Chiffres de l'OBM, l’Observatoire des Bureaux de la Métropole lilloise au T3 2022

Une année 2022 qui s’annonce record pour le marché tertiaire Lillois

Avec près de 230 700 m² placés au 30 septembre, le marché tertiaire lillois confirme sa dynamique qui devrait faire de 2022 une année record. Si le marché se tempère ces deux derniers trimestres, il ne rompt pas, porté par de nombreuses opérations de comptes propres/clé-en-main d’envergure qui totalisent près de la ½ des surfaces commercialisées. Après une année 2021 déjà vertueuse, les volumes affichent une hausse annuelle de 12 % et l’écart à la moyenne quinquennale une poussée de + 51 %. « Les réorganisations immobilières menées par les grands utilisateurs et institutionnels contribuent fortement à cette accélération, à contre-courant du contexte de tensions et de crise que nous vivons au niveau national et international » note Rodolphe Monnier, Directeur JLL du bureau de Lille.

« La réorganisation immobilière des grands utilisateurs associée à la recherche d’actifs flexibles, responsables et adaptés au « consommer moins mais mieux de m² », se traduit par une progression du marché du neuf »

- Rodolphe Monnier, Directeur du bureau de Lille, JLL

Si les volumes enregistrés battent de nouveaux records, le nombre de transactions est en léger repli de 4 % sur 1 an. Plus sensible à la conjoncture, le segment des PMS voit le nombre de signatures inférieures à 250 m² reculer fortement de -25 % tandis que le segment du mid-market (500 à 1 000 m²) performe avec 45 références pour environ 67 760 m², soit une hausse de 36 % sur un an. Les grandes surfaces (>1 000 m²), avec 33 transactions, jouent à jeu égal sur 1 an et voient leur volume progresser de 12 % à ~156 500 m², soit plus des 2/3 de la demande placée.

Avec ~156 850 m² commercialisés à fin septembre, la part du neuf a représenté 68 % de la demande placée globale. « La réorganisation immobilière des grands utilisateurs associée à la recherche d’actifs flexibles, responsables et adaptés au « consommer moins mais mieux de m² », se traduit par une progression du marché du neuf » ajoute Rodolphe Monnier

Le secteur de Lille centre - Eurasanté et Euratechnologies arrive leader avec près de 87 000 m², soit une progression de 67 % par rapport à la moyenne des dernières années. Si 2 opérations institutionnelles dominent cette dynamique, l’intérêt des utilisateurs pour ce secteur ne se dément pas. Ce secteur, bénéficie d’une forte dynamique de l’ensemble des segments. Citons l’installation du GIE EURASANTÉ sur 1 667 m²au sein de l’immeuble XY ou encore de SENCROP le spécialiste de la météorologie agricole sur 1 175 m². « Entre recherche de centralité et de connectivité, les critères d’implantation des utilisateurs sont de plus en plus exigeants. A l’image des autres grandes métropoles de régions, un recentrage au cœur des quartiers à vivre, mêlant bureaux, résidentiel, commerces et infrastructures de transports s’observe actuellement sur la Métropole de Lille, forçant les secteurs périphériques à s’interroger sur les développements et aménagements futurs. » explique Rodolphe Monnier.

Le loyer prime demeure stable sur un an à 300 € HT-HC/m²/an pour des immeubles historiques bénéficiant de rénovations ou restructurations dans le cœur de Lille. Sur le secteur Euralille, le loyer prime progresse à 260 € pour des programmes de dernière génération.

Rodolphe Monnier conclut : « Après la performance du marché tertiaire lillois de 2021, l’année 2022 s’apprête à signer un nouveau record. Dynamisée par les nombreux comptes propres et clés-en-main, la demande placée s’envole de plus de 50 % par rapport à sa moyenne quinquennale. La succession de crises, conduit à une réorganisation profonde des stratégies immobilières des entreprises et à un taux de rotation plus important qu’à l’accoutumée. Cette dynamique « hors sol », en raison du contexte de tensions croissantes, devra être mise en perspective avec les impacts annoncés au niveau national pour 2023. La hausse des coûts de construction, l’envolée des prix de l’énergie, les fortes évolutions de l’ILAT et la tension à l’offre sur certains secteurs comme Lille centre devraient nourrir de nouvelles hausses des valeurs locatives ».

