Ende der Dynamik nicht in Sicht - Frankfurter Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt mit außergewöhnlicher Transaktionsbilanz

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FRANKFURT, 09. April 2018 – Die übliche Pause war zum Jahreswechsel im Investmentgeschäft des Frankfurter Gewerbeimmobilienmarktes kaum wahrnehmbar. Keine Spur von Durchatmen oder Ruhe. Nahtlos wurden die bis Ende 2017 weit fortgeschrittenen, aber noch nicht abgeschlossenen Verkaufsverhandlungen fortgesetzt und im ersten Quartal umgesetzt. Diese Aktivitäten ließen die Transaktionen auf das größte Volumen der in der Regel eher trägen Auftaktmonate anschwellen. Mit 1,56 Mrd. Euro wurde der bisherige Auftaktrekord aus 2015 um 34% übertroffen. Noch eindrücklicher ist der Vergleich mit dem 10 Jahresschnitt (jeweils Januar bis Ende März) von 560 Mio. Euro. In den ersten drei Monaten 2018 ist also ein Plus von 180 %zu notieren. Der von uns prognostizierte Schnellstart war noch explosiver als erwartet, und ein Ende dieser Dynamik ist nicht in Sicht“, so Christian Lanfer, Team Leader Office Investment JLL Frankfurt. „Ein Transaktionsvolumen auf dem Niveau der beiden vorangegangenen Jahre ist durchaus möglich. Ob 7 Mrd. Euro oder  mehr zu verbuchen sein werden, wissen wir in neun Monaten“, so Lanfer weiter.  
 
Lanfer weiter: „ Der Markt ist unverändert von einer hohen Nachfrage nach Produkten seitens der Investoren geprägt. Da der ebenfalls lebhafte Vermietungsmarkt die Leerstände in den Gebäuden schwinden lässt, wird es immer wahrscheinlicher, dass sich in 2018 vermehrt Eigentümer von ihren nun oft zu Core gemanagten Gebäuden trennen und dem Markt deutlich mehr Investmentprodukte zur Verfügung stellen werden. Noch geschieht das zögerlich. Aber in vielen Büros dürften im Moment die gleichen Diskussionen geführt werden: Was tun mit den potentiellen Erlösen aus den Verkäufen? Den Anlegern Erfolge zeigen oder wieder - dann eventuell teuer -  einkaufen?“
Lanfer verweist auf eine spürbar erhöhte Sensibilität für die Frage, ob es erste Anzeichen für eine Verschlechterung der Situation gebe, schränkt aber ein: „Nach wie vor sehen wir einerseits keine verkürzten Transaktionszeiten. Und dennoch werden die Due Diligences andererseits mit der gebotenen Akkuratesse durchgeführt. Es wird leidenschaftlich verhandelt, die Kräfte zwischen Käufer und Verkäufer scheinen fair verteilt zu sein, mit einem Vorteil freilich für die Verkäuferseite.“ Aber auch hier habe der Markt eine gesunde Attitude: „Es werden zwar durchaus hohe Preise gezahlt. Sind die Erwartungen auf Verkäuferseite aber allzu hoch gesteckt, blockt die Käuferseite und zeigt klare Grenzen auf. Leerstand wird nicht instrumentalisiert. Mondpreise werden nicht gezahlt.“
Die Spitzenrendite für Büroimmobilien in 1 A-Lage mit erstklassiger Qualität bleibt bei 3,25 %, voraussichtlich ohne weitere Veränderung in den kommenden Monaten. Die Spitzenrendite für Objekte in B-Lagen bewegt sich bei 3,65 %, für Objekte in Spitzenlagen, aber mit B-Qualität bei 3,90 %.
 
Im Gegensatz zum Vorjahr gab es im ersten Quartal 2018 vier Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich  - allesamt Büroimmobilien - mit zusammen über 960 Mio. Euro, entsprechend
62% des gesamten Transaktionsvolumens. Nur München hatte mit acht Geschäftsabschlüssen in dieser Größenklasse mit zusammen rund 1,6 Mrd. Euro mehr aufzuweisen. Nicht zuletzt wegen der Transaktionen jenseits der 100 Millionen kam die Büroimmobilie in Frankfurt auf einen Anteil von 89 %, 15 Prozentpunkte über dem 5-Jahresschnitt und dem höchsten unter den Big 7. Neun der zehn größten Transaktionen (ca. 1,2 Mrd. Euro) entfielen auf diese Nutzungsklasse, darunter der Kauf des Behördenzentrums in der Nähe des Hauptbahnhofs, der Erwerb des ehemaligen Polizeipräsidiums in der Friedrich-Ebert-Anlage durch die GERCHGROUP oder das BBW Bürohaus Bockenheimer Warte durch einen französischen Asset/Fonds Manager. Ein Großteil der 30 Transaktionen auf dem Frankfurter Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt im ersten Quartal bewegte sich zwischen 15 und 35 Mio. Euro: 11 Abschlüsse summierten sich auf 260 Mio. Euro.
 
Mit einem Anteil von 24 %  am Transaktionsvolumen lagen Investments mit einem opportunistischen Risikoprofil, Objekte also mit großem Entwicklungs- oder Restrukturierungspotential, hinter Core Immobilien (56 %) auf Platz 2. In den letzten fünf Jahren kamen sie im Schnitt lediglich auf 9 %. „Diese Produkte werden derzeit stark nachgefragt. Bereits nach relativ kurzer Zeit kann derer Potential gehoben werden, eine Vermarktung unter den sehr guten Marktbedingungen mit erfreulichen Verkaufserlösen winkt“, so Lanfer.
 
Lanfer abschließend: „Die sehr gesunden Vermietungsmärkte haben die Schrecken eines Leerstands vergessen lassen, stattdessen freuen sich die Vermieter wieder über echte Mietpreissteigerungen. Mit diesen gesunden Mietpreissteigerungen sehen sich die Marktakteure auch für steigende Finanzierungskosten durch steigende Zinsen gewappnet.“ Lanfer macht allerdings auf eine Herausforderung von anderer Seite aufmerksam: „Wenn es derzeit ein Haar in der Transaktionssuppe gibt, sind es die explodierenden Baukosten, die auf die Mieten durchschlagen werden. Das macht das Bauen von benötigten Büroflächen riskant und wertet die Bestandsgebäude auf. Hier kann ein Ungleichgewicht entstehen, wenn benötigte Büroflächen aufgrund des Risikos, hohe Mieten durchsetzen zu müssen, nicht gebaut werden und die Vermieter der alten Bestandsgebäude aufgrund der hohen Nachfrage die Mieten hochsetzen. Für den Investmentmarkt könnte dies eine Verknappung der Produkte mit möglichen weiteren Preissteigerungen in der Konsequenz bedeuten.“