Etude JLL sur la transformation des bureaux – volet 2

Paris, le 1er septembre 2025 – La loi Daubié, adoptée le 5 juin, crée un cadre qui facilite la transformation des bureaux vacants en logements et apporte des avancées notables telles que des dérogations aux règles d’urbanisme et la création de « permis multidestinations ». Toutefois, cette loi ne pourra résoudre à elle seule les obstacles structurels qui jalonnent le marché immobilier ces dernières années. Des défis majeurs persistent : l'équation économique reste difficile, les contraintes techniques demeurent et les arbitrages politiques locaux restent déterminants. Pour aider les décideurs immobiliers à se repérer dans les différents choix possibles de reconversion, JLL a réalisé une étude sur la transformation des bureaux dans les grandes métropoles françaises. Il en ressort notamment que seule une faible part des immeubles vacants pourrait être transformée en logements et qu’une multitude d’autres destinations existe pour construire la ville de demain. 

Le marché est confronté à une conjonction de chocs courts (Covid, incertitudes économiques et commerciales, guerre en Ukraine) qui se cumulent avec des mutations profondes et durables (stagnation démographique, généralisation du travail hybride, impact de l'IA, obsolescence technique). Cette situation conduit notamment à une augmentation de l’offre de bureaux vacants qui atteint 5,8 millions de m² en Ile-de-France, dont une part significative ne pourra être réabsorbée naturellement par le marché. Très naturellement, face à une pénurie de logements, le sujet de la conversion des bureaux en logements est mis sur la table. Pour autant, selon JLL, tous les mètres carrés vacants ne sont pas transformables et pas uniquement en logements.

Pour comprendre et quantifier ce phénomène, JLL a analysé plus de 500 000 points de données immobilières, démographiques et économiques sur les marchés d'Île-de-France, Lyon, Lille et AixMarseille. L’objectif est d’accompagner les décideurs immobiliers dans leur prise de décision en identifiant le potentiel réel de transformation et les nouvelles destinations possibles pour ces actifs, au-delà du seul prisme résidentiel.

D’après cette étude et l’analyse des dynamiques immobilières territoire par territoire, 1 355 000 m² de bureaux sont transformables à court terme, principalement en Île-de-France. Cette analyse révèle une forte polarisation du marché francilien, car sur les 572 communes étudiées, seules 27 ressortent comme véritablement pertinentes pour maintenir une activité de bureaux.

« La transformation des bureaux en immeubles résidentiels peut constituer un début de réponse à la pénurie de logements, mais elle ne doit pas être considérée comme la seule « sortie » possible. Il faut entamer une réflexion plus globale sur la reconfiguration des territoires en fonction des nouveaux besoins sociétaux (ville du quart d’heure, mixité des usages…), avec pour premier objectif d’éviter les friches tertiaires », déclare Virginie Houzé, Directeur Etude et Recherche chez JLL.

En s’interrogeant sur les dynamiques propres à chaque territoire et les attentes des usagers, l'étude de JLL souligne une multitude d'opportunités adaptées aux besoins locaux : actifs de santé, laboratoires, locaux d’activité, data centers, hôtellerie, résidences gérées, commerces et loisirs… « La réversibilité est au cœur des réflexions que nous menons avec nos clients. A partir des fondamentaux de l’immeuble, notre objectif est d’imaginer la manière de les adapter dans le temps en minimisant la perte de surface efficace. Nos différentes expertises nous permettent de disposer des meilleures datas pour une analyse 360° de l’actif afin de définir différents scénarios de redéveloppement ou de repositionnement », indique Antoine Chambrin, Directeur Conseil Développement Immobilier chez JLL France.

La transformation des bureaux vacants permet d’offrir une mixité d’usages et de bâtir une ville multifonctionnelle. 70% des décideurs considèrent même que les nouvelles flexibilités du travail peuvent être un prétexte à un nouvel usage de leurs locaux et 69% des salariés considèrent que les nouvelles flexibilités du travail sont l’occasion d’héberger d’autres publics¹.

Ainsi :

•  58% des décideurs sont prêts à accueillir des nouveaux publics (accueil de start-up, d’académiques et autres acteurs innovants)
• 50% se disent ouverts à l’introduction de nouveaux usages, comme la participation citoyenne des salariés
• les décideurs sont même prêts à accueillir des nouveaux usages et des nouveaux publics en hébergeant des associations (40%), des relais de services de la ville (16%) ou en ouvrant le bâtiment aux riverains (6%)²
  

« Je suis convaincue que la transformation des bureaux représente une formidable opportunité d’ouvrir le champ des possibles, de la reconversion et de la mixité des usages, pour des actifs qui sont d’ores et déjà obsolètes et/ou majoritairement vacants. Il n’est pas trop tard pour se poser les questions et pour agir ! » conclut Marie-Laure Leclercq de Sousa, CEO de JLL France, Belgique, Luxembourg et Europe du Sud.

Pour découvrir tous les enseignements de l’étude : L'Atlas JLL : L'incontournable reconversion des actifs, une analyse territoriale du potentiel de transformation 

1. Source JLL : Echantillon de 1 000 salariés de bureaux interrogés en France en 2024

2.  Source JLL : Sondage de 50 décideurs immobiliers de grandes organisations en France en 2024