Marché francilien à la fin du 3ème trimestre 2024

Marché locatif : les surfaces intermédiaires se maintiennent

La demande placée du marché des bureaux en Ile-de-France s’étiole au fur et à mesure de l’année ; en effet, après un 1^er trimestre à 446 000 m² et un 2^ème à 421 000 m², le 3^ème trimestre s’est clôturé à 412 000 m². Notons que le mois de juillet a été particulièrement actif, tandis que le mois d’août a été atone avant une reprise relative le mois dernier.
Près d’1,3 million de m² ont ainsi été commercialisés entre janvier et septembre 2024, un niveau en baisse de 9 % sur un an et inférieur de 17 % à la moyenne décennale.

L’analyse par segment de surface montre que seul celui des surfaces intermédiaires (comprises entre 1 000 et 5 000 m²) a résisté d’une année sur l’autre (-3 %) avec 409 000 m². Ce sont les grandes surfaces (supérieures à 5 000 m²) qui ont le plus reculé (-13 %) avec 405 000 m² et un nombre de transaction faible sur août et septembre (4), alors que les PMS (moins de 1 000 m²) sont en retrait de 11 % avec 465 000 m² placés. Ces chiffres demeurent de nouveau bien inférieurs à leur moyennes décennales (entre -12 et -25 % selon les segments). En nombre, si les PMS affichent également une baisse sur un an (-6 % pour 1 870 transactions), les surfaces intermédiaires, elles, se maintiennent (214 transactions), alors que les grandes surfaces sont en très nette baisse (-14 %) avec 37 transactions (vs 43 il y a un an).

Depuis que les propriétaires des immeubles du quartier d’affaires ouvrent à la division, La Défense, qui a longtemps été le territoire des entreprises du CAC40, attire les PME et les ETI. 

Yannis De Francesco, Directeur Exécutif Agence Bureaux France

La capitale capte toujours 1 transaction sur 2 signée en Ile-de-France. Cette proportion se vérifie également en volume mais c’est toujours Paris hors QCA qui concentre le plus gros volume (30 %) jusqu’ici. Paris QCA est de nouveau en retrait, toujours contraint par une offre faible et des loyers dissuasifs pour bon nombre d’entreprises ; sa demande placée (258 000 m²) est inférieure de 13 % à sa moyenne de long terme. De son côté, le marché de La Défense se maintient avec près de 120 000 m² placés alors même que les grandes demandes se font rares – comme sur bon nombre de secteurs depuis la crise du Covid-19. « Depuis que les propriétaires des immeubles du quartier d’affaires ouvrent à la division, La Défense, qui a longtemps été le territoire des entreprises du CAC40, attire les PME et les ETI. Les surfaces inférieures à 5 000 m² affichent ainsi un nombre de transactions supérieur de 38 % à leur moyenne décennale » commente Yannis De Francesco, Directeur Exécutif Agence Bureaux France chez JLL.

Alors qu’il augmentait en moyenne de 2 % par trimestre depuis un an et demi, le stock vacant francilien a connu une hausse plus marquée sur les 3 derniers mois (+5 %), portant la progression sur un an à 13 %. L’offre immédiatement disponible dépasse ainsi le seuil des 5 millions de m² fin septembre 2024, pour un taux de vacance régional de 9,5 %. La vacance devrait poursuivre sa hausse puisque plus de 620 000 m² – dont près de 60 % toujours disponibles – pourraient encore être livrés au 4ème trimestre. Cependant, une partie de cette production pourrait se reporter sur l’année 2025. La 1ère Couronne (+16 % en un an) concentre l’essentiel des disponibilités (29 %) avec plus d’1,5 million de m² disponibles à la commercialisation dont 828 000 m² dans le Nord. La hausse du stock disponible du Croissant Ouest reprend (+9 % en un an) ; celui-ci propose toujours près d’1,3 million de m² vacants, soit près d’¼ des disponibilités à l’échelle francilienne, dont 763 000 m² sur le seul secteur Péri-Défense. A Paris (+44 % sur un an), l’offre totalise près de 900 000 m². Le Quartier Central des Affaires voit son offre augmenter de 46 % sur un an, pour un taux de vacance établi à 2,8 %. Enfin, à La Défense, l’offre immédiatement disponible est de nouveau repartie à la baisse (-7 % en un an) pour représenter 507 000 m² fin septembre 2024, soit un taux de vacance de 13,8 %.

