Stuttgarter Büromarkt: Geschäft im Kessel läuft auf Sparflamme

​STUTTGART, 17. Januar 2018 – Wer fündig werden will, muss über den Kesselrand hinausschauen. Das ist das Fazit des Stuttgarter Bürovermietungsmarktes nach dem ersten Jahr unter drei Prozent Leerstandsquote. Mit 254.700 m² hat der Markt sein schlechtestes Jahr seit 2012 abgeschlossen und nur noch knapp ein Viertel davon wurde in der ehemals dominierenden City erzielt. Der Produktmangel wird sich jetzt auf die Preisschraube auswirken. Ähnlich ernüchtert geht der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien aus dem Jahr: Stuttgart blieb mit 1,385 Mrd. Euro als einzige Stadt der Big 7 unter 2 Mrd. Euro und hält abgeschlagen die rote Laterne in der Hand.

Stuttgarter Bürovermietungsmarkt stimmt sich auf erneut sinkenden Umsatz ein

Es war nicht zu erwarten, dass der Rekordwert von 2016, als große Eigennutzerprojekte den Bürovermietungsmarkt auf 400.000 m² katapultierten, auch diesmal erreicht würde. Doch mit 254.700 m² liegt Stuttgart auch 10 % unter dem 5-Jahres-Schnitt. Grund sind vor allem die beiden schwachen Quartale Q2 und Q4, die jeweils nicht einmal 40.000 m² beisteuern konnten. „Stuttgart ist nicht über Nacht unattraktiv geworden. Vielmehr ist nun Realität, was sich über Jahre angