Le marché français de l’immobilier logistique au 3e trimestre 2025

2 millions de m² ont été échangés au 1er octobre 2025, soit une baisse de 17 % par rapport au même cumul l’an dernier. Ce bilan représente également un retrait de 27 % par rapport à la moyenne quinquennale. Cette modération des volumes de transactions traduit l’incertitude économique et politique actuelle, succédant à un cycle d'activité postpandémique exceptionnel. Le 3ème trimestre 2025 totalise 441 100 m², soit 25 % de moins qu’au 3ème trimestre 2024. On recense 118 signatures depuis le début de l’année contre 139 un an plus tôt. La contraction touche particulièrement les segments intermédiaires : les surfaces 5 000-10 000 m² reculent de 18 % tandis que les 10 000-20 000 m² chutent drastiquement de -28 %. Après quelques trimestres bien orientés, le segment des plates-formes XXL (> 40 000 m²) concède une baisse de 20 % tandis que les grandes surfaces (20 000-40 000 m²) se stabilisent (+3%). Les grandes surfaces, à la temporalité décisionnelle très longue, illustrent la polarisation du marché vers les actifs stratégiques de grande envergure, portés par la croissance continue du e-commerce et l'optimisation des chaînes logistiques.

La Dorsale demeure toujours le moteur du marché en concentrant plus de 55 % de la demande placée, portée par un marché francilien qui représente 21 % de la demande nationale (432 000 m²) tandis que la région Centre–Val de Loire continue de s’affirmer comme un hub d’importance avec plus de 370 000 m² échangés.

Olivier Durif, Directeur Transactions Industriel & Logistique, France chez JLL, commente : « Nous atterrissons à 2 millions de m² aux trois quarts de l’année, ce qui constitue un résultat conforme au contexte que nous traversons avec un marché en phase de consolidation après les pics exceptionnels de 2021-2022. Le marché logistique est toujours pénalisé par un allongement inédit des délais de décision qui freine la dynamique de commercialisation. Le temps de la réflexion stratégique augmente pour les entreprises mais nous observons paradoxalement une nette accélération de la phase finale de négociation qui répond à une urgence des besoins opérationnels. Les valeurs locatives "prime" ne sont ainsi pas remises en question ; au contraire, elles démontrent une remarquable résilience pour les meilleurs actifs. Autre tendance observée cette année, les besoins structurels liés à l'optimisation des chaînes d'approvisionnement, au e-commerce et aux nouvelles exigences ESG continuent d'alimenter la demande pour des bâtiments modernes sur ces axes clés. Malgré cette baisse de demande placée, les fondamentaux stratégiques demeurent présents ».