Un marché locatif affecté par l’attentisme grandissant des entreprises

Paris, le 4 juillet 2025

Les nombreuses incertitudes qui pèsent sur l’économie mondiale et française n’ont pas été propices à une reprise d’activité du marché locatif au 2èmetrimestre. Celui-ci n’a enregistré que 337 000 m² de transactions (-22 % par rapport au 1er trimestre 2025), le niveau le plus faible constaté depuis le 1er trimestre 2021. Ainsi, au tournant de l’été, la demande placée cumulée de bureaux en Ile-de-France atteint seulement 768 000 m², actant une baisse de 11,5 % par rapport au 1ersemestre 2024 et de 25 % par rapport à la moyenne décennale. Le nombre de transactions est également en repli mais dans de moindres proportions avec une baisse de 8 % sur un an et de 12 % par rapport à la moyenne décennale.

« La demande locative fait les frais de la volonté des entreprises de maîtriser leurs coûts immobiliers, et d’une très grande prudence dans la prise de décision. Celle-ci se matérialise par des process de validation devenus très longs et où rien n’est acquis jusqu’au dernier moment. De plus, la dynamique des loyers du QCA décorrélée de la dynamique économique est un vrai frein à la prise de décision », commente Yannis De Francesco, Directeur Exécutif Agence Bureaux France chez JLL.

Ainsi, alors que depuis le COVID les entreprises avaient démontré un fort appétit pour Paris, le niveau inédit atteint par les valeurs locatives faciales et économiques affecte leur capacité à se positionner sur ce marché. « Les entreprises qui arrivent à l’échéance de leur bail et qui cherchent de nouveaux locaux dans Paris font face à une forte hausse des loyers de marché et des coûts d’aménagement, non compensée par les mesures d’accompagnement. De surcroît, s’ajoute la conformité au DEET qui vient alourdir les coûts à venir. Ainsi, certaines sociétés, après s’être confrontées au marché, préfèrent renégocier leur bail ou décident de quitter la capitale » commente Marie Martins, Directeur Tenant Representation France chez JLL.

Cette situation se traduit dans les chiffres de la demande placée de ce 1ersemestre avec des changements dans les dynamiques géographiques. Dans Paris, le Quartier Central des Affaires maintient un niveau d’activité comparable à 2024 avec 157 000 m² placés (-1 %), alors que le reste de la capitale accuse le plus fort repli de l’ensemble de la région avec une baisse de 40 % par rapport à 2024, en raison d’un nombre nettement plus faible de transactions >5 000 m² (2 vs 10 au 1er semestre 2024). La Défense marque le pas au 2èmetrimestre après un très bon démarrage et termine la 1ère moitié de l’année en repli de 11 % en raison de l’absence de grande transaction au 2èmetrimestre. Le Croissant Ouest dans son ensemble se replie de seulement 4 % alors que la 1ère Couronne est en progression de 22 % par rapport à 2024 grâce notamment à la transaction du MINISTERE DE L’EDUCATION NATIONALE dans l’immeuble « Six Degrés » à Gentilly pour 37 400 m² au 2ème trimestre, et plus globalement grâce à une forte présence du secteur public sur de grandes opérations depuis le début de l’année.

C’est le segment des grandes transactions qui est le plus affecté par le ralentissement d’activité. Il n’a enregistré que 17 signatures au 1er semestre pour près de 200 000 m², soit une baisse de plus de 30 % en surface et en nombre de transactions. Ce segment est tout particulièrement affecté par le ralentissement des process de décision. Les autres segments de marché sont nettement moins touchés avec une quasi-stabilité de la demande placée.

L’offre immédiatement disponible continue sa hausse et vient tutoyer le seuil des 6 millions de m² à l’échelle francilienne, représentant un taux de vacance de 10,8 %. On peut noter que la hausse de l’offre se poursuit pour l’ensemble des secteurs parisiens, avec notamment une progression de 14 % en 3 mois dans le QCA dont le taux de vacance s’établit désormais à 4,7 %. Le taux de vacance de La Défense rebondit également et atteint 15,6 %. Le pic de disponibilités pourrait toutefois être proche et des 1ères baisses semblent s’amorcer en périphérie comme en Péri-Défense, en 1ère Couronne Nord et Sud.

La dynamique des loyers prime ne s’essouffle pas dans Paris. Si le QCA acte un nouveau record à 1 200 €/m², en hausse de 20 % sur un an, de nombreux autres secteurs parisiens ne sont pas en reste comme Paris Centre Ouest à 940 €/m² (+8 %) ou Paris 5/6/7 à 1 050 €/m² (+13 %). Face à cette dynamique, les marchés de périphérie, qui offrent des opportunités financières, sont stables ou en baisse sur un an : La Défense se positionne à 550 €/m² (+4 %), Neuilly-Levallois à 650 €/m² (-7 %), la 1ère Couronne Nord à 360 €/m² (-10 %), la 1èreCouronne Sud à 420 €/m² (stable). Cette divergence croissante pourra être le moteur de l’activité de la périphérie face à un marché parisien déconnecté des réalités économiques des entreprises.

Yannis De Francesco conclut : « Le 1er semestre 2025 est clairement décevant et, compte tenu des grandes transactions que nous avons identifiées, nous anticipons un nouveau repli du marché francilien en 2025. Notre prévision pour 2025 se situe désormais dans une fourchette comprise entre 1,6 et 1,7 million de m². Nous sommes bien-entendu attentifs aux annonces concernant le retour au bureau et leurs effets potentiels sur la demande future ainsi qu’aux échéances des baux de 2017-2018 qui pourraient conduire, nous l’espérons, à une activité plus dynamique en 2026. »