グローバル不動産動向、2025年5月

• 2025年の世界経済の物語は予測不可能な地政学的および貿易政策環境に支配されています。 今年はほとんどの主要市場がプラスの経済成長を見込んでいますが、変化する見通しがビジネス信頼感と金融市場に影響を与えています。

• 第1四半期は全般的にグローバル不動産市場は堅調でした。 不確実性が、供給チェーンの混乱にさらされやすい産業や小売などの市場やセクターに短期計画の焦点を集めていますが、オフィスリースは依然として回復しています。

• 資本市場活動は堅調で、流動性が高い債権市場、国境を越えた投資の増加、および過去数年間の資産価値のリセットによって支えられています。 変動性の高まりは第2四半期に向けていくつかの勢いの減速が予想されます。商業不動産の価値は他の資産クラスと比較しても依然として魅力的で、多くの成熟市場での供給減少が既存資産のパフォーマンスを支えるでしょう。

2025年の世界経済の流れは、変化する地政学的及び貿易政策環境によって支配されています。不動産市場は第一四半期において概ね堅調でしたが、不確実性の高い雰囲気がビジネスの信頼感に影響を与え、サプライチェーンに新たな焦点を与えています。主要市場のほとんどは今年プラス成長が期待されていますが、見通しは動的であり、米国の貿易政策および世界中の貿易、財政、金融政策の対応に依存しています。

第一四半期の占有者活動は市場および不動産タイプごとに異なる結果を示しました。多くの産業および小売テナントは、新たな関税がサプライチェーンと業務に与える影響を検討しています。同時に、グローバルオフィスの賃貸は回復を続けており、全ての地域で2024年第一四半期からの活動の増加が記録されました。

最近の関税が経済に与える影響に関する懸念が、投資家のセンチメントに変化をもたらし、予測不可能な新たな期間を迎えています。投資コミュニティは変動性を期待し、過去5年間の不安定な時期に活動してきましたが、各市場の変化点は初期の混乱を引き起こし、その後投資家が投資と資本配分戦略への影響を評価する必要がある期間が続きます。

商業不動産セクターは比較的健全な状態でこの変動期間に入りました。過去2.5年にわたる資産価値のリセットが資産クラスのリスクを効果的に低減し、公共市場の投資代替案と比較してもセクターの相対価値が良好な背景を提供しています。グローバルにおける債務と信用レベルは健全で、流動性のある債権市場が資本市場活動を支えています。そして、多くの成熟市場で供給パイプラインが減退しているため、既存資産のパフォーマンスは恩恵を受けるでしょう。減速の兆しは見え始めていますが、資産価値は一般的に安定し、年初から入札の活発さが見られました。

直接取引活動は2025年第1四半期に総額1850億ドルに達し、前年比で34%増加しました。流動的な債券市場、増加する制度的入札、規模のある取引の漸進的な増加、および国境を越えた取引の前年比増加を含む、いくつかの要因が活動の成長を促進しました。第1四半期のアメリカにおける取引額は930億ドルに達し、前年比で37%増加しました。 EMEA の取引額は総額550億ドルに達し、41%の増加を示しました。アジア太平洋地域では、取引額が360億ドルに増加し、前年比で20%増加しました。

第一四半期に国境を越えた投資は前年比で57%増加しました。これは2022年以来の最高の第一四半期レベルを記録し、四半期中の資本市場の動向の改善が国境を越えた活動の正常化に繋がったことを示していますが、第二四半期の開始時には変動性が増加しました。

セクター全体で、投資家は資産の質、借り手の信用、および世俗的成長の道の中にあるセクターに注目しています。産業および物流、生活、および選ばれた代替品が最も求められています。小売セクターに投資された資本の割合はわずかに増加し、過去5年間に比べて高い割合を示していますが、規模のある取引は依然として潜在能力を下回っています。セクター内およびセクター間の二極化は続いており、特に米国のオフィスセクター内で顕著ですが、年初のオフィス取引は改善しています。

グローバルオフィスリースは第1四半期に経済の不安定な背景にもかかわらず回復を続け、2024年第1四半期からの活動の増加が記録されました。北米とヨーロッパで新しい供給が限定されている中、家賃の上昇と内装費用の増加と相まって、更新と延長が地域全体でリースのより多くの部分を占めています。

米国では着工が新たな最低記録に達し、ヨーロッパでは建設が進んでいますが、中心サブマーケットの供給は極めて厳しい状況です。今年は両地域で空室率がピークに達し、減少し始めることが予想されています。市場に新しいスペースが少なく、供給があまり望ましくない建物や場所に集中しているため、オキュパイアは最高のスペースを得る競争が激化する中で早期に選択肢を探る必要があります。

将来のトレンド：職場の期待に応えるためのリポジショニングと投資の需要の増加

短期: 経済の予測不可能な見通しは意思決定を遅らせる可能性がありますが、オフィス再入プログラムの継続的進展、縮小率の低下、リース満了の蓄積が2025年のオフィスリース回復を支えると予想されています。

長期: 限られた新しい建設と高い事前リース率が多くの市場で高品質な中央スペースの競争を激化させ、空室率は古い非中核の建物で高止まりするでしょう。主要な家賃と内装費用の上昇が続く中、改修プロジェクトと非CBDサブマーケットへの需要が強化されると予想されます。

