Marché français de l’investissement en immobilier résidentiel au T1 2023

Le marché français de l’investissement en immobilier résidentiel a connu un début d’année 2023 mitigé avec seulement 530 millions d’euros investis au 1^er trimestre, un volume en nette baisse en comparaison d’un 1^er trimestre 2022 qui, opération Lamartine mise à part (2,4 Mds €), avait totalisé 746 millions d’euros d’investissements. Ce ralentissement concerne également le nombre de transactions, avec seulement 34 signatures réalisées entre janvier et mars 2023, contre 51 au 1^er trimestre 2022 et 46 en moyenne depuis 2018 à cette période de l’année. 

« Le marché français de l’investissement en immobilier résidentiel a lui aussi subi les conséquences du resserrement monétaire. [...] ».

- Florence Sémelin, Directeur Investissement Résidentiel et Actifs Gérés , JLL

Animé par le portefeuille Lamartine en début d’année 2022, l’immobilier résidentiel classique affiche un volume en retrait de 88 % sur un an avec seulement 332 millions d’euros d’investissements. L’on note ce trimestre l’absence de transactions en portefeuilles, et le report de certaines opérations qui auraient dû se concrétiser l’an dernier, à l’instar de la vente du 179 rue de la Pompe (Paris 16^ème) par CCR, transaction la plus significative de ce trimestre. Malgré un volume en recul de 51 % sur un an, les actifs gérés concentrent, avec 198 millions d’euros engagés, 37 % des investissements. Le coliving a connu un début d’année dynamique, avec une performance quasiment doublée d’une année sur l’autre (157 millions d’euros), tandis que les résidences séniors (15 millions d’euros) et étudiantes (26 millions d’euros) ne comptent qu’une seule transaction. A l’inverse du logement classique, le marché des actifs gérés a été essentiellement animé par des transactions portant sur des actifs neufs (89 % des montants investis).

Florence Sémelin, Directeur Investissement Résidentiel et Actifs Gérés au sein du département Investissement de JLL commente : « Le marché français de l’investissement en immobilier résidentiel a lui aussi subi les conséquences du resserrement monétaire. Toutefois, les actifs résidentiels existants résistent bien avec des taux de rendement nets à Paris et première couronne qui se situent encore sous la barre des 3 %. Aujourd’hui, les investisseurs les plus actifs sont les opérateurs court terme, contrairement aux deux dernières années où le marché était dominé par les acteurs long terme ».

Les investisseurs étrangers, moins présents depuis mi-2022, ne concentrent que 10 % des volumes investis. L’on note cependant le retour de fonds opportunistes qui souhaitent acquérir des actifs avec des décotes plus importantes, sur des volumes significatifs de plus de 50 millions d’euros, pour revendre au détail.

Les taux de rendement prime des actifs résidentiels sont restés relativement stables au 1^er trimestre 2023. Les meilleurs logements classiques se négocient aujourd’hui à partir de 2,40 %, tandis que les taux prime des résidences gérées dépassent 4,00 %.

Florence Sémelin ajoute : « D’après les marketings en cours, nous anticipons, sur l’ensemble de l’année 2023, un volume d’investissement compris entre 3 et 3,5 milliards d’euros, hors opérations exceptionnelles telles que celle annoncée récemment par la CDC ».