Lyon : JLL commente les chiffres du CECIM du S1 2025

Après un début d'année atone, le marché tertiaire lyonnais montre des signes de reprise au 2ème trimestre avec 55 759 m² placés, principalement grâce au retour des grandes surfaces. Cependant, avec un volume cumulé de 100 488 m², le résultat du 1er semestre 2025 observe une baisse de 14 % sur 1 an et demeure inférieur de 23 % à la moyenne décennale. Signe des difficultés éprouvées, le nombre de transactions s'élève à 226, en recul de 17 % sur un an. Stéphane Jullien, directeur de l'équipe bureaux JLL Lyon, commente : « Si le 2ème trimestre affiche un léger rebond porté principalement par quelques grandes opérations, cette amélioration reste fragile et insuffisante pour compenser un début d'année particulièrement atone. La prudence reste de mise dans ce contexte économique incertain qui continue de peser sur les décisions immobilières des entreprises, particulièrement pour les TPE/PME dont l'attentisme s'accentue. »

Le segment des grandes surfaces (>1 000 m²) démontre une résilience relative ce semestre avec 24 opérations totalisant environ 51 090 m², un volume à l'équilibre sur un an mais toujours inférieur de 27 % à la moyenne décennale. La tranche des 1 000 – 3 000 m² se distingue particulièrement avec 20 signatures pour ~34 050 m² (+22 % sur un an). Deux transactions significatives, accompagnées par JLL, marquent ce semestre : les prises à bail d'Edvance sur le « Campus Jules Carteret » (5 182 m²) et d'un acteur de la tech sur « Evasyon » (5 238 m²). En revanche, les segments Mid-Market (500-1 000 m²) et PMS (<500 m²) connaissent un net ralentissement avec des baisses respectives des volumes de 29 % et 22 %.

Catalysant 68 % de la demande placée, l’intramuros continue de dominer le marché tertiaire lyonnais. Les secteurs Part-Dieu (~15 900 m², +20 % sur un an), Vaise (~9 200 m², +16 %), Lyon 6ème (~7 980 m², +28 %) et Villeurbanne-Tonkin (7 225 m², +17 %) confirment leur attractivité. En revanche, Confluence et Carré de Soie peinent à séduire avec respectivement seulement 1 515 m² et 1 510 m² placés. La périphérie subit quant à elle une chute d'activité de 35 % sur un an, malgré les bonnes performances de Grand Lyon Nord Ouest (14 075 m², +17 %) et la résistance de Grand Lyon Est (~11 430 m², stable).

L'offre immédiate continue sa progression pour atteindre un niveau historique de 545 900 m², soit une hausse de 6 % sur le trimestre et de 22 % sur un an. Le taux de vacance culmine désormais à 7 %, principalement en raison de l'augmentation de l'offre de seconde main (+8 % sur un trimestre et +29 % sur un an), tandis que l'offre neuve demeure globalement stable à 164 700 m². En dépit du contexte, les valeurs locatives restent stables ce semestre. Le loyer prime se maintient à 380 €/m²/an pour des immeubles patrimoniaux régénérés bien positionnés. Le loyer moyen des actifs neufs s'établit à 233 €, tandis que celui de 2nde main atteint 198 €.

Stéphane Jullien conclut : « À l'issue de ce 1er semestre, le marché tertiaire lyonnais reflète toujours les difficultés structurelles liées au contexte économique global. Malgré un léger rebond au 2ème trimestre porté par quelques transactions significatives, la tendance générale reste fragile avec un taux de vacance historique de 7 %. L'offre abondante actuelle crée un marché favorable aux utilisateurs à court terme. En revanche, la forte diminution des mises en chantier sur les secteurs hors Part-Dieu, pourrait paradoxalement conduire à une pénurie d'actifs qualitatifs dans l'intramuros d'ici 2027-2028. Cette double dynamique dessine un marché à deux vitesses qui nécessitera une adaptation constante de la part des acteurs de l'immobilier tertiaire lyonnais. »