Les défis de l'immobilier d'entreprise en 2023

De la mise en place opérationnelle du travail hybride, à la digitalisation de la fonction immobilière, en passant par le déploiement de nouveaux partenariats en réponse à des problématiques immobilières plus complexes, l'année 2023 réserve aux entreprises de nombreux fronts sur lesquels il va falloir livrer bataille pour parvenir à un immobilier résilient. Et ceci indépendamment de leur taille et leur secteur d’activité.  

Sur la base d’un large corpus d’études menées auprès de décideurs et de salariés de grandes entreprises, nous dressons un panorama des 10 tendances phares de l’immobilier d’entreprise pour 2023.  Des enseignements qui mettent en lumière l’existence d’une fenêtre d’opportunité pour les décideurs immobiliers les plus avisés. 

Ce début d’année 2023 reste marqué par un contexte international tendu : défi environnemental, crise économique, risque sanitaire et tensions géopolitiques. Notre dernier rapport, le Global Real Estate Perspective, révèle que ce climat d’incertitudes persistantes pèsera sur la confiance des acteurs au cours du premier semestre. La conséquence ? Une prudence redoublée de la part des entreprises et des processus de décisions plus longs et soumis à des arbitrages plus difficiles.  

Mais la conjoncture mondiale ne devra pas faire oublier aux entreprises leurs objectifs stratégiques de long terme, tels que la résilience climatique, la maîtrise des coûts ou la maturité technologique. Un conflit d’agenda qui incitera à la définition d’une stratégie plus concertée, prospective et audacieuse. Des investisseurs aux locataires, en passant par la société civile et les autres parties-prenantes, chacun aura un rôle à jouer dans l’immobilier de demain. Alors, concrètement, à quoi s’attendre pour les mois à venir ?

La transformation, c’est le maître mot de 2023 !  Tous les types d’actifs - des entrepôts logistiques aux data centers, en passant par les bureaux, sont concernés. Les entreprises devront réévaluer leurs priorités et leurs méthodes de travail pour s'adapter, et continuer de prospérer malgré le contexte chahuté. A court-terme, les entreprises s’efforceront de se serrer la ceinture :  réduction de la consommation énergétique, optimisation du portefeuille immobilier, gestion des coûts. A long-terme, elles devront poursuivre la révision de leur business model, la mise en place d’une feuille de route environnementale, la transformation de leur culture d’entreprise. Des chantiers colossaux qui leur imposeront de parvenir à concilier des priorités en apparence contradictoires.   

Pour trouver le bon équilibre, chaque décision et chaque action devront être planifiées minutieusement, sur la base de données fiables et immédiatement disponibles. Un défi d’autant plus grand que, selon notre étude sur le Future of Work, seuls 7 % des entreprises françaises (13% dans le monde) utilisent aujourd’hui des analyses en temps réel pour obtenir de la donnée intelligente sur leur portefeuille immobilier.  Au regard des mois qui se profilent, et alors que la performance et la valeur de l'immobilier seront plus scrutées que jamais, la mise en place de benchmarks de marché, d'une gouvernance claire et solide des données et d'un suivi rigoureux des indicateurs, deviendront un impératif pour les décideurs immobiliers.

Autre tendance lourde renforcée par les contraintes réglementaires : la décarbonation des actifs immobiliers face à l’urgence climatique. Mais, alors que les locataires aspirent de plus en plus à occuper des bâtiments durables et responsables, l’offre demeure insuffisante. Dans ce contexte, 84% des locataires ont déjà renégocié leurs conditions de bail pour diminuer leur consommation d’énergie, accroître leur recours aux énergies vertes, et déployer des compensations carbone. Mais les entreprises et les bailleurs devront poursuivre leurs efforts et s’atteler à des projets de rénovation ambitieux pour préserver la performance et la valeur de leurs actifs sur la durée. Aujourd’hui, au sein du parc européen, plus de 6 bâtiments de bureaux sur 10 ont plus de 20 ans.  2023 orientera à n’en pas douter les investisseurs, les occupants, et les propriétaires vers les bâtiments dotés de labels et de certifications environnementales. Dans ce domaine aussi, un investissement accru dans les technologies sera nécessaire pour optimiser l’exploitation, la maintenance des sites, et réduire la consommation d'énergie et les émissions carbone des immeubles et des équipements.

L’attention grandissante des consommateurs pour les sujets de développement durable transformera également les équipements de production industrielle. En Allemagne, par exemple, malgré la pression croissante sur les coûts, plusieurs acteurs de l’automobile cherchent aujourd’hui à modifier leur empreinte immobilière en adaptant leurs processus de fabrication et leurs chaînes d'approvisionnement afin de répondre à trois types de demande : les véhicules traditionnels, les hybrides et les électriques.  Parallèlement, l’accélération digitale et la numérisation de nombreux services entraînent une augmentation de la demande de data centers. Or, ces derniers sont aussi concernés par les objectifs de décarbonation. Tout au long de l'année 2023, le secteur des data centers cherchera de nouveaux moyens de répondre aux enjeux de développement durable, depuis le choix de la localisation - comme la recherche de friches industrielles ou de bâtiments à réaffecter - jusqu'aux matériaux de construction et à l’identification d’opérations à haut rendement énergétique.

Enfin, les attentes croissantes en matière d’approche durable et responsable de l’entreprise comportent un volet social auquel les dirigeants accorderont une importance renforcée. 91% des décideurs que nous avons interrogés considèrent que leurs bureaux peuvent servir les ambitions sociales de leur entreprise. Une dimension qui s’incarne notamment dans les enjeux de promotion de la diversité, de l’équité et de l’inclusion (DEI) à travers les environnements de travail. Des enjeux, d’autant plus forts à l’heure où les entreprises cherchent à attirer et à fidéliser des collaborateurs aux profils diversifiés, pour renforcer leur avantage compétitif et soutenir leur politique d’innovation.

Pourtant, si diversité, équité et inclusion semblent aujourd’hui de véritables priorités pour les entreprises, ces dernières ne savent pas toujours comment traduire leurs ambitions dans leur environnement de travail. Pour les aider, JLL a bâti une grille de plus de 200 critères, permettant d’évaluer la façon dont les espaces de travail soutiennent la diversité et l’inclusion, et visant à identifier les leviers à actionner pour progresser en la matière. Les défis liés à l’accessibilité physique, l’âge, le genre, l’orientations sexuelle, le genre, la neurodiversité, la diversité culturelle sont ainsi passés en revue. Et si toutes les entreprises n’en sont pas au même stade d’avancement, nos enquêtes révèlent que la moitié prévoit d’accroître leurs investissements dans ce domaine d’ici 2025. De quoi répondre à la fuite des talents et à la volatilité de la main d’œuvre qui agitent aujourd’hui le marché du travail.

En résumé, nombreux sont les défis qui attendent les entreprises en 2023. Et leur politique immobilière constitue à la fois un outil et une réponse à ces défis. Il faut donc garder à l’esprit que ces défis sont aussi des opportunités et que l’immobilier est un tremplin pour progresser sur les sujets à la fois technologiques, environnementaux, et sociétaux. C’est en tout cas le parti-pris des équipes JLL qui accompagnent tous les jours les entreprises dans leur démarche de transformation en définissant une solution adaptée à leurs enjeux et projets immobiliers.