Le financement par l’immobilier d’entreprise en Europe

Les externalisations immobilières par les propriétaires-occupants et entreprises européennes ont atteint 25,6 Mds€ avec plus de 700 transactions en 2022, contre 29,9 Mds€ en 2021. Il s’agit de la cinquième année consécutive au cours de laquelle la valeur totale des cessions par les entreprises a dépassé 25 Mds€. Les niveaux élevés de cessions reflètent le volume important de capitaux ciblant des revenus sécurisés à long terme provenant à la fois de l’immobilier traditionnel et alternatif, ce qui a ouvert de nouvelles voies de monétisation pour les propriétaires-occupants et les entreprises. Graeme Jackson, Head of Corporate & Structured Transactions chez JLL, commente : « Les résultats de l’année dernière ont toutefois été affectés par les mouvements importants sur les valeurs des actifs immobiliers au second semestre 2022, conduisant certaines entreprises à reporter leurs cessions. »

Les volumes élevés de l’activité récente sont motivés par plusieurs tendances plus larges : les entreprises détenues par des fonds de private-equity cherchant à se refinancer par la vente d’actifs à mesure que le coût de la dette d’acquisition augmente ont été une composante clé de l’activité en 2022. L’adoption du travail hybride et le poids croissant des objectifs de neutralité carbone dans les décisions immobilières ont continué à stimuler les ventes. La baisse des taux d’occupation, en particulier dans les bureaux, a conduit de nombreuses entreprises à réévaluer l’espace dont elles avaient besoin, le type d’espaces qu’elles devraient occuper et leur localisation. Plusieurs enseignes alimentaires ont également monétisé leur immobilier pour financer la restructuration et l’amélioration des magasins. Par ailleurs les investisseurs démontrent un intérêt de plus en plus marqué pour les actifs spécifiques des laboratoires de Life Sciences ou des sites dédiés à la fabrication complexe.

Le Royaume-Uni, l’Allemagne et la France demeurent les principaux marchés et concentrent 54% des volumes de transactions européennes. Les cessions d’actifs immobiliers par des entreprises dans l’Hexagone ont continué d’animer le marché de l’investissement en 2022, cumulant plus de 3,2 Mds € placés. A travers 96 opérations recensées, l’activité a été majoritairement tirée par le segment industriel et retail.

L’attrait pour les actifs industriels ne faiblit pas, concentrant plus de la moitié des volumes placés en 2022 (53 %) sur ce type de transaction. Le dynamisme pour cette classe d’actif est notamment porté par l’une des transactions les plus importantes de 2022 : la vente d’un ancien site occupé par Signify (ex-Philips Lighting) à Villeneuve-Saint-Georges au profit de Goodman, valorisé à près de 200 M€. A l’image du rééquilibrage des volumes investis par classe d’actifs, les bureaux voient leur part diminuer, représentant un peu plus du quart des capitaux levés par les entreprises en 2022 (26 %). Si près de 850 M€ ont été investis, seules 2 opérations supérieures à 100 M€ ont été signées avec la cession par la CCI du « 18 Toudic » à Ofi Invest et l’acquisition en sale and lease-back par Hines de la « Distillerie » à Saint-Ouen, qui accueillera le groupe Eiffage. 
 

« Malgré l’essoufflement anticipé des volumes investis en 2023, quelques opérations significatives sont déjà finalisées permettant au marché de maintenir un certain niveau d’activité [...] »

- Graeme Jackson, Head of Corporate & Structured Transactions , JLL

Enfin, le regain d’activité des commerces se poursuit en 2022. Sur les 5,7 Mds€ investis sur le marché des commerces, plus de 600 M€ proviennent de cessions d’actifs opérées par des entreprises. L’année aura été marquée par un portefeuille de 4 hypermarchés Cora vendu en sale and lease-back à Barings pour plus de 100 millions d’euros. D’autres partenariats ont également été réalisés avec l’acquisition par Société Des Grands Magasins de 7 magasins Galeries Lafayette en France, dans le but de moderniser les actifs et les rendre plus attractifs.

2022 restera une année honorable malgré la position attentiste des investisseurs observée depuis le 2^nd semestre 2022 qui a ralenti l’activité des transactions corporate. Les incertitudes liées à l’environnement de taux élevés et d’une inflation persistante, amplifiées par des tensions sur le secteur bancaire, pousseront les investisseurs à redoubler de vigilance en 2023. Paradoxalement, ces difficultés peuvent être génératrices d’opportunités, encourageant des entreprises à revoir leur stratégie de détention immobilière dans le but d’alléger leur bilan.

« Malgré l’essoufflement anticipé des volumes investis en 2023, quelques opérations significatives sont déjà finalisées permettant au marché de maintenir un certain niveau d’activité à l’image de la vente en sale and leaseback par le groupe Accor de son siège au profit du fonds Valesco pour un montant estimé à 460M€ ou la cession par le groupe BASF de son immeuble à Levallois-Perret à Weinberg Capital Partners, démontrant une nouvelle fois que les externalisations sont un moteur du marché de l’investissement » conclut Graeme Jackson. 

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