Le marché locatif francilien toujours en quête d'un second souffle à la fin du 3ème trimestre 2025

Paris le 6 octobre 2025,

À la fin du 3^ème trimestre 2025, le marché des bureaux en Ile-de-France confirme la poursuite d'une séquence attentiste, initiée début 2024 et amplifiée par les incertitudes économiques et politiques persistantes. Les chiffres traduisent une conjoncture exigeante pour les propriétaires et marquée par les besoins de rationalisation des entreprises.

Après un 2^ème trimestre historiquement atone, le 3^ème trimestre marque une légère amélioration avec 408 200 m² placés. Toutefois, le cumul depuis le début de l’année atteint seulement 1 193 000 m², en retrait de 8 % sur un an et de 21 % par rapport à la moyenne décennale. Le nombre de transactions suit la tendance : 1 992 signatures depuis janvier, soit une baisse de 8 % également. Notons la contraction de la demande sur les grandes surfaces (+5 000 m²), qui reculent de 16 %, que soit en volume ou en nombre, avec 32 transactions pour moins de 350 000 m² commercialisés. Les cycles de validation des décisions locatives n’ont jamais été aussi longs, instaurant une inertie persistante sur les volumes. À l’inverse, la demande reste plus résiliente pour les petites et moyennes surfaces avec des reculs limités (respectivement -4 % et -5 %) en volume.

Le Quartier Central des Affaires parisien résiste toujours, affichant 253 600 m² placés, soit une contraction limitée de -1 % sur un an. Les autres quartiers doivent composer avec des reculs plus marqués : le reste de Paris baisse de 29 % à 263 000 m². Quelques arrondissements parisiens, comme Paris 12/13, affichent des corrections très nettes (-77 %) du fait de l’absence de très grandes transactions cette année, tandis que Paris 3/4/10/11 et Paris 18/19/20 montrent, pour la première fois depuis 2 ans, une nette progression (+36 % en moyenne). Le secteur Paris Centre Ouest hors QCA affiche quant à lui seulement 61 000 m² de demande placée (-26 %).

La Défense poursuit son repli, totalisant 96 800 m² de demande placée depuis janvier (-25 %), affectée par une baisse des grands mouvements (1 vs 5 il y a un an). Le Croissant Ouest se replie de 6 %, tandis que la 1^ère Couronne tire son épingle du jeu : elle bondit à 270 600 m², soit +28 % sur un an, portée par des implantations du secteur public et par l’effet domino du renchérissement des loyers dans les secteurs centraux.

A fin septembre 2025, l’offre immédiate atteint un nouveau pic à 6,1 millions de m² en Ile-de-France (en hausse de 17 % en un an), soit un taux de vacance francilien de 11 %. Le volume progresse en particulier dans Paris. Le QCA, longtemps en sous-offre, enregistre une forte augmentation de son offre (+80 % en un an, à 357 000 m²), pour un taux de vacance de 5 % contre 4,7 % il y a 3 mois et 2,4 % en 2023. La Défense se maintient à 15,6 %, record historique pour ce secteur. Le Croissant Ouest se rapproche des 21 %, tandis que la 1^ère et la 2^ème Couronne demeurent stables à 19,6 % et 5,8 %.

Malgré le contexte, les loyers prime poursuivent leur progression dans les localisations les plus recherchées. Le Quartier Central des Affaires (QCA) enregistre un nouveau record à 1 230 €/m²/an, en hausse de 18 % sur un an. La Défense, malgré un taux de vacance élevé, affiche une augmentation modérée, à 550 €/m²/an (+4 % sur un an). À noter également la forte dynamique de la 1^ère Couronne Sud, dont le loyer prime bondit à 450 €/m²/an (+7 %) – grâce à la comptabilisation de transactions sur des immeubles en bordure de périphérique ou bénéficiant d’une double adresse parisienne – , traduisant l’intérêt croissant des utilisateurs pour des alternatives à Paris intra-muros. « La hausse des loyers prime dans les secteurs centraux accentue le différentiel avec les autres marchés franciliens, favorisant les arbitrages au profit des implantations périphériques voire les renégociations » précise Marie Martins, Directeur Tenant Representation France chez JLL.

La configuration du marché, couplée à des problèmes de marges et d’incertitudes économiques et organisationnelles, a un effet dissuasif sur les entreprises qui finissent par favoriser la renégociation de leur bail plutôt que de se confronter à un marché dont les niveaux de loyers sont incompatibles avec leur budget.

Yannis De Francesco, Directeur Exécutif Agence Bureaux France chez JLL, conclut : « Le redémarrage d’une dynamique plus soutenue dépendra des arbitrages des grands comptes, de l’évolution économique et du retour à des valeurs locatives plus compatibles avec les fondamentaux du marché. Notre prévision annuelle se stabilise autour d’1,6 million de m² placés pour 2025, très largement sous la moyenne historique ».