Nous observons un allongement du délai de signature des transactions, et plus particulièrement en Mid-Markets et Grandes Surfaces. Certaines opérations qui pouvaient mettre entre 12 et 18 mois à se finaliser il y a quelques mois prennent aujourd’hui entre 18 et 24 mois.

Marie Martins, Directeur Tenant Representation France

La dichotomie observée entre le marché parisien et la périphérie concernant les valeurs se maintient, avec des valeurs locatives moyennes quasiment toutes orientées à la hausse dans Paris (entre +4 % et +16 % en un an) et une périphérie dont les loyers sont pour moitié en baisse (entre -2 % et -13 %). Notons par ailleurs que la valeur moyenne de Paris QCA (tous états des locaux confondus) a dépassé le seuil des 800 € ce trimestre, du jamais vu sur le secteur. Du côté du loyer prime, Paris QCA – valeur de référence du marché francilien – se maintient au-dessus du seuil des 1 000 €/m²/an pour le deuxième trimestre consécutif (1 040 €/m²/an), alors que La Défense renoue avec son niveau habituel de 530 €/m²/an.

Fait à noter cette année, et encore plus sur les derniers mois, « le processus décisionnel des entreprises est de plus en plus long, l’environnement économique moins favorable impacte les politiques de coûts des entreprises au global et elles veulent être sûres du calibrage des projets. Ainsi, nous observons un allongement du délai de signature des transactions, et plus particulièrement en Mid-Markets et Grandes Surfaces. Certaines opérations qui pouvaient mettre entre 12 et 18 mois à se finaliser il y a quelques mois prennent aujourd’hui entre 18 et 24 mois » analyse Marie Martins, Directeur Tenant Representation France chez JLL. « Par ailleurs, sur certains secteurs, l’offre étant trop importante, les entreprises ont du mal à se décider ou prennent plus de temps à visiter les biens, du fait de leur surnombre », ajoute Yannis De Francesco, Directeur Exécutif Agence Bureaux France chez JLL. « Dans le contexte actuel, nous anticipons dans le meilleur des cas une demande placée sur l’ensemble de l’année 2024 d’1,8 million de m² », conclut-il.

Marché de l’investissement : premiers signaux d’une reprise d’activité

L’activité de l’investissement Ile-de-France reprend timidement ce trimestre, atteignant 1,1 Md €, représentant une très légère augmentation par rapport aux deux trimestres précédents (1 Md € au T2 et 900 M€ au T1). Cependant, ce volume est en-deçà du résultat enregistré au 3ème trimestre 2023 (1,3 Md €) et reste considérablement inférieur à la moyenne décennale établie à 4,4 Mds d’euros (-75 %). Le montant total investi en Ile-de-France depuis le début de l’année s’élève ainsi à 3 Mds € contre 5,7 Mds € à la même période l’année dernière. 

On constate une certaine créativité chez les investisseurs qui explorent désormais des alternatives aux transactions classiques dans le but de rentrer dans des opérations

Stephan von Barczy, , Directeur du Département Investissement

Au niveau national, les montants investis au 3ème trimestre atteignent près de 3,1 Mds d’euros, soit un volume nettement supérieur (+37 %) à la même période l’année dernière (2,2 Mds €). Cette reprise est notamment liée à la dynamique d’investissement en commerces et locaux d’activité (39 % des volumes investis) et en logistique (32 %). 7,4 Mds € ont ainsi été investis en France depuis le début de l’année, un niveau inférieur de 18 % à celui recensé l’an dernier à la même période (9 Mds €).

