Aix-Marseille : JLL commente les chiffres ImmoStat du T2 2025

Le marché tertiaire d'Aix-Marseille affiche une résistance notable au 1^er semestre 2025, malgré un contexte économique volatil. La demande placée s'élève à 64 347 m², en hausse de 13 % sur un an, mais toujours en retrait de 10 % par rapport à la moyenne quinquennale. Le nombre de signatures (134) poursuit sa tendance baissière, signe de fragilité. Selon Yoann Pohu, Directeur Agence Bureaux JLL Aix-Marseille : « Le marché tertiaire d'Aix-Marseille résiste, mais de façon disparate. Le pays aixois performe, en lien avec une offre répondant à la demande, tandis que le marché marseillais peine à décoller en raison de sa sensibilité au contexte global et d’un manque d’offres adaptées aux besoins des utilisateurs. »

Le retour des grandes surfaces sur la région aixoise au 2^ème trimestre permet au segment d'afficher un volume semestriel en progression de 33 % sur 1 an avec 31 145 m², soit près de la ½ de la demande placée totale. Les surfaces intermédiaires (500-1 000 m²) continuent de performer, avec 12 624 m² de bureaux commercialisés (+37 % sur 1 an). A contrario, le segment des petites et moyennes surfaces (<500 m²) poursuit sa tendance baissière, avec un volume reculant de 16 % sur 1 an à 20 578 m², signe des difficultés rencontrées par les TPE/PME dans un contexte économique dégradé.

Le marché aixois crée la surprise en cumulant 60 % de la demande placée de la métropole avec 38 674 m² commercialisés, soit une progression de 45 % sur un an et de 26 % par rapport à la moyenne des 5 dernières années. Porté par le marché du neuf (45 % du volume) et les grands utilisateurs (20 600 m², +86 % sur 1 an), il profite d’une offre qualitative répondant aux nouvelles normes exigées par les utilisateurs.

À l'inverse, l'activité du marché tertiaire marseillais reste atone au 1^er semestre. Le volume des bureaux commercialisés s'élève à 25 673 m², ce qui représente un recul de 16 % sur un an et de 37 % par rapport à la moyenne sur 5 ans. Avec 62 signatures (-26 % sur 1 an), le quartier d'affaires d'Euromed, principale locomotive marseillaise, accuse un retard de -46 % par rapport à la moyenne sur 5 ans, en raison d'un contexte défavorable et d'un manque d'offres adaptées qui s'accentue.

L'offre immédiate poursuit sa progression en lien avec les nombreuses libérations de surfaces de 2^nde main, atteignant ~185 440 m² (+21 % sur 1 an). La faiblesse de l'offre neuve (24 % de l'offre immédiate) continue d'impacter la performance du marché notamment sur le secteur Marseillais où moins de 20 000 m² sont à disposition des utilisateurs.

Si les valeurs locatives prime restent stables, avec 320 €/m²/an sur Marseille (305 € hors IGH), 250 € sur le centre d'Aix-en-Provence et 195 € pour le Parc d'Activités, les valeurs moyennes du neuf connaissent une légère inflexion (200 € sur Marseille, 181 € sur la région Aixoise).

Yoann Pohu conclut : « L'absence de visibilité dans un contexte volatil, associée à une offre inadaptée, avec seulement 16 % d'actifs neufs au sein de l'offre immédiate marseillaise, devrait continuer de peser sur l'activité. Il est crucial de stimuler la production d'actifs de qualité pour répondre aux besoins évolutifs des entreprises et maintenir l'attractivité de notre métropole. »

Le marché de l’investissement d'Aix-Marseille affiche un semestre en net repli avec 68 M€, un volume en recul 47 % par rapport au S1 2024 et inférieur de 80 % à la moyenne 5 ans.

Le nombre de transactions est quant à lui en légère augmentation avec 21 transactions contre 17 au 1^er semestre 2024, un nombre tout de même inférieur à la moyenne quinquennale (-17 %).

Aucune transaction supérieure à 40 M€ n’a été enregistrée ce semestre. 42 % des signatures ont porté sur des transactions inférieures à 5 M€. Le marché se concentre davantage sur des petits volumes ce semestre, puisque ce segment ne représentait que 13 % du marché au S1 2024.

Les actifs de bureaux restent largement majoritaire ce semestre avec 57 M€ investis, soit 85 % des volumes totaux (contre 48 % au S1 2024), notamment grâce à l’acquisition par FINAMAS du 480 avenue du Prado au T1 ou encore celle de l’immeuble « Le Palatin » par FINOLAX.

Le commerce comptabilise 2 transactions pour un volume de 2 M€ ce semestre, alors qu’il avait connu un 1^er semestre 2024 blanc.  

A contrario, aucune transaction n’a été enregistrée sur un entrepôt logistique, contrairement au premier semestre l’an dernier où on comptait 59 M€ investis sur cette classe d’actifs.Enfin, les locaux d’activités ont maintenu un volume semestriel à 8 M€.  

Le pôle d’activités d’Aix concentre ce semestre 41 % du volume investi, une part en nette augmentation par rapport au S1 2024 qui ne comptait que 29 % des acquisitions.

A la fin du 1^er semestre, l’ensemble des marchés en France affichent une stabilité des taux prime. Celui des bureaux du marché d’Aix-Marseille demeure ainsi à 6,00 %.

Sam Capoani, directeur Investissement Méditerranée conclut : « Le marché d'Aix-Marseille traverse une période de volume d'investissement particulièrement bas. On observe une prudence accrue des investisseurs comme en témoigne la multiplication des transactions de petite taille. Plusieurs dossiers actuellement en cours de négociation laissent toutefois entrevoir des perspectives plus favorables pour les trimestres à venir. »

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