Chiffres du marché français de l’investissement en immobilier de santé en 2022

Près d’1,4 milliard d’euros ont été investis en immobilier de santé en France en 2022, un volume relativement stable d’une année sur l’autre (+2 %) et nettement supérieur à la moyenne décennale (+50 %). Si cette performance est liée à plusieurs portefeuilles d’envergure, elle repose également sur un nombre historiquement élevé de transactions (37 vs 20 en moyenne), confirmant la profondeur de ce marché.

Tous les segments de marché ont progressé d’une année sur l’autre, à l’exception des transactions d’un montant compris entre 100 et 300 millions qui, avec 2 transactions contre 3 l’an dernier, voient leur performance reculer de 56 % sur un an.

L’année 2022 a été essentiellement animée par des portefeuilles comprenant plusieurs typologies de produits (566 millions d’euros). Les transactions ayant concerné exclusivement des cliniques totalisent quant à elles 307 millions d’euros, tandis que les EHPAD cumulent 424 millions d’euros d’investissements. On notera par ailleurs le poids important des maisons de santé/cabinets médicaux dans les engagements ; ces derniers totalisent en effet 94 millions d’euros en 2022 contre seulement 16 millions d’euros en 2020 et 2021.

« L’activité s’est redressée pour finir avec un 4^ème trimestre particulièrement dynamique avec plus de 840 millions d’euros investis [...]».

- Florence Sémelin, Directeur Investissement Résidentiel et Actifs Gérés , JLL

Le marché est resté très largement animé par les investisseurs français en 2022. Les SCPI/OPCI ont concentré l’essentiel de l’activité (90 % des montants investis).

A l’instar des autres classes d’actifs, les taux de rendement prime des actifs de santé ont connu une décompression fin 2022. Ils se positionnent désormais à 4,10 % pour les EHPAD, 4,35 % pour les cliniques SSR/PSY et 4,85 % pour les établissements MCO. Des taux inférieurs peuvent néanmoins être observés à Paris, en première couronne ou dans les centres-villes de grandes métropoles.

Florence Sémelin, Directeur Investissement Résidentiel et Actifs Gérés au sein du département Investissement de JLL commente : « Comme anticipé, le tassement observé en tout début d’année sur le marché français de l’investissement en immobilier de santé n’a été que temporaire car en partie lié à l’affaire ORPEA. L’activité s’est redressée pour finir avec un 4^ème trimestre particulièrement dynamique avec plus de 840 millions d’euros investis. Les investisseurs ont ainsi confirmé leur intérêt pour cette classe d’actifs portée par des évolutions démographiques fortes, des taux de remplissage importants, des taux de rendement plus élevés, et qui représente un potentiel de diversification ».