Investissement en France au 3ème trimestre 2025

Paris le 6 octobre 2025,

Au terme du 3^ème trimestre 2025, le marché français reste impacté par l’instabilité politique. Ce climat incertain se double d'une croissance économique atone, projetée à seulement 0,7 % en fin d'année. Cette conjoncture n'est cependant pas un cas isolé : elle s'inscrit dans une dynamique mondiale où le ralentissement de l'activité et les tensions géopolitiques érodent la confiance des marchés.

L'investissement immobilier, par nature ancré dans le long terme, exige des acteurs qu'ils regardent au-delà des turbulences actuelles pour fonder leurs décisions. Les investisseurs étrangers semblent avoir intégré ce paradigme.

Au niveau national, les montants investis au 3ème trimestre atteignent 2,7 Mds €, portant le volume d’investissement à 8,7 Mds € depuis le début de l’année, un niveau supérieur de 7 % à celui de l’an dernier.

Les différentes classes d’actifs affichent néanmoins des tendances divergentes. Grâce à un 3ème trimestre particulièrement dynamique, le bureau performe mieux que l’an dernier (+33 %) avec près de 4 Mds € investis depuis le début de l’année. Le commerce, qui a démarré l’année avec un 1er trimestre exceptionnel, atteint 2,3 Mds € d’investissements soit 11 % de plus que l’an dernier. En revanche, le marché de la logistique et des locaux d’activités recule de 20 % avec 2,5 Mds € d’engagements.

Contrairement aux régions qui peinent à tenir le rythme, le marché francilien concentre une belle activité avec 5,4 Mds € (+55 % par rapport à l’an dernier), dont 1,6 Md € ce trimestre.

Avec 1,5 Md € investis en France ce trimestre, le marché des bureaux semble reprendre des couleurs. L’acquisition du « Solstys » par GECINA pour un montant supérieur à 400 M€ a notamment dynamisé le marché à la rentrée. Le volume investi depuis le début de l’année s’élève ainsi à près de 4 Mds €, une belle reprise par rapport à l’an dernier.

Dans un marché qui navigue entre prudence et recherche d'opportunités, une tendance se dessine : l'actif « core + » au cœur de Paris et offrant un potentiel de revalorisation locative semble être la stratégie gagnante pour beaucoup d’investisseurs, représentant aujourd'hui un équilibre entre risque maîtrisé et potentiel de performance attractif. Cette concentration sur la capitale est d'ailleurs éloquente : 71 % des volumes investis en bureaux en Ile-de-France depuis le début de l'année ont concerné Paris intra-muros.

Alors que le Quartier Central des Affaires parisien (QCA) confirme sa résilience avec des performances solides, nous observons que les taux de rendement deviennent plus opportunistes dès que l'on s'en écarte pour des opérations aux volumes importants.

Malgré le retour notable des transactions de grande envergure, la mobilisation de capitaux importants reste un défi, leur disponibilité tendant à se raréfier à mesure que la taille des opérations augmente. Le segment du « value-add » intra-muros fait cependant figure d'exception.

Cette dynamique francilienne tranche avec l'atonie générale des marchés régionaux, où la faible activité sur le segment bureaux reflète notamment la moindre présence des SCPI, habituellement moteurs de ces territoires.

Grâce un début d’année stimulé par quelques transactions d’envergure, l’investissement en commerce atteint 2,3 Mds € à la fin du 3^ème trimestre. Ce trimestre, PIMCO et l’IMMOBILIERE DASSAULT ont animé le marché avec la transaction du 88 rue de Rivoli, qui représente 20 % des volumes du trimestre.

Les investisseurs actifs sur le marché misent sur les fondamentaux solides du retail, comme l'attractivité touristique pérenne de Paris. La juste valorisation reste la clé de la liquidité des actifs commerciaux.

Les derniers trimestres ont été marqués par un retour des transactions en galeries commerciales sur des volumes importants, à l’image de « Saint-Genis 2 », mais aussi plus largement par une conviction réaffirmée sur tous les formats de commerces. Cette dynamique est d'ailleurs soutenue par un accès facilité à la dette et des taux désormais stabilisés, offrant une visibilité bienvenue.

Le marché de l’investissement industriel et logistique se montre moins dynamique après une solide année 2024, avec seulement 645 M€ investis ce trimestre, portant le volume d’investissement depuis le début de l’année à 2,5 Mds €. L’absence de transaction supérieure à 100 M€ est représentative de la baisse d’activité sur le marché. On note néanmoins la signature d’un portefeuille régional d’actifs logistiques par M7 REAL ESTATE auprès de PGIM/ALDERAN pour un montant supérieur à 80 M€.

Le marché industriel et logistique reste volatil, marqué par une diminution des transactions d’envergure et une raréfaction des portefeuilles. Face au climat actuel, les investisseurs se montrent en effet hyper-sélectifs dans l'analyse de leurs choix, entraînant une polarisation extrême du marché au détriment des marchés secondaires.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, conclut : « Le marché de l'investissement immobilier progresse de manière mesurée mais reste profondément marqué par l'hyper-sélectivité des acquéreurs. Cette dynamique particulière fait que l'activité se concentre là où le bon produit rencontre le bon prix. Seules les opportunités exceptionnelles – ces 'once in a lifetime situations' – génèrent un véritable engouement. À l'inverse, les autres segments affichent des performances plus poussives, confirmant que les investisseurs privilégient désormais une approche très ciblée. Néanmoins, nous anticipons la concrétisation de plusieurs grandes transactions en fin d'année, permettant un atterrissage autour de 13 Mds € à l’échelle française. »