La croissance de l’activité se poursuit sur le marché de l’investissement Suivant la bonne dynamique du 2^ème trimestre (140 M€), le marché de l’investissement des bureaux lillois a gardé le cap durant l’été avec 137 millions d’euros investis. Ainsi, le volume global depuis le début d’année s’élève à 334 millions d’euros dans la métropole de Lille, un résultat en nette hausse sur un an (+44 %) et supérieur de 28 % à la moyenne 5 ans. « En captant 14 % des montants investis sur le marché des bureaux en régions, Lille figure parmi les métropoles les plus ciblées par les investisseurs avec Lyon (525 M€) et Marseille (334 M€). La performance des 3 derniers mois reste toutefois à nuancer puisqu’elle est en grande majorité tirée par la finalisation d’une transaction supérieure à 100 millions d’euros » note Maxime Debieuvre, co-Directeur Investissement Lille chez JLL.

Seules 5 nouvelles transactions ont été recensées au 3^ème trimestre, portant à 16 le nombre total d’opérations enregistrées depuis janvier. La hausse des volumes repose ainsi principalement sur l’acquisition en VEFA par PRIMONIAL du programme « Sensorium » dans le secteur de La Madeleine. Cette cession constitue la transaction la plus importante de l’année 2022 sur le marché lillois puisqu’elle se valorise à près de 100 millions d’euros.

« Les bureaux de la métropole de Lille restent une destination de choix pour les investisseurs [...] »

- Quentin Carron, co-Directeur Investissement Lille, JLL

Sur les autres créneaux, le marché lillois a enregistré 3 nouvelles opérations durant l’été sur le segment 5 – 15 M€. Parmi elles, 2 sont réalisées pour le compte de GROUPAMA GAN REIM qui vient accroître son exposition dans le Nord avec l’acquisition en gris du « Triopolis » à Villeneuve-d’Ascq et d’un actif de 2 600 m² situé rue Nationale à Lille.

Aidée par l’opération « Sensorium » située à Euralille ainsi que les cessions des immeubles « Agora » (75 M€) et « Metronom » (36 M€), la part de l’intramuros sur l’ensemble des volumes investis sur le territoire lillois progresse d’un trimestre à l’autre pour s’établir à 81 % à fin septembre (contre 75 % au 1er semestre). Se limitant à seulement quelques transactions et 62 millions d’euros investis au cours des 9 mois, la périphérie accuse une baisse de 62 % des volumes sur un an, faute de dossiers à l’arbitrage sur les pôles d’excellence de la métropole.

A fin septembre, 4 des 16 opérations recensées dans la métropole lilloise concernent des VEFA. Ces dernières cumulent 226 millions d’euros au cours de la période, soit près des 2/3 de l’activité. Si la première partie de l’année a vu la signature de 2 VEFA en blanc avec les programmes « Agora » et « Metronom », les 2 autres enregistrées au 3ème trimestre portent sur des VEFA en gris avec « Sensorium » et « Triopolis ». Quentin Carron de la Carriere, co-Directeur Investissement Lille chez JLL ajoute : « Ces acquisitions illustrent la capacité des investisseurs à s’exposer sur des immeubles de plus grand gabarit sous réserve qu’ils concernent des projets neufs ou en construction, adaptés aux nouveaux usages des utilisateurs et respectant les dernières normes environnementales. »

Les investisseurs français, dominés par les collecteurs d’épargne comme PRIMONIAL, LA FRANCAISE ou encore SOFIDY, se retrouvent mécaniquement majoritaires sur le marché lillois, représentant 89 % des investissements réalisés au cours de la période, une part similaire à celle observée en 2021 (92 %).

A contre-courant des autres marchés régionaux, le taux de rendement prime bureaux connaît une compression de 15 points de base pour atterrir à 4,00 % à la fin du 3ème trimestre, ce qui confirme le dynamisme et l’attractivité du secteur d’Euralille toujours marqué par le manque d’opportunités. « Cette valeur traduit cependant des négociations initiées avant le contexte actuel de dégradation économique et de hausse des taux d’intérêt. Les taux prime immobilier à Lille seront en effet probablement amenés à évoluer au cours des prochains mois » précise Maxime Debieuvre. Les pôles d’excellence affichent également un niveau record avec un taux de rendement prime à 4,50 %, soit une nouvelle compression de 10 points de base.

Quentin Carron de la Carriere conclut : « Les bureaux de la métropole de Lille restent une destination de choix pour les investisseurs ; si les immeubles neufs ou en cours de construction représentent la majorité des volumes, le manque d’offres sur ce créneau se fera ressentir dans les résultats de fin d’année, marquée par des incertitudes persistantes sur le plan géopolitique et une croissance ralentie. Malgré une baisse attendue de l’activité au 4ème trimestre, la bonne performance du marché lillois à fin septembre permet de tabler sur un résultat déjà supérieur à celui de l’année 2021 (362 M€). »