Marché de l’investissement en France au 2ème trimestre 2025

Paris, le 4 juillet 2025. Dans un contexte géopolitique encore incertain, marqué par la multiplication des tensions internationales et un climat économique fragile, la BCE a poursuivi sa politique de baisse des taux directeurs, l'inflation se rapprochant désormais de sa cible. Cette évolution du contexte financier, combinée à un important pipeline de transactions en cours, laisse présager une seconde partie d'année dynamique.

Le 2ème trimestre 2025 a été marqué par un volume d’investissement (2,2 Mds €) inférieur à celui du 1ertrimestre (3,5 Mds €). Toutefois, la reprise observée en début d’année permet d’afficher, sur l’ensemble du 1er semestre, une performance en hausse de 30 % sur un an (5,8 Mds € vs 4,4 Mds).

Cette tendance se remarque également par classe d’actifs. En effet, à l’échelle du 1er semestre, les volumes investis en bureaux (2,2 milliards d’euros) et en commerce (1,9 milliard d’euros) en France augmentent respectivement de 29 % et de 73 %. Les actifs logistiques et industriels connaissent une croissance plus modérée (3 %) ce semestre comparé à l’an dernier (avec 1,7 milliard d’euros).

Le marché francilien cristallise le même constat : avec 3,7 milliards d’euros, le volume d’investissement montre une augmentation de 85 % des volumes comparé à 2024.

Le marché des bureaux, avec 2,2 milliards d’euros investis en France, voit un rebond de ses volumes (+29 %) ce semestre comparé à l’an dernier. Toutefois, il marque le pas ce trimestre (818 M€ vs 1,4 Md € au T1).

Le dealflow reste cependant encourageant avec de nombreuses transactions qui seront enregistrées aux 3ème et 4èmetrimestres. La rentrée devrait être particulièrement active avec une reprise des appels d'offres en septembre et plusieurs lancements commerciaux décalés à l'automne. Ces signaux confirment que 2025 se profilerait comme une année de reprise pour le secteur.

Une transaction supérieure à 100 millions d’euros se démarque ce trimestre : l’acquisition de la partie bureau de l’immeuble « Renaissance » par l’URSSAF auprès d’ARDIAN.

Ce trimestre encore, l’Île-de-France concentre l’immense majorité des transactions bureaux avec 720 millions d’euros, soit 74 % des investissements réalisés à l’échelle nationale.

Malgré un faible volume investi en commerce ce trimestre en France (537 millions d’euros), le 1er semestre 2025 a fortement augmenté (+73 %) par rapport à l’an dernier grâce à 2 transactions d’envergure signées au 1ersemestre.

Le secteur commercial affiche donc une reprise significative, démontrant l'attrait retrouvé pour cette classe d'actifs. On note particulièrement le retour de fonds d'investissement de type private equity et de grands institutionnels sur des actifs core, notamment les retail parks. Toutefois, cette dynamique s'accompagne d'une hyper-sélectivité des investisseurs qui privilégient les actifs bénéficiant de prix attractifs.

2 transactions majeures supérieures à 100 millions d’euros ont contribué à la dynamique du marché ce trimestre : l’acquisition de la partie commerce de l’immeuble « Renaissance » par l’URSSAF auprès d’ARDIAN ainsi que l’acquisition du centre commercial « Saint-Genis 2 » par MERCIALYS auprès de la SOCIETE GENERALE IMMOBILIERE.

Le marché de l’investissement industriel et logistique reprend ce trimestre avec 859 millions d’euros investis soit 8 % de plus qu’au 1er trimestre. Le 1ersemestre 2025 affiche dans son ensemble une évolution modérée de 3 %.

Le segment logistique et industriel se caractérise par une diminution des transactions d'envergure et des portefeuilles, dans un marché volatil marqué par un certain attentisme et une hyper-sélectivité des investisseurs. L'écart de prix reste très important entre les zones ultra-prime et les emplacements secondaires. L'adéquation entre offre et demande demeure problématique, les produits disponibles ne correspondant pas toujours aux attentes du capital. Comme habituellement dans ce secteur, les investisseurs étrangers restent majoritaires, avec une faible participation des acteurs français.

Ce trimestre a notamment été animé par une transaction supérieure à 100 millions d’euros : l’acquisition par AEW d’un portefeuille régional d’actifs logistiques auprès de PFA LOGISTICS.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, conclut : "Le marché de l'investissement immobilier français, malgré les apparences, témoigne d'une dynamique sous-jacente encourageante. L'important volume de transactions en cours de négociation devrait se matérialiser dans les prochains mois, soutenant l'activité sur la seconde partie de l'année 2025. Plusieurs actifs bureaux d'envergure sont actuellement en phase de commercialisation, avec des tickets supérieurs à 100 millions d'euros, ce qui pourrait considérablement dynamiser le marché et stimuler les volumes d'ici la fin de l'année".