Seit 2013 auf Wohnungsmärkten Erhöhung der Mieten um 30 %, Kaufpreise um 54%

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FRANKFURT, 25. Juli 2018 -

Im 1. Halbjahr 2018 hat sich das Wachstum der angebotenen Mietpreise* in fünf der acht von JLL untersuchten Städten* (Berlin, Düsseldorf, Köln, München und Stuttgart) zum Vergleichszeitraum des Vorjahres weiter verlangsamt. Nach 7,1 % (H1 2017/H1 2016) beträgt das aktuelle gemittelte Plus auf Jahressicht 4,9 %. Die Spanne reicht dabei von 0,4 % in Köln bis 7,9 % in Berlin. Im Mittel der letzten fünf Jahre ergibt sich damit eine mittlere, jährliche Wachstumsrate von 5,3 %. Seit 2013 haben sich die Mieten über alle Städte hinweg um 30 % erhöht.
Abgeschwächt hat sich im gleichen Zeitraum auch das Wachstum der angebotenen Kaufpreise*. Im Mittel sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen auf Jahressicht um 8,4 %, in den letzten fünf Jahren jährlich um 9,7 % gestiegen. Die Spanne der aktuellen jährlichen Kaufpreisentwicklung reicht von Stagnation in Düsseldorf bis 16,0 % in Leipzig. Seit 2013 haben die Kaufpreise um durchschnittlich 54 % zugelegt.

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„Die Kombination aus hohem Nachfragedruck und nicht ausreichendem Angebot hat die Mieten und Kaufpreise in den letzten Jahren teilweise explodieren lassen. Diese Entwicklung scheint – zumindest in fünf Städten - gestoppt. In Hamburg, Frankfurt und Leipzig hat sich der Mietpreisanstieg dagegen sogar wieder beschleunigt“, so Roman Heidrich, Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Berlin. Bereits im zweiten Halbjahr 2017 habe das Mietpreiswachstum für alle Städte betrachtet ein siebenjähriges Tief erreicht. Allerdings sei das Niveau so hoch, dass viele Wohnungssuchende vor den hohen Mieten in den Städten kapitulieren, Zugeständnisse bei ihrer „Traumwohnung“ machen müssen oder nur außerhalb adäquaten Wohnraum finden. Heidrich fährt fort: „Die Mietpreisbremse in ihrer bisherigen Form hat bisher keine Wirkung gezeigt. Genauso fraglich ist, ob die derzeit diskutierten Vorschläge inadäquate Mietsteigerungen künftig ausschließen. Solange die Fertigstellungszahlen hinter dem Bedarf zurückbleiben, bleibt es bei der Anspannung auf den Wohnungsmärkten. Und wie sich das deutsche Wohnungsproblem durch eine bloße Verlagerung vom Bauministerium ins Innen- und Heimatministerium lösen soll, bleibt das Geheimnis der Bundesregierung. Mietern und Vermietern ist damit nicht geholfen.“

Sebastian Grimm, Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Frankfurt, ergänzt: „In den Top-Städten in Deutschland sind zunehmend internationale private Kapitalanleger insbesondere im Spitzensegment des Wohneigentumsmarkts aktiv. Sie suchen nach stabilen Alternativen zu ihren Heimatmärkten, in denen entweder die Preise bereits ein nicht mehr finanzierbares Niveau erreicht haben oder politische Stabilität sowie Rechtssicherheit in Gefahr sind oder beide Faktoren zutreffen. Limitierend wirkt aber auch hier das sehr knappe Neubauangebot. Inwiefern sich ein steigendes Zinsniveau langfristig auf die Preise am Wohneigentumsmarkt auswirken wird, bleibt noch offen.“

Zu diesen Ergebnissen kommt der aktuelle Wohnungsmarktüberblick** von JLL, der ab der 37. Kw zur Verfügung steht unter http://www.jll.de/germany/de-de/research/wohnen

Untersuchungsergebnisse im Überblick

Berlin bleibt Stadt mit der höchsten Mietpreisdynamik

Auch im ersten Halbjahr 2018 bleibt Berlin bei den angebotenen Mietpreisen mit einem aktuellen Plus von 7,9 % die Stadt mit dem höchsten jährlichen Mietpreisanstieg und erreicht damit die gleiche Dynamik wie in den letzten fünf Jahren. In den letzten beiden Analysen hatte der jährliche Preisschub noch 12,8 % bzw. 9,1 % betragen. Ein großes Problem stellen die nach wie vor steigenden Baulandpreise dar, die zu gestiegenen Gesamtinvestitionskosten im Wohnungsneubau führen. Eine Mietwohnung kostet im Mittel 11,65 Euro/m²/Monat. Vor fünf Jahren waren es 8,00 Euro/m²/Monat.

