Investissement immobilier en France au 1^er semestre 2026

Paris, 6 juillet 2026

Le 1^er semestre 2026 s'est déroulé sous le signe de la volatilité. Le conflit avec l'Iran initié en février a provoqué un choc énergétique majeur, alimentant une accélération de l'inflation en mai. Face à ces tensions, la BCE a relevé ses taux directeurs de 25 points de base, première hausse en trois ans. L'OAT 10 ans française atteint 3,65 % fin juin, contre 3,22 % fin février.

Les volumes d'investissement en immobilier commercial s'établissent à 6,6 Mds € pour le 1er semestre 2026, soit une progression de 9 % par rapport au S1 2025. Cette apparente vigueur masque toutefois une réalité bien plus nuancée : en excluant la transaction exceptionnelle du portefeuille industriel PROUDREED cédé à BLACKSTONE pour 2,3 Mds €, les volumes plongent de 29 % sur un an. Cette opération, portant sur 500 actifs en France, illustre l'appétit persistant des investisseurs internationaux pour des portefeuilles de grande échelle, mais son caractère exceptionnel ne doit pas occulter la fragilité du marché sous-jacent.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, commente : « Ce semestre illustre la dichotomie extrême du marché actuel. Les capitaux restent disponibles, même sur des très gros volumes, dès lors qu'une opportunité suffisamment unique se présente. Nous l'avons vu avec l'acquisition de « Paris Trocadéro », nous le revoyons avec le portefeuille PROUDREED : le marché sait se mobiliser pour des actifs exceptionnels. En revanche, sur le marché courant, nous observons à nouveau une vraie difficulté à trouver un accord de prix entre acquéreurs et vendeurs. »

Le nombre de transactions poursuit ainsi sa décrue ce semestre (-25 %). Cette baisse s'accompagne d'une polarisation extrême de l'activité, phénomène déjà observé en 2025 et qui se confirme : 9 transactions supérieures à 100 M€ concentrent 63 % des volumes du semestre, dont 35 % pour la seule transaction PROUDREED ce trimestre. Cette hyper-concentration témoigne d'un marché durablement fragmenté à deux vitesses : d'un côté, quelques méga-deals qui mobilisent les capitaux internationaux ; de l'autre, un marché courant atone où les transactions intermédiaires peinent à se concrétiser.

Hors transaction PROUDREED, l'Île-de-France conserve pleinement son rôle de locomotive du marché national avec 3,1 Mds € investis au S1 2026 (71 % des volumes), un volume néanmoins en recul de 18 % par rapport au S1 2025.

Le segment des bureaux totalise 1,9 Md € au S1 2026, en retrait de 22 % sur un an. Cette classe d'actifs représente 29 % des volumes nationaux (45% hors transaction PROUDREED), contre 41% un an plus tôt. L'activité demeure quasi-exclusivement concentrée en Île-de-France (85 % des montants).

Le T2 2026 se distingue par 3 transactions majeures : la prise de participation par BLUE OWL dans un portefeuille de 3 sites THALES auprès de COVIVIO et CRÉDIT AGRICOLE ASSURANCES pour 245 M€, le 39 rue du Colisée cédé par BNP AM à DWS pour 140 M€, et l'immeuble « Magnetik » acquis par BATIPART et SOFIDY auprès de JP MORGAN et LASALLE IM pour 128 M€. Ces opérations témoignent de la préférence toujours marquée pour des stratégies Core+ et Value-Add, les actifs Core purs restant rares.

Avec près d’1,8 Md € investis sur le semestre, le commerce affiche une relative stabilité par rapport au S1 2025 (+1 %), confirmant la résilience de cette classe d'actifs. Il représente 27% des volumes nationaux (41 % hors transaction PROUDREED), se hissant au même niveau que les bureaux. Là encore, cette stabilité globale masque une concentration marquée : 68% du volume commerce a été réalisé sur seulement 3 transactions supérieures à 200 M€, soulignant la dépendance actuelle du secteur aux quelques opérations d'envergure.

Le T2 2026 a notamment été marqué par l'acquisition emblématique de l'immeuble « Le Marignan » par BLACK SWAN auprès d'ICADE pour 432 M€, transaction phare du trimestre. Cette opération, portant sur un actif premium situé sur les Champs-Élysées, confirme le retour en grâce de cette avenue iconique auprès des investisseurs internationaux. Le retail park « Le Pont-de-Pierre » à Garges-lès-Gonesse, acquis par REDEVCO auprès d'ARKEA pour 59 M€, illustre également l'intérêt pour les actifs orientés discount, bien positionnés dans le contexte économique actuel.

C'est sur ce segment que se joue toute l'ambiguïté du semestre. En apparence, 2,9 Mds € ont été investis dans la logistique et les locaux d'activités au S1 2026, représentant 44 % des volumes nationaux. Cependant, cette performance réside à 78 % dans la signature PROUDREED/BLACKSTONE (2,3 Mds €).

En analysant les deux segments séparément, le contraste est saisissant :

Logistique : avec seulement 433 M€ investis, le secteur subit une chute de 71% par rapport au S1 2025 (1,5 Md €). Le contexte géopolitique et le choc énergétique ont accentué les difficultés d'une classe d'actifs déjà fragilisée par une offre limitée et l'absence de portefeuilles sur le marché. Le T2 2026 ne permet aucun rattrapage, l'opération la plus importante étant le portefeuille de 8 actifs acquis par GROUPAMA GAN LOGISTICS auprès de VECTURA pour 48,5 M€.

Locaux d'activités : hors méga-transaction, ce segment enregistre seulement 206 M€ (5 % des volumes), soit un recul de 44 % sur un an (365 M€ au S1 2025), confirmant la fragilité persistante de cette classe d'actifs secondaire.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, conclut : « Nous observons une part importante de dossiers qui continuent d'être retirés du marché. Le volume initialement mis en commercialisation représente parfois le double, voire le triple, des montants effectivement investis. Ce taux de déchets élevé s'explique par plusieurs facteurs : absence d'offres des investisseurs, désaccord sur le pricing, difficultés d'accès au financement, ou encore problèmes révélés lors des due diligences. Par ailleurs, nous constatons que les capitaux étrangers restent mobilisés sur la France pour des opportunités ciblées, tandis que de nombreux investisseurs français déploient désormais leurs capitaux à l'étranger, notamment aux Pays-Bas et en Espagne. Cette réallocation partielle des capitaux levés en France vers d'autres marchés européens est symptomatique d'un décalage persistant entre les attentes de rendement et la réalité domestique. Nous naviguons toujours à vue dans un environnement incertain, mais ce sont précisément les quelques dossiers d'envergure qui permettent de maintenir le marché. Dans ce contexte, le capital reste disponible mais hautement sélectif, et les fenêtres d'opportunité demeurent étroites. »

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