MAPIC | Bilan du marché 2023 de l'investissement des commerces en France

Paris, le 22 novembre 2023
Marché français de l’investissement en immobilier de commerce : vers un volume d’investissement supérieur à 3 Mds€ en fin d’année

Classe d’actifs quelque peu éprouvée ces dernières années par l’explosion du e-commerce ou encore la crise sanitaire, le marché de l’investissement des commerces, après un rebond exceptionnel en 2022 avec près de 6 Mds € investis, doit désormais faire face aux perturbations macroéconomiques et financières engendrées par la forte volatilité des taux. A l’occasion du MAPIC, JLL dresse le bilan du marché des commerces en 2023, une industrie qui n’échappe pas au ralentissement général de l’activité mais qui conserve son attractivité auprès des investisseurs. 

Alors que le marché des commerces a débuté l’année tambour battant avec 1,4 Md € investis au 1^er trimestre, le fléchissement de l’activité s’est matérialisé sur les montants enregistrés aux 2^ème (462 M€) et 3^ème trimestres (380 M€). Néanmoins, la fin d’année pourrait se conclure sur une note plus encourageante avec, à fin octobre, un peu plus de 2,6 Mds € d’investissements en commerces recensés par JLL dans l’Hexagone. Jessica Jaoui, Directrice Investissement Commerce chez JLL note : « Si le marché des commerces semble davantage résister à l’actuel contexte immobilier en comparaison d’autres classes d’actifs, il reste cependant largement porté par les transactions de grande taille. 5 opérations supérieures à 100 M€ ont été recensées à fin octobre, totalisant 1,3 Md € soit près de la moitié des volumes au cours de la période. »
 Si le marché des commerces semble davantage résister à l’actuel contexte immobilier en comparaison d’autres classes d’actifs, il reste cependant largement porté par les transactions de grande taille. 

- Jessica Jaoui, Directrice Investissement Commerce

Les centres commerciaux font office de locomotive, rassemblant un peu plus de 1,3 Md € investis à fin octobre. Cette typologie d’actif maintient une large contribution dans les performances du marché des commerces en captant 51 % des montants investis depuis le début de l’année, contre 30 % en moyenne sur les 5 dernières années. Les corrections de valeur, qui ont débuté en amont de la remontée des taux d’intérêt par les banques centrales, ont permis au marché de retrouver de la liquidité et d’offrir un couple rendement/risque plus attractif, avec quelques opérations significatives signées depuis le début de l’année. Celles-ci ont principalement porté sur des volumes supérieurs à 100 M€ à l’image de l’acquisition par INGKA CENTRES d’« Italie Deux » à Paris ou encore la récente cession par UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD du centre commercial « Polygone Riviera » à Cagnes-sur-Mer au profit de FREY. Les transactions d’un montant inférieur ont également animé le marché avec notamment la cession de « Place d’Armes » à Valenciennes ou encore celle du centre commercial « Les Jacobins » au Mans.

Avec près de 550 M€ engagés en 10 mois, les parcs d’activités commerciales conservent un certain niveau d’activité malgré une part en baisse (21 % sur les 10M 2023 contre 36 % en 2022). Véritables moteurs de la performance de 2022, portés par des cessions d’envergure de portefeuilles d’enseigne (« Grand Frais », « Decathlon », « Burger King ») ou encore de retail parks (« Carré Sénart », « Mon Beau Buchelay », « Enox »), les PAC s’illustrent sur des opérations de plus petite taille ainsi qu’un nombre moindre de signatures en 2023. On dénombre seulement 3 transactions supérieures à 30 M€ au cours de la période avec notamment la vente à IREIT GLOBAL d’un portefeuille de 17 actifs loués à B&M en France pour 77 M€. Perçus comme résilients par les investisseurs au cours de la crise sanitaire du fait de leur format et leur proximité, les volumes sur les PAC sont largement impactés par le manque d’offres disponibles sur le marché depuis un an. Toutefois, nous constatons quelques lancements de marketing importants depuis la rentrée qui viendront certainement alimenter le marché de l’investissement en 2024, illustrant par ailleurs la phase d’acceptation des vendeurs sur les nouvelles conditions de marché.

Les pieds d’immeuble cumulent un peu moins de 750 M€ sur la période, soit 28 % des volumes sur le marché des commerces en France, un résultat qui atteindra difficilement la moyenne investie au cours des 10 dernières années (2 Mds €) sur cette typologie. Comme à l’accoutumée, Paris constitue l’épicentre de l’activité avec plus de 500 M€ investis. Une fois encore, les montants engagés en pieds d’immeuble pâtissent du manque de transactions prime sur les artères les plus prestigieuses en France et notamment à Paris. L’absence de repères sur ce segment de marché brouille la vision des investisseurs qui demeurent par conséquent réticents sur les actifs ultra prime. Notons néanmoins que ce volume n’inclut pas les ventes à utilisateurs, en particulier celles opérées par les acteurs du luxe, à l’image de LVMH ou KERING, représentant près de 2 Mds € manquants pour les commerces. Ces derniers semblent être les seuls à pouvoir se positionner sur des trophy assets grâce à des liquidités importantes (« 101 Champs-Elysées », « 12-14 Castiglione » etc.), profitant des nouvelles modalités de marché pour intégrer l’immobilier dans leur stratégie de développement, la France restant un marché porteur sur l’industrie du luxe.

Le ralentissement de l’activité est également perceptible sur le secteur alimentaire, ne représentant qu’une part marginale de l’activité depuis le début de l’année contrairement à 2022 (13 %), 2021 (19 %) et 2020 (19 %). Alors que le format des hypermarchés / supermarchés continue de plaire, notamment aux investisseurs institutionnels et acteurs privés, ce segment de marché fait également les frais du manque d’offre disponible, certaines enseignes de grande distribution étant moins actives sur les plans d’arbitrage.

La meilleure visibilité concernant les indicateurs financiers reste un signal important pour les investisseurs qui prévoient une stabilisation des taux sur les actifs de commerces en 2024. 

- Jessica Jaoui, Directrice Investissement Commerce

Malgré la chute inévitable des volumes en 2023, le marché des commerces maintient un niveau d’investissement significatif, avec des résultats en fin d’année qui devraient surpasser ceux enregistrés sur la période après la crise de 2007 (moyenne de 2,4 Mds € investis entre 2008 et 2012). Nous observons de surcroît dans le paysage des investisseurs le retour croissant d’acteurs privés, plus agiles en termes de financement. Alors que la collecte nette ralentit, les SCPI resteront sans conteste partie prenante du marché, essentiellement orientées à l’acquisition pour les plus récentes et régionales, davantage à la vente pour les plus historiques. Enfin, les SIIC continueront d’assainir le marché par des cessions d’actifs non stratégiques. Jessica Jaoui conclut : « La fluidité du marché de l’investissement des commerces passera assurément par la concrétisation de nouveaux marqueurs. Ces transactions présentent, comme pour les autres classes d’actifs, un délai de finalisation qui a quasiment doublé. La meilleure visibilité concernant les indicateurs financiers reste un signal important pour les investisseurs qui prévoient une stabilisation des taux sur les actifs de commerces en 2024. La résilience des commerces se retranscrit également dans l’allocation des investissements, avec une part qui devrait s’approcher des 25 % sur l’ensemble des volumes investis dans l’immobilier banalisé à la fin d’année ».