In Leipzig erreicht die Angebotsmiete erstmals 7,00 Euro/m²/Monat, entsprechend fast 7 % mehr als zum Vorjahreszeitraum. In der sächsischen Metropole greifen Nachholeffekte. Viele Wohnungen sind mittlerweile größtenteils saniert, zusammen mit der zunehmend steigenden Nachfrage wurde der ehemals hohe Leerstand weitestgehend abgebaut.
Auch Hamburg und Frankfurt erfahren ein überdurchschnittliches Wachstum. In der Hansestadt, in der mit 12,35 Euro/m²/Monat und einem Plus von 6,9 % mittlerweile ein mehr als dreimal so hoher Zuwachs gegenüber dem 5-Jahresmittel notiert wird, scheint eine jahrelange Zurückhaltung bei der Neuvermietung mit geringen Wachstumsraten ein Ende gefunden zu haben.
Deutschlands Bankenstadt profitiert dagegen von den zahlreichen hochpreisigen Neubauentwicklungen nicht nur im Europaviertel, dies verbunden mit einer anhaltend hohen internationalen Nachfrage. Insofern hat in Frankfurt maßgeblich das Spitzensegment die Medianmiete auf 14,55 Euro/m²/Monat ansteigen lassen (2013: 11,95 Euro/m²/Monat).
Auf dem Wohnungsmarkt Stuttgart bleibt der Mietpreisanstieg in etwa auf dem Niveau der letzten fünf Jahre und hat sich nach einem zwischenzeitlichen jährlichen Rückgang von 8 % auf 4,7 % in den vergangen zwei Halbjahren aktuell auf einen Anstieg von 6,3% eingependelt. Damit bewegen sich die Angebotsmieten bei 14,40 Euro/m²/Monat (2013: 10,60 Euro/m²/Monat).
Köln (+ 0,4 %) und Düsseldorf (+1,4 %) zeigen nur minimale Bewegung im Jahresvergleich. 11,55 bzw. 11,15 Euro/m²/Monat sind es in der Domstadt bzw. der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt. Vor fünf Jahren lagen die Mieten bei 9,30 und 9,25 Euro/m²/Monat.
Auch München erfuhr eine Abschwächung der Wachstumsrate auf 2,9 % (5-Jahreschnitt: 7,3 %). Bei einer mittleren Angebotsmiete von 19,25 Euro/m²/Monat (2013: 14,45 Euro/m²/Monat) ist allerdings auch ein Niveau erreicht, bei dem die Frage nach der Bezahlbarkeit von Wohnraum mehr als berechtigt ist. Fakt ist sicherlich eine nach wie vor existierende Knappheit an Wohnraum. Damit dürfte ein Mietpreiswachstum, wenngleich auf niedrigerem Niveau, auch weiterhin zu beobachten sein.

Kaufpreise steigen nach wie vor schneller als Mieten - Leipzig mit höchstem Zuwachs - München unangefochten teuerstes Pflaster für Kauf von ETW

