出所:JLL日本 リサーチ事業部

大阪の就業者数　出所:大阪府「労働力調査地方集計結果（四半期平均）」をもとにJLL作成

2. 地下鉄なにわ筋線開業（2031年予定）

関西国際空港から梅田までの所要時間が約8分短縮され、約45分となる。梅田・中之島エリアへのアクセス性が向上し、立地価値の更なる向上が見込まれる。