Em 2021, foram registradas diversas operações de fusões e aquisições envolvendo empresas de capital aberto e grandes companhias globais, com destaque para três negociações de mais de U$ 25 bilhões cada.

Resorts e o segmento de luxo foram os produtos mais atrativos para os investidores. Também foram os primeiros a se beneficiarem da retomada da demanda de hóspedes. Com a melhora nos fundos de dívida dos bancos, os credores buscaram investir com qualidade e precisão, dando preferência a ativos de baixo risco e alto desempenho. 

Três destinos destacaram-se globalmente ao reforçarem características positivas.

Miami tem, historicamente, baixa dependência do turismo de negócios e alta concentração de resorts, que atraem turistas dos Estados Unidos e da América do Sul. A cidade experimentou um boom tecnológico, atraindo startups que movimentaram U$2,4 bilhões em arrecadação. Um marco de 2021 foi a realização da maior feira de bitcoin do mundo, que chamou também a atenção dos investidores em criptomoedas. O mercado de hospedagem em Miami cresceu 73% no ano passado, em relação a 2020, e o RevPAR ficou no mesmo patamar de 2019.

As Maldivas registraram 76% de crescimento na visitação em 2021, em relação a 2019, com forte demanda proveniente da Europa Ocidental e países orientais. O RevPAR ficou 24% acima do período pré-pandemia. Para 2022, estima-se que o país asiático deva receber o maior investimento dos últimos cinco anos e ampliar a diversidade de origem dos seus visitantes.

Berlim firmou-se como o centro de startups da Alemanha que tem tido maior crescimento. Esse movimento impulsionou a demanda por escritórios, que se tornaram atraentes para investidores. Com facilidades em relação às restrições da COVID-19 na Europa, a cidade conseguiu atrair turistas da região e registrou recuperação de 59% do RevPAR entre julho e dezembro de 2021. É um mercado com alta liquidez, tendo registrado aumento de 36% nas vendas em relação a 2019, e que deve continuar crescente em 2022.

No auge da pandemia, mais de um milhão de empregos foram perdidos no setor da hotelaria por dia. Isso fez com que os colaboradores migrassem de segmento e buscassem oportunidades de trabalho em outros setores. Agora, os hotéis estão com dificuldades de recompor seus quadros de funcionários. Para atrair talentos e voltar a operar em plena capacidade, empresas hoteleiras têm apostado na “experiência do funcionário”, revendo condições extenuantes de trabalho e salários. Isso impacta o custo operacional e, consequentemente, o RevPAR.

No Brasil, o cenário é um pouco diferente. Apesar de um alto índice de desemprego, a maior dificuldade no momento é conseguir mão de obra qualificada para as posições de liderança. “Em cidades como São Paulo, por exemplo, que têm um número relevante de aberturas no segmento de hotéis Superior Luxo e Luxo para os próximos anos, há um desafio de se conseguir profissionais capacitados”, destaca o executivo da JLL.

Para ele, os principais desafios do mercado brasileiro são a inflação, sobretudo em relação ao custo dos alimentos e energia, e conseguir elevar as diárias médias, que estão muito defasadas em relação ao pico histórico. “Esses fatores combinados têm pressionado de maneira negativa as margens dos hotéis, comprometendo negativamente o resultado dos investidores no país”, explica.

Outro gargalo das operações apontado pelo relatório da JLL é a cadeia de suprimentos, com escassez de alguns materiais e paralisações fabris por conta da COVID-19. O grande desafio da hotelaria é como dosar os custos operacionais e o aumento do valor das diárias, que precisa subir para a manutenção dos resultados. Por outro lado, os hóspedes estão cada vez mais exigentes, por isso, é essencial manter um nível de serviço alto e atencioso.

Na última Conferência das Nações Unidas sobre Mudança do Clima, realizada em novembro de 2021, o mercado imobiliário teve destaque por ser responsável por 40% de todo o carbono emitido no mundo. Os hotéis contribuem ativamente para esse cenário na medida em que são grandes gastadores de energia e água. As mudanças que visam uma hotelaria mais verde têm três pilares: os operadores, os consumidores e os investidores.

O setor de investimentos de impacto deve ter crescimento de ativos globalmente da ordem de U$3,9 trilhões, sendo o mercado que mais deve crescer nos próximos anos. Ao mesmo tempo, países como os EUA já sinalizaram que, a partir de 2024, exigirão a divulgação das métricas de sustentabilidade (energia, resíduos, consumo de água). Com a disponibilização frequente de dados, os ativos que tiverem maior transparência em suas informações e melhores resultados devem atrair, consequentemente, mais investidores.

Assim, operadores devem investir em soluções para a preservação dos ativos em longo prazo, aumentando a lucratividade. Alguns exemplos de redução de custos com tecnologias “verdes” são a adoção de lâmpadas LED e de termostatos inteligentes. Ao mesmo tempo, os hóspedes têm declarado seu compromisso com a sustentabilidade de forma cada vez mais frequente. Em pesquisa realizada pela Booking.com, em junho de 2021, 64% dos viajantes disseram preferir uma hospedagem sustentável, se tiverem a opção de escolher. Isso pressiona os mais de 230 mil hotéis que existem no mundo todo. Grandes redes do segmento já se comprometeram a cortar a pegada de carbono em 25%.

O crescimento constante do co-living em áreas urbanas, sendo uma acomodação popular entre os viajantes mais jovens, tem atraído o interesse dos investidores. Esse modelo se mostra rentável e uma oportunidade de diversificação de portfólio. Globalmente, empresas de hospedagem alternativa acumularam U$8,2 bilhões de valor de mercado em 2021. Muitas empresas têm mostrado interesse em integrar o setor a partir de 2022, trazendo inovação e alinhamento com novas tecnologias, em várias regiões do mundo.

Um exemplo da confiança dos investidores no setor foi a negociação do Butterfly on Prat Hong Kong por US$127 milhões, que serão convertidos em um produto de co-living administrado por Dash Living. Nas Américas, Sonder, Mint House, WhyHotel e Blueground figuram entre os modelos disruptivos de acomodação, já que alugam e administram espaços flexíveis, tendo como padrão os hotéis.

Em dezembro de 2021, Silverstein Propertiesm adquiriu seu primeiro edifício residencial em Nova York por $ 247,5 milhões, tendo a Sonder como um dos principais arrendatários, famosa por sua conexão com tecnologia. A empresa continua a expandir sua presença nas Américas com inaugurações recentes no Canadá - em Montreal e Toronto.

O relatório “Global Hotel Investment Outlook” da JLL revela que, a partir de agora, a hotelaria entrará em uma fase de transformação. “A pandemia funcionou como acelerador de mudanças relacionadas à tecnologia e à sustentabilidade, que contribuirão para melhoria do setor tanto do ponto de vista de um ambiente de trabalho mais saudável, preocupado com a saúde mental dos funcionários, como da pegada de carbono, por exemplo”, finaliza Freire.

Confira o estudo completo aqui.