Auch bei den Angebots-Kaufpreisen für Eigentumswohnungen bleibt es bei einem Wachstum, wenngleich der Jahresvergleich (H1 2018/H1 2017) mit 8,4 % einen leicht niedrigeren Zuwachs als das 5-Jahresmittel aufweist (9,7 % jährlich). Mit einem zweistelligen prozentualen Kaufpreiswachstum (gegenüber H1 2017) und damit deutlich überproportional fallen die Preise aktuell in Leipzig, Frankfurt und Berlin aus. In diesen drei Städten wurden auch die langjährigen jährlichen Wachstumsraten übertroffen.
Auf Jahressicht verteuerten sich die Angebots-Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Leipzig (+16,0 %) und Frankfurt (+15,6 %) im Vergleich zum Vorjahreszeitraum am stärksten und ähnlich hoch. In der Mainmetropole liegt das Angebotsmittel mittlerweile bei 5.260 Euro/m². Die Dynamik ist dabei in allen Preissegmenten zu beobachten. Offensichtlich begegnet die Nachfrage nach Wohnungen von zahlreichen Interessenten dem Angebot in der gesamten Bandbreite von Qualitäten und Baualtersklassen. In Leipzig wird die höchste Kaufpreisdynamik im unteren und mittleren Preissegment registriert. Mit 2.030 Euro/m² überschreitet das mittlere Niveau dabei erstmals die 2.000 Euro-Marke.
Diese Marke wird in Berlin um das Zweifache getoppt. Aktuell werden Eigentumswohnungen in der Bundeshauptstadt im Mittel für 4.200 Euro/m² angeboten, 12,6 % mehr als zum Vorjahreszeitraum. Dieser Anstieg ist der dritthöchste unter den Big 8, überschreitet darüber hinaus auch das 5-Jahreswachstum (11,1 %). Da das Angebot an Bestandsflächen in Berlin deutlich eingeschränkt ist, sind Wohnungsuchende gezwungen, sich vielfach im teureren Neubausegment umzutun. Das hat die Preise angehoben, ein Ende dieser Entwicklung ist nicht in Sicht, eher eine Anpassung der Mieten an die eine oder andere der genannten Städte.
Wesentlich geringer fiel der Zuwachs in München und Stuttgart aus.
An der Isar werden im Mittel 7.250 Euro/m² für eine Eigentumswohnung aufgerufen. Seit vielen Jahren ist Bayerns Metropole in dieser Hinsicht die mit Abstand teuerste Stadt, auch wenn sich mit + 6,8 % das Wachstum zwischen 2017 und 2018 verglichen mit dem 5-Jahresmittel (9,9 %) verlangsamt hat und im Neubausegment auf Jahressicht sogar ein leichter Rückgang um 1,6 % beobachtet wurde.
In der schwäbischen Landeshauptstadt lag das jährliche Wachstum im Mittel bei 6,3 %. Hier müssen im Mittel 4.250 Euro/m² für eine Eigentumswohnung eingeplant werden. Der Preis von neu errichteten Eigentumswohnungen legte im Jahresvergleich sogar um 11,7 % zu und bewegt sich damit noch oberhalb des jährlichen Zuwachses in den letzten fünf Jahren.
Köln und Hamburg lassen es verhaltener angehen. Mit 3.500 Euro/m² stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Köln um 5,7 % deutlich moderater an, nach mehr als 10 % pro Jahr in den letzten fünf Jahren. In Hamburg wurden Angebotspreise mit einem Plus von 4,3 % (gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres) auf 4.390 Euro/m² notiert. Hier gleichen sich Angebot und Nachfrage anscheinend langsam an. Das jährliche Wachstum lag seit 2013 bei 6,7 %.
In Düsseldorf ist aktuell keine Dynamik erkennbar. Wie vor einem Jahr liegt das mittlere Kaufpreisniveau für angebotene Eigentumswohnungen bei 3.660 Euro/m². Düsseldorfer Kaufinteressenten mussten in den letzten fünf Jahren jährlich 10 % mehr ausgeben. Im Spitzensegment sind die Preise verglichen mit dem Vorjahresszeittraum sogar um 1,1 % gesunken.

Anmerkungen

* Angebotsmiet- bzw. -kaufpreise beschreiben den Median, d.h. 50 % der Werte in einer Stadt liegen über diesem Wert und 50 % darunter. Betrachtet werden die jeweiligen 12-Monats-Zeiträume (H1 2018 gegenüber H1 2017).

**JLL untersucht seit 2004 halbjährlich die Entwicklungen auf dem Miet- und Wohneigentumsmarkt in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Leipzig. Analysiert wurden insgesamt 54.000 Mietangebote sowie 31.000 Kaufangebote für Eigentumswohnungen. Die Darstellung der analysierten Datensätze reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen.