Lille : les chiffres de l’OBM à la fin du 3ème trimestre 2024

Une baisse d'activité marquée sur le marché locatif tertiaire lillois au 3^ème trimestre 2024

Après un rebond au 2^ème trimestre, le marché tertiaire lillois a connu une rechute ces 3 derniers mois avec seulement ~26 500 m² commercialisés pour 60 signatures. À fin septembre, le marché cumule ~115 740 m², en recul de 23 % sur 1 an, tandis que le nombre de transactions ralentit d’1/4 avec 190 références. Selon Charlotte Ghesquière-Ballu, Directrice Agence Bureaux chez JLL Lille, « Malgré une amélioration du contexte macroéconomique, l'incertitude et l'attentisme demeurent nourris par l'instabilité française. Cette situation impacte directement les décisions immobilières des entreprises ces derniers mois sur le marché lillois. »

Le segment des grandes surfaces connaît une baisse notable, avec un volume en recul de 22 % sur un an, atteignant ~66 760 m² pour 23 opérations, soit une diminution de 23 % du nombre de signatures. Malgré ce recul, ce segment continue de représenter près de 60 % de la demande placée lilloise. Les petites et moyennes surfaces (< 500 m²) ont également subi une forte baisse, avec 139 signatures (-26 % sur un an) pour ~28 660 m² commercialisés (-27 %). Le segment du Mid-Market (500 - 1 000 m²) n'a pas été épargné, affichant un volume annuel en baisse de 18 % avec ~20 300 m² placés via 28 références, soit un recul de 24 % du nombre de transactions.

- Charlotte Ghesquière-Ballu, Directrice Agence Bureaux chez JLL Lille

Malgré une amélioration du contexte macroéconomique, l'incertitude et l'attentisme demeurent nourris par l'instabilité française. 

La baisse d'activité a particulièrement touché les secteurs de Lille Centre et Euralille, avec des chutes respectives de 32 % et 39 % de leur demande placée sur un an. En revanche, le secteur des Grands Boulevards a fait preuve de résilience, affichant une hausse de 47 % de son volume à ~27 900 m².

L'offre immédiate augmente de 7 % sur les six derniers mois pour atteindre 285 000 m². La part du neuf/restructuré dans cette offre reste à un niveau bas, représentant 30 % du total. Le taux de vacance est en hausse, s'établissant à 6 %.

Concernant les valeurs locatives, elles demeurent solides avec un loyer prime stable à 300 €/m²/an HT-HC pour les actifs prime du centre lillois. Une tendance haussière est observée pour les autres valeurs, avec des loyers moyens atteignant 189 € pour le neuf/restructuré et 171 € pour le 2nde main.

Charlotte Ghesquière-Ballu conclut : « Dans un climat dégradé, l'attentisme devrait perdurer. La demande placée ne devrait pas excéder les 150 000 m² pour l'année 2024, reflétant les défis persistants auxquels le marché tertiaire lillois est confronté. »

Un trimestre en baisse malgré des transactions d'envergure sur le marché des bureaux

39 M€ ont été investis sur le marché des bureaux à Lille au cours des 3 derniers mois (-18 % par rapport au trimestre précédent), portant le volume investi depuis le début de l’année à 141 M€. Ce résultat est stable sur un an mais nettement inférieur (-48 %) à la moyenne des 3 premiers trimestres sur les 5 dernières années.

Le nombre de transactions reste stable d’un trimestre sur l’autre (4 vs 3 au trimestre précédent). Depuis le début de cette année, les transactions d’un montant supérieur à 15 millions d’euros représentent la grande majorité des chiffres du marché lillois en 2024 (5 vs 3 fin T3 2023), totalisant 116 millions d’euros, soit 82 % du volume total investi. A l’inverse, les petites transactions (inférieures à 5 millions d’euros) ne représentent plus que 3 % (vs 17 % il y a un an). Le segment 5 à 15 millions d’euros accuse également une lourde baisse : 15 % dans le volume total (vs 39% il y a un an), un segment qui porte généralement les marchés des régions chaque année. 

L'année 2024 se profile en demi-teinte, avec un atterrissage des investissements qui sera proche des 200 millions d’euros en bureau sur la métropole lilloise, un volume orienté à la hausse par rapport à 2023 (166 millions d’euros). 

- Maxime Debieuvre, Directeur Investissement Hauts-de-France

Le 2ème trimestre avait notamment été animé par l’acquisition de l’immeuble « Espace Carnot » par NORMA CAPITAL, celle du « Roisin » par un consortium d’investisseurs privés. Le 3ème trimestre a quant à lui été marqué par deux importantes transactions : la cession d’« Euralliance » par BNP REIM à la FONCIERE DE L’ERABLE pour 14,5 millions d’euros et l’acquisition de « Grand Angle » par ARKEA REAL ESTATE auprès de KANAM pour un volume supérieur à 20 millions d’euros.

On remarque depuis le début de l’année que les investisseurs ont répondu présents sur plusieurs actifs significatifs mis en vente sur les secteurs centraux de Lille/Euralille, qui concentrent jusqu’à présent 76 % des engagements (vs 34 % il y a un an).

Les fonds de placement collectif et de gestion pour compte de tiers ont été particulièrement présents depuis le début d’année, réalisant 71 % des volumes investis sur le marché de bureaux à Lille. Les investisseurs privés ont également contribué à hauteur de 15 %.

Les investisseurs français, seuls actifs sur le marché ce trimestre, restent largement majoritaires (83 % depuis le début de l’année). Contrairement à l’année dernière où ils étaient absents, les investisseurs allemands ont quant à eux réalisé 17 % des investissements avec l’opération Agapes au 1er trimestre.

Maxime Debieuvre, Directeur Investissement Hauts-de-France chez JLL, conclut : "L'année 2024 se profile en demi-teinte, avec un atterrissage des investissements qui sera proche des 200 millions d’euros en bureau sur la métropole lilloise, un volume orienté à la hausse par rapport à 2023 (166 millions d’euros). Après deux années de hausse continue, l’assouplissement de la politique monétaire de la BCE et la stabilisation des rendements observée sur le marché depuis la rentrée apporte une meilleure visibilité pour les investisseurs et insuffle une nouvelle confiance pour 2025. Le marché reste néanmoins confronté à un manque significatif de VEFA et à une pénurie d'opportunités de qualité pour des investisseurs qui resteront très attentifs aux bons fondamentaux, ce phénomène pourrait freiner la dynamique de reprise à court terme."