Transparence des marchés immobiliers

Depuis 25 ans, JLL publie un classement mondial qui mesure la transparence des marchés immobiliers mondiaux sur différents points stratégiques tels que : la disponibilité des données sur les marchés, l’administration des véhicules d’investissement, le droit immobilier, la transparence des process de transaction ou encore le développement durable.

Le secteur de l’immobilier traverse une période de mutations structurelles : changements démographiques, enjeux de développement durable, nouvelles technologies, nouveaux modes de travail et de consommation… Auxquelles s’ajoute une crise conjoncturelle liée à la remontée des taux depuis 2 ans. Dans ce contexte spécifique, le GRETI 2024 montre que certains marchés parmi les plus transparents ont encore renforcé leur avantage compétitif en enregistrant une forte amélioration de leur transparence en 2024.

Virginie Houzé, Directrice Etudes et Recherche chez JLL, explique : « Dans un environnement incertain, tout ce qui permet de minimiser le risque et de fiabiliser la prise de décision est un atout. Le niveau de transparence est un élément clé qui permet aux investisseurs et entreprises de bâtir leur stratégie immobilière, de prendre des décisions dans les meilleures conditions de connaissance des marchés et de mettre en oeuvre ces décisions dans un cadre juridique et professionnel sûr. Les marchés les plus transparents sont les mieux placés pour profiter du prochain cycle immobilier ».

Preuve en est, ces marchés ont également capté plus de 80% des investissements immobiliers ces deux dernières années. En offrant une meilleure robustesse aux analyses qui sous-tendent les décisions, les marchés les plus transparents sont ainsi les mieux placés pour capter la reprise.

Dans un environnement incertain, tout ce qui permet de minimiser le risque et de fiabiliser la prise de décision est un atout.

- Virginie Houzé, Directrice Etudes et Recherche

Preuve en est, ces marchés ont également capté plus de 80% des investissements immobiliers ces deux dernières années. En offrant une meilleure robustesse aux analyses qui sous-tendent les décisions, les marchés les plus transparents sont ainsi les mieux placés pour capter la reprise.

La transparence est également structurante pour l’avenir des marchés sur des enjeux de financements, de performance environnementale, de technologie ou de nouvelles classes d’actifs.

•  Alors que la relative opacité des marchés des financements immobiliers a été révélée par la crise issue du resserrement monétaire, la situation actuelle met en lumière plus que jamais la nécessité de posséder des informations fiables pour l’ensemble des acteurs immobiliers : conditions de financements, échéances des besoins de refinancement, niveau de défaut etc.

•  Également, les performances environnementales et les trajectoires de décarbonation deviennent un enjeu clé alors que le calendrier se resserre et les ambitions augmentent. Un marché doté d’une législation claire et de métriques fiables permettra aux acteurs de mieux évaluer leur risque et de planifier leurs actions.

•  La dématérialisation et l’IA sont des leviers majeurs de transparence. Bien qu’à ses début, l’IA générative démontre déjà la puissance de ce qu’elle peut apporter au monde immobilier par sa capacité à traiter de grands volumes d’informations et de données non structurées pour en restituer des éléments exploitables. L’IA représente un levier de transparence, de performance et de productivité pour les acteurs du marché.

•  Enfin, l’univers des produits « investissables » par les acteurs institutionnels se diversifie et le besoin de données fiables augmente. « Nous parlons ici des data-centers, du résidentiel géré comme les résidences services séniors et les résidences étudiantes ou encore des produits immobiliers destinés aux activités des life-sciences », ajoute Virginie Houzé.

La France, dans le domaine de la profondeur et de la granularité des données de marchés, réalise une excellente progression dans sa transparence grâce aux efforts produits depuis des années par les acteurs de l’immobilier et les pouvoirs publics.

En particulier, la France occupe le 1er rang sur le sujet de la transparence en matière de développement durable. Le niveau de transparence du marché français est non seulement le plus élevé au monde mais il est très en avance sur les autres marchés.

Le marché français fait partie de ceux qui ont acté la plus forte amélioration de leur transparence en 2024 mais il reste une marge de progrès en matière de consolidation des données, notamment sur les actifs alternatifs, et leur appropriation par le marché.

- Virginie Houzé, Directrice Etudes et Recherche

Le corpus de données collectées, vérifiées et analysées n’a cessé de s’enrichir pour répondre aux attentes des acteurs du marché. On peut mentionner les extensions successives du périmètre couvert par Immostat ces dernières années, dont la couverture du marché locatif des locaux d’activité en Ile-de-France depuis le dernier GRETI. Dans le domaine des financements immobiliers, le travail de l’IEIF en France ou celui de Bayes Business School (GB) pour les marchés européens constituent une avancée majeure de la transparence dans un domaine où l’information est très difficile d’accès. Plus globalement, on retiendra également l’avènement de l’open-data, des agrégateurs d’information et la mise à disposition par les services de l’Etat de nombreuses données autrefois inaccessibles.

Au titre des évolutions récentes on retiendra :

•  le lancement de la plate-forme OPERAT dans le cadre du Dispositif Eco Energie Tertiaire (DEET),

•  la transcription rapide de la directive européenne Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), applicable depuis le 1er janvier 2024,

•  Moins connu et totalement inédit, la France est le seul pays à avoir cartographié la biodiversité de ses sols (RMQS), à suivre cet indicateur au fil du temps et à en publier les résultats.

L’administration permet également un accès gratuit et facilité à des données sensibles pour les acteurs du marché immobilier – comme les risques naturels –grâces à des plateformes digitales comme GEORISQUES. Aux côtés de la puissance publique et des collectivités, des groupements comme l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) sont également des vecteurs efficaces de transparence grâce à leurs nombreuses études et publications à l’attention des acteurs du marché et du public.