L’Ile-de-France reste la zone géographique privilégiée par les investisseurs, mais son poids dans les investissements totaux a de nouveau diminué ce trimestre (de 44 à 36 %). Traditionnellement portée par les investissements en bureaux, elle reste pénalisée par la faible activité sur cette classe d’actifs tandis que les régions profitent de l’activité en logistique (+22 % ce trimestre).

Au 3ème trimestre, le nombre de transactions en Ile-de-France est resté stable avec 35 opérations comptabilisées. Les transactions sur les immeubles de bureaux ont continué de dominer le marché (66 %) avec 23 signatures. Le reste du marché francilien a été animé de manière équilibrée (17 % avec respectivement 6 transactions) entre la logistique, qui s’impose progressivement (12 % au trimestre précédent), et les commerces et locaux d’activité qui, eux, voient leur part nettement reculer ce trimestre.

Avec un volume stable d’un trimestre sur l’autre (environ 590 M€), les bureaux maintiennent leur première place dans les volumes de transactions en Ile-de-France (51 % sur l’ensemble des 9 derniers mois). Ce résultat a notamment été soutenu ce trimestre par l’acquisition par FINANCIERE SAINT JAMES du 5, avenue de l’Opéra. Les commerces et locaux d’activité n’ont quant à eux concentré que 25 % des volumes investis ce trimestre (277 M€) contre 33 % au trimestre précédent, et ce malgré l’acquisition des boutiques de l’« Hôtel Mandarin Oriental » par BLACKSTONE. Ces deux classes d’actifs diminuent dans les volumes totaux investis, et ce au profit des actifs logistiques qui cumulent quant à eux environ 22 % des volumes totaux investis en Île-de-France ces 3 derniers mois, soit 251 M€ (contre 104 M€ pour 10 % des volumes totaux investis au trimestre précédent). Cette progression est principalement attribuable à la partie francilienne d’un portefeuille acquis par BOREAL auprès de CBRE INVESTMENT MANAGEMENT.

Le Quartier Central des Affaires (QCA) maintient sa première place, attirant 45 % des capitaux investis ce trimestre, notamment grâce à 345 M€ déployés en bureaux. 

Le 3ème trimestre marque un regain de confiance notable chez les investisseurs internationaux, qui ont contribué à hauteur de 36 % des volumes investis (contre 22,5 % au trimestre précédent). Leur part de marché sur l’ensemble des 9 derniers mois se porte ainsi à 35 %.

La répartition par typologie d’investisseurs révèle une prédominance des fonds qui représentent 50 % des investissements, plus particulièrement des fonds de gestion pour compte de tiers. On observe également un retour significatif des investisseurs institutionnels, qui ont contribué à 15 % des volumes totaux investis ce trimestre. Enfin, les investisseurs privés témoignent d’un intérêt croissant et représentent 9 % des investissements totaux (contre 3 % au 2ème trimestre 2024).

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, commente : « Nous remarquons à travers nos marketings en cours un retour des investisseurs institutionnels, notamment les assureurs, qui semblent reprendre en dynamisme, aussi bien à l’acquisition qu’à la vente, et plusieurs transactions enregistrées ce trimestre témoignent de l’intérêt des investisseurs étrangers pour notre marché. Par ailleurs, on constate une certaine créativité chez les investisseurs qui explorent désormais des alternatives aux transactions classiques dans le but de rentrer dans des opérations : on pense notamment à la recapitalisation sur les immeubles de bureaux « Passy Kennedy » et « Office Kennedy » de VITURA par AXA IM qui devient alors le propriétaire majoritaire. Du côté de l’offre, les opportunités restent rares. Les SCPI et OPCI déroulent leurs stratégies d’arbitrage comme prévu, tout en retirant des actifs si les prix attendus ne sont pas atteints. »

Les taux de rendement prime, qui ont atteint un point haut, sont demeurés stables ce trimestre sur les différentes typologies d’actifs, à 4,25 % pour les bureaux, 4,35 % pour les commerces de pieds d’immeubles, 4,90 % pour les meilleurs entrepôts et 5,90 % pour les locaux d’activités.