産業の賃貸活動は、不確実な環境と借用者の警戒心にもかかわらず、第一四半期に安定の兆しを見せました。しかし、四半期終了後に米国政府によって新たな関税が導入されたことで、企業がさらなる進展を待ち、サプライチェーン、生産、経済への影響を評価する中、不確実性が高まりました。

今後のトレンド：産業用不動産の課題と機会

短期的： 関税の影響を受けた多くの企業が短期計画と柔軟性を優先するでしょう。この環境下で、いくつかの企業は出荷を加速させたり、ルートを変更したり、一時停止したりしながら、余剰スペースを利用します。他の企業は追加の意思決定を保留しながら、短期取引や更新を探しています。

長期的： Eコマースの成長と都市化が需要を引き続き支えますが、貿易政策の変化の長期的な影響はまだ不確定です。サプライチェーンは調整に長期間を要し、製造施設は一般的にオンライン化までに3〜5年かかります。これにより、明確さが出るまでは意思決定が遅くなります。高価値製造業のリショアリングは引き続き増加し、貿易障壁の影響を受けにくい市場で高度な生産と関連するサプライチェーンを扱う産業空間の需要が増える可能性があります。

小売市場の業績は第1四半期に地域ごとにばらつきがあり、米国での店舗閉鎖の増加が4年ぶりにネット吸収のマイナスとなりました。パワーセンターや近隣のセンターの空室率は引き続き増加すると見られますが、クラスAの新しいスペースに対する供給制約は継続しています。ヨーロッパやアジア太平洋地域の高成長または観光志向の経済では、中心的なプレミアムスペースに対する小売業者の需要は依然として健全です。

将来の傾向：小売業者が成長の見通しとサプライチェーンを評価する中での業績のばらつき

短期的: 小売市場の業績のばらつきは2025年まで続く可能性があります。米国では、サプライチェーンの懸念が小売業者が変化する貿易政策の影響を評価するためにさまざまな反応を引き起こすでしょう。GDPと所得の成長が高い市場と観光地は、最も堅調な消費者支出の成長を期待されています。成熟した市場での新たな建設が限られているため、主要な場所は供給制約が続くでしょう。

長期的: フルフィルメントコストの増加により、店舗受け取りが自宅配達よりも多くコスト効率が良くなりました。その結果、多くの小売業者が物理的な店舗に対する新たな信頼を得て、大きなフォーマットを選択し、クリック＆コレクトサービスを取り入れることを予想されます。このハイブリッドアプローチは、利益率を改善し、注文を受け取る際にインパルス購入を促し、小売業者の保管コストを削減するといういくつかのメリットを提供します。

困難な地政学的および経済状況にもかかわらず、生活資産の長期的なプラス要因は投資の成長を促進し続けています。

米国の生活投資量は四半期中に220億米ドルを突破しました。ヨーロッパの生活部門は取引量で最大の地位を維持し、Q1の合計はQ4の増加を反映しており、昨年同期間の倍以上の水準です。アジア太平洋地域では、2024年末に記録されたポジティブなトレンドを維持しながら投資がさらに増加しました。

今後のトレンド：より大きな取引を支える投資家の確信と制度化の進展

短期的： 世界中の住宅市場の供給不足が依然として重要な課題となり、都市化、国際的移動性、および縮小する世帯が賃貸需要を高めています。ボラティリティのある経済見通しにもかかわらず、セクターへの投資家の確信はプラットフォームやポートフォリオ、エンティティレベルのより大きな取引の成長を支持するでしょう。

長期的： 住宅市場の制度化が進むにつれ、投資家がより多くの資本を生活セクターに配分し、新しい市場に多様化することが期待され、2030年までに年間平均投資が5億ドル以上に達する国の数が20以上に増加すると予想されます。生活は投資額で最大のセクターとしての地位を維持する見込みで 、今後5年間でさらに1.4兆ドルの取引が行われるとされています。

グローバルでの利用可能客室当たり収益（RevPAR）はその記録的なペースを維持し、2025年の最初の2ヶ月間で3.9%成長しましたが、新たな不確実性の波が訪れています。この多くはポストコロナの世界最大のアウトバウンド旅行市場であるアメリカから来ています。将来的な旅行の後退にもかかわらず、現在の需要は依然として強く、3つの地域すべてが年初以来の成長を見せています。

将来の傾向：ホテルブランドが戦略的優先順位を変更

短期的: チャレンジングで高コストな建設環境の中で、ホテルブランドはバランスシートを使用して純ユニット成長（NUG）を促進し、株主価値の主要な推進力となっています。2025年を通じて、さらに多くのブランドのM&Aが実現することが期待されています。第三者のホテル管理会社、非伝統的な宿泊施設のブランド、ライフスタイルセクターのホテルが最も多くの資本を引き付けると考えられます。

長期的: 第三者が管理する（フランチャイズされている）ブランドホテルのグローバルな割合は2024年に3.8ポイント増加しており、今後3〜5年でさらに加速することが予想されています。ほとんどの主要ホテルブランドがリスクを軽減し、株主価値を促進する戦略として管理契約をフランチャイズ契約に切り替える意向を示しており、これにより資本が解放され、取引の推進とブランド取得活動の増加を支援することができます。

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