Adaptation des bureaux à la chaleur : l'inaction coûtera bien plus cher que l'investissement

Face à l'intensification des canicules, l'immobilier de bureaux à Paris et dans les grandes métropoles fait face à un défi stratégique. Rencontre avec Jean-Philippe Buti, Directeur de JLL Ingénierie, qui nous livre son analyse et ses pistes d’actions.

Jean-Philippe Buti : L'impact est bien plus profond qu'une simple sensation d'inconfort. Nous observons une double peine. La première est humaine et économique : au-delà d'un certain seuil de température, la productivité et la concentration chutent drastiquement. Nous avions partagé dans notre étude JLL « Risques climatiques, résilience et adaptation : une nouvelle ère pour l’immobilier », publiée en 2024 par Virginie Houzé, qu’à partir de 32°C, la productivité baisse de 25% et s'effondre même de 70% à partir de 38°C. La seconde est d’ordre patrimoniale, un bâtiment incapable d'offrir un confort d'été acceptable devient moins attractif, sa valeur locative diminue et il s'expose à une obsolescence accélérée.

Pour les propriétaires d'actifs, notamment à Paris où le parc est vieillissant – plus de 50% du parc de bureaux francilien existait déjà en 1985 – c'est un risque financier majeur. Le contexte s'aggrave : Paris a déjà dépassé +2,3°C de réchauffement par rapport à l'ère préindustrielle, avec des records à 42,6°C atteints en juillet 2019, que nous pourrions dépasser cet été 2026. La dépendance exclusive à la climatisation pour faire face aux canicules n'est plus une solution durable, ni pour la planète, ni pour le portefeuille.

J-P. B. : La première ligne de défense, la plus logique et la plus efficace, est d'empêcher la chaleur d'entrer. Je parle ici des solutions passives. Les protections solaires extérieures – comme les brise-soleil ou les volets – sont fondamentales. L'ADEME le confirme : elles sont infiniment plus performantes que les stores intérieurs qui, une fois la chaleur passée à travers le vitrage, ne font que la piéger. Un simple débord de toit peut, à lui seul, diminuer les besoins annuels en froid de 25%.

Ensuite, il faut réintégrer la nature en ville. La végétalisation des toitures et des façades est un levier puissant, surtout dans une métropole dense comme Paris. Une toiture végétalisée agit comme une isolation thermique naturelle et, par le phénomène d'évapotranspiration, rafraîchit activement la surface du bâtiment. Des études menées en Île-de-France ont montré que le couvert végétal peut créer jusqu'à 8°C d'écart de température par rapport aux zones minéralisées. Cela crée des îlots de fraîcheur qui bénéficient à l'immeuble et à son environnement immédiat.

D’autres solutions existent et permettent d’obtenir de bons résultats. Elles sont plus ou moins aisées à mettre en œuvre en fonction de la géométrie du bâtiment, de la localisation et de son usage. On peut par exemple citer le fait de privilégier les espaces traversants et de grande hauteur qui permettent de créer des circulations naturelles (ou assistées) d’air « frais » vers l’intérieur du bâtiment tout en évacuant l’air chaud vers l’extérieur. Des systèmes de brassage d’air à plus faible consommation électriques que des climatisations peuvent localement faire baisser la température intérieure des locaux. Néanmoins, dans certains espaces à forte densité de personnes ou de process (salles de réunion, locaux informatiques, etc.), de telles solutions ne peuvent suffire et ne viennent qu’en complément de la climatisation.

J-P. B. : Ma réponse est toujours la même : ne pas agir à l'aveugle. L'urgence ne doit pas mener à des décisions précipitées et peu efficaces. La première étape, indispensable, est de réaliser un audit de résilience climatique de son bâtiment. À l'aide d'outils de Simulation Thermique Dynamique (STD), nous modélisons le comportement de l'immeuble face à des scénarios de canicule et nous identifions précisément ses points faibles. Cet audit comporte également un état des lieux des inconforts, surconsommations énergétiques et permet d’évaluer le pilotage des installations techniques du bâtiment.

Cet audit permet de hiérarchiser les actions : faut-il commencer par les protections solaires ? Optimiser la ventilation ? Isoler la toiture ? C'est la seule façon de construire un plan d'action chiffré et de l'intégrer intelligemment dans une stratégie patrimoniale à long terme. Avant tout, il permet d’identifier des actions avec des Temps de Retour sur Investissement très courts à mettre en œuvre immédiatement. C'est d'autant plus crucial que le parc francilien se renouvelle à un rythme moyen d'environ 1,5% par an seulement, ce qui est beaucoup trop lent pour adapter l'ensemble du parc aux nouveaux enjeux climatiques. A noter également que de tels audits permettent de prendre en compte l’ensemble des risques climatiques (ex. : inondations et précipitations extrêmes) ce qui permet de hiérarchiser les risques et de mettre en œuvre des solutions impactantes et qui adressent plusieurs risques.

J-P. B. : Absolument. Leur rôle est essentiel. Un bâtiment, même très performant, peut voir ses bénéfices très limités par de mauvais usages. C'est un travail d'équipe. Des gestes simples, coordonnés, ont un impact réel : fermer les stores du côté ensoleillé avant de partir le midi, aérer les locaux généreusement tôt le matin quand l'air est frais, ou encore limiter l'usage des équipements qui produisent de la chaleur. La communication entre les occupants et le gestionnaire de l'immeuble est aussi cruciale pour optimiser les réglages centralisés et assurer le confort de tous. La température de consigne de la climatisation, par exemple, ne doit pas être inférieure à 26°C en période de forte chaleur pour rester sobre énergétiquement.

