Etude JLL sur la transformation des bureaux

Paris, le 14 mai 2025 – Près de 6 millions de m² de bureaux sont disponibles en Ile-de-France en 2025. Face à ce phénomène, créer de nouveaux usages dans la ville, outre le logement, est l’occasion d’implanter des nouveaux espaces de commerces, services publics, data centers, life sciences, … JLL fait le point et propose quelques enseignements clés issus de ses enquêtes auprès de 1 000 décideurs immobiliers en Europe et 1 000 salariés de bureaux français.

64% des décideurs immobiliers interrogés en France constatent des taux de fréquentation inférieurs à 60% dans leurs bureaux, indique JLL dans son étude. Transformer les bureaux devient ainsi une piste de plus en plus convaincante pour les acteurs de l’immobilier. Se sont d’ailleurs 4 décideurs immobiliers sur 5 en France qui se disent prêts à faire évoluer les usages de leurs bureaux.

Les salariés français sont eux aussi convaincus de ce « sens de l’histoire » puisqu’ils sont 69% à penser que les nouveaux modes de travail vont permettre d’accueillir de nouveaux publics et d’utiliser autrement les bureaux.

Dans les faits, les options de transformation sont néanmoins challengées par les types d’actifs concernés : là où les petits bâtiments de centre-ville semblent plus faciles à faire évoluer, la mue des grands immeubles 100% bureaux excentrés apparait plus complexe. De même, des immeubles neufs se prêtent plus facilement à de nouveaux usages que des immeubles obsolètes dont la restructuration peut apparaitre plus longue et coûteuse. Enfin, la morphologie du bâtiment joue un rôle dans la destination qui pourra être la sienne dans le cadre d’un projet de transformation.

Quoi qu’il en soit, transformer des bureaux, nécessite de mettre autour de la table tous les acteurs de la chaîne de valeur pour dessiner une transformation adaptée au contexte local, qui n’est jamais le même.

« La transformation des bureaux ne peut réussir que si tous les acteurs de la chaîne immobilière travaillent main dans la main. C'est en associant les compétences des investisseurs, des collectivités et des utilisateurs que nous pourrons créer des projets innovants et durables, répondant aux besoins de la ville de demain », analyse Antoine Chambrin, Directeur Conseil chez JLL.

JLL rappelle ainsi les bénéfices de transformer les immeubles dès à présent pour générer une valeur de long terme autour de 6 piliers :
 

• Valeur stratégique : qui mesure l’intégration du projet dans l’écosystème local

• Valeur réputationnelle : qui mesure la bonne perception du projet par le public

• Valeur patrimoniale : qui mesure la valeur historique et emblématique du projet

• Valeur sociale : qui mesure l’impact positif du projet pour les riverains et les occupants

• Valeur environnementale : qui mesure l’empreinte écologique du projet

• Valeur d’usage : qui mesure le succès du projet au taux d’occupation et la satisfaction des occupants

De nombreux quartiers, autrefois 100% tertiaires, se transforment en hubs accueillant à la fois des habitants, des commerces et des bureaux. Le projet Audessa & Vertuo à Lyon Part-Dieu est un parfait exemple.

Ce bâtiment consiste en la réhabilitation et l’extension d’anciens bureaux dans le quartier de la Part-Dieu à Lyon. Au final, l’opération comprendra 13 000 m² de bureaux ainsi qu’un socle actif de commerces et services, et d’ici 2026, un îlot de 38 logements.

Le projet comprend également 1 700 m² d’espaces extérieurs végétalisés et se présente comme le 1er bâtiment bas-carbone de la Part-Dieu.

« Ce projet ambitieux est la parfaite incarnation de l’immeuble de demain ! Construit dans le cadre de la régénération du quartier de la Part-Dieu, cet ensemble répond aux enjeux actuels de la transformation des bureaux en ensembles mixtes accueillant à la fois bureaux, commerces et habitations, le tout avec de nombreux espaces verts et des matériaux respectueux de l’environnement », déclare Flore Pradère, Directrice Recherche & Prospective, JLL.

« C'est le mix de 3 facteurs qui va générer la bonne combinaison programmatique : un cadre réglementaire, une volonté politique, une réalité économique. De manière opérationnelle, la démarche doit se traduire par un travail de coproduction. Il faut faire la jonction entre le souhait de la collectivité en termes de programmation, de qualité d’usage, d’ambition environnementale, d'espaces, etc. et les conditions économiques qui vont permettre à l'opération de voir le jour », indique Thierry Perraud, SPL Lyon Part-Dieu.

Pour découvrir tous les enseignements de l’étude : https://www.jll.com/fr-fr/insights/transformation-des-bureaux-volet-1-les-usages