Obsolescence des bâtiments : décryptage

Une nouvelle étude de JLL, menée à partir des données de sa recherche mondiale, révèle que plus de la moitié des bureaux dans le monde est touchée par l’obsolescence et qu’un investissement de 1,2 trillion de dollars pourrait être nécessaire à moyen terme pour préserver la liquidité de ces actifs. Pour protéger ou créer de la valeur face à ce risque, JLL offre un guide à destination des acteurs de l’écosystème – investisseurs, occupants ou collectivités – pour un passage à l’action plus rapide en intégrant 3 grands facteurs clés d'obsolescence : l’âge et la structure du bâtiment, l’environnement réglementaire et la localisation.

New-York, Paris, Londres… les grandes métropoles mondiales concentrent l’essentiel des investissements à réaliser

Sur un parc de bureaux estimé de 776 millions de m² dans les 66 plus grands marchés tertiaires mondiaux, JLL estime qu’entre 322 et 425 millions de m² sont susceptibles de nécessiter des investissements afin de rester liquides sur le marché à moyen terme.

New-York, Washington DC, Paris, Chicago et Londres, à elles seules, concentreraient entre 242 et 320 milliards de dollars de besoins d’investissement.

« Le phénomène d’obsolescence est en premier lieu lié à l’âge des bâtiments et à leur capacité à s’adapter à une nouvelle donne technique et d’usage dans des conditions économiques acceptables pour leur propriétaire », explique Virginie Houzé, Directeur Etudes et Recherche de JLL en France. « On estime qu’un investissement de l’ordre de 933 milliards à 1,2 trillion de dollars pourrait être nécessaire à l’échelle mondiale pour mettre à niveau les actifs de bureaux qui sont proches de la fin de leur cycle de vie ».

Cette obsolescence annoncée d’actifs tertiaires est inégalement répartie dans le monde :

-  78% des immeubles de bureaux concernés et 83% des investissements à réaliser se concentrent en Europe et aux Etats-Unis.
-  44% des mètres carrés concernés se situent aux Etats-Unis, notamment en raison du niveau structurellement élevé de la vacance.
-   L’Europe, quant à elle, concentrerait 34% des surfaces dans un contexte de concentration de la demande sur certains segments de marché, laissant vacant un volume significatif de produits délaissés par les utilisateurs.

En Île-de-France, où le parc de bureaux est parmi les plus vastes au monde[1], la mise à niveau des actifs obsolètes ou à risque est cruciale : 

  - Seulement 8 millions de m² de bureaux ont été construits ou restructurés lors de la dernière décennie (2015-2024).
- 11 millions de m², construits depuis les années 2000, nécessitent des améliorations techniques, mais ne sont pas tous fonctionnellement obsolètes.
- 35 millions de m² d'immeubles plus anciens risquent d'être techniquement et structurellement obsolètes.

« En Ile-de-France, 1,7 million de m² de bureaux neufs étaient disponibles à la commercialisation fin 2024, soit trois fois la consommation constatée en 2024.  La prise en compte des critères réglementaires et de localisation va être essentielle pour déterminer les investissements à réaliser et les usages futurs des actifs aujourd’hui obsolètes en tant que bureaux. »

- Virginie Houzé, Directeur Etudes et Recherche de JLL en France

Le risque réglementaire tend à s’accentuer, en particulier en Europe et en France

JLL estime que les 8 plus grands marchés mondiaux[1] en matière de risque réglementaire devront traiter plus de 86 millions de mètres carrés de bureaux à moyen terme pour
se mettre en conformité avec la réglementation.

En Europe, une extension de la Taxe Carbone sur les immeubles est annoncée pour 2027. Cette nouvelle taxe viendra sanctionner la performance énergétique des bâtiments et se superposera aux efforts que doivent déjà déployer propriétaires et occupants d’immeubles tertiaires pour réduire les consommations dans le cadre du Décret Eco Energie Tertiaire (DEET).

A Paris, alors que la demande de bureaux neufs est dynamique face à une offre insuffisante et tire les loyers vers le haut, le nouveau PLU bioclimatique qui entre en vigueur en 2025 crée de nouvelles contraintes qui risquent de ralentir la production de mètres carrés de bureaux modernes.

La localisation et l’intensité d’usage pour guider le succès des nouveaux développements

Enfin, la localisation reste un élément déterminant de l’obsolescence des actifs immobiliers notamment quand elle est mise en perspective avec les nouveaux usages des bâtiments et de l’espace urbain.

Face à des actifs plus ou moins adaptables, les immeubles récents, qui intègrent dès leur conception une mixité d’usages, sont mieux armés pour répondre aux attentes des publics. « Le risque d’échouage est un vrai moteur pour accélérer les rénovations. La transformation d'actifs, que ce soit par la restructuration ou le changement d'usage, est essentielle pour leur pérennité sur le marché. Cette approche permet de répondre aux nouvelles attentes des utilisateurs et aux exigences réglementaires et environnementales. Elle apparaît comme une réelle opportunité dans un contexte immobilier en pleine mutation », commente Rémi Calvayrac, Directeur Work Dynamics France & Belux.

Cependant, le marché et de nombreux facteurs externes non immobiliers impacteront les délais, la viabilité financière et l'ampleur du changement réalisable. Ces éléments, superposés à l’âge, la réglementation et le marché vont conditionner la capacité de l’immeuble à s’offrir une seconde vie afin d’éviter une perte totale de valeur pour le propriétaire et voir le développement de friches tertiaires à l’échelle urbaine.

[1] Estimation de 55,5 millions de m² selon l’ORIE.
[2] Tokyo, New-York, Paris, Washington, Chicago, Dallas, Londres et Munich.

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