J-P. B. : C'est une question centrale, mais je la retourne : quel est le coût de l'inaction ? Les chiffres parlent d'eux-mêmes. Selon une étude de France Stratégie de 2023, le coût annuel de la sinistralité liée aux événements climatiques va globalement doubler à horizon 2050, passant de 2,4 milliards d'euros par an (1989-2019) à 4,6 milliards d'euros par an (2020-2050).

Plus spécifiquement, le coût projeté des sinistres liés aux inondations pourrait augmenter de 81% et représenter 50 milliards d'euros en valeur cumulée d'ici 2050. Pour la sécheresse et le retrait-gonflement des argiles, le coût pourrait atteindre 43 milliards d'euros pour la période 2020-2050, soit le triple par rapport à 1989-2019.

Entre les pertes de productivité, l'explosion des factures d'énergie – qui ont été multipliées par 20 en Europe en 2022 – et la dévalorisation inévitable d'un actif obsolète, l'inaction coûtera bien plus cher que l'investissement. Chaque euro investi dans la résilience climatique est un euro qui préserve la valeur de l'immeuble, qui anticipe les exigences réglementaires comme le Décret Tertiaire (-40% des consommations d'ici 2030), et qui garantit son attractivité sur le marché locatif.

J-P. B. : À Paris intra-muros, les loyers des immeubles avec des niveaux de certification ambitieux ont connu une progression plus dynamique que pour les autres bâtiments : entre 2013 et 2023, les loyers de ces immeubles sont passés d'un indice 100 à 154, alors qu'ils ne sont passés que de 100 à 129 pour les immeubles non certifiés. L'écart s'est matérialisé à partir de 2017 et s'est fortement accentué depuis 2019. Derrière l’étiquette de certification environnementale, c’est surtout la performance de la construction et le millésime de la règlementation thermique qui sont pertinents. L’OID qui mesure la performance énergétique des bâtiments l’illustre dans son rapport annuel qui met en lumière l’écart considérable de consommation énergétique des immeubles selon leur date de construction.

Par ailleurs, les entreprises françaises les plus engagées dans la démarche SBTi (Science Based Targets initiative) et ayant validé leurs objectifs "net zéro carbone" occupent déjà un parc où environ 85% de leurs sièges sociaux possèdent une ou plusieurs certifications. Ces entreprises pionnières montrent la voie.

Mais au-delà des certifications environnementales, qui restent des indicateurs importants, il faudrait intégrer dans cette "prime verte" les bénéfices opérationnels et humains qu'offrent ces bâtiments performants. Le bien-être et la productivité des occupants représentent des enjeux financiers colossaux pour les entreprises : attractivité de la marque employeur, limitation du turn-over, capacité à favoriser la collaboration et l'innovation. Ces éléments, difficilement quantifiables dans un loyer, constituent pourtant une part importante de la valeur ajoutée d'un bâtiment résilient. Et de plus en plus d'entreprises l'ont compris : le choix d'un immeuble performant n'est plus seulement un acte de conformité ESG, c'est un investissement stratégique dans leur capital humain.

J-P. B. : Le changement de mentalité fondamental est de cesser de voir l'adaptation comme un centre de coût ou une simple case à cocher pour la conformité. Nous devons la considérer comme un levier de création de valeur et une opportunité d'innover. En investissant dans la résilience, on ne fait pas que se protéger d'un risque ; on crée des bâtiments intrinsèquement meilleurs : plus confortables, plus sains, plus économes et donc plus désirables pour les entreprises et leurs collaborateurs.

Il faut aussi comprendre qu'à Paris, nous faisons face à un déséquilibre structurel : la capitale représente 42% de l'activité locative francilienne mais seulement 31% des livraisons. Cette sous-offre crée une pression sur les loyers et rend encore plus critiques les arbitrages vers des immeubles performants. Cette démarche améliore l'image de marque du propriétaire, fidélise les locataires et renforce la "valeur verte" de l'actif, un critère de plus en plus scruté par les investisseurs. Selon nos estimations globales, dans les 20 plus grands marchés mondiaux de bureaux, seulement 34% de la demande d'immeubles performants sera satisfaite dans les prochaines années. En Europe, 57% de la demande de bureaux performants ne trouvera pas l'offre adéquate.

Les bâtiments que nous concevons et rénovons aujourd'hui définiront le paysage urbain et le marché pour les 30 à 50 prochaines années. La véritable opportunité est de prendre les bonnes décisions maintenant pour construire un patrimoine qui soit non seulement durable, mais aussi premium. Avec la Réglementation Environnementale RE2020 qui intègre désormais des indicateurs de confort d'été et de résilience à la chaleur, et le nouveau PLU bioclimatique parisien qui impose végétalisation et désartificialisation des sols, le cadre réglementaire va dans la bonne direction mais sur certains actifs, il est pertinent d’aller beaucoup plus loin. Accompagner les entreprises à se saisir de ces sujets, c'est le cœur de notre mission chez JLL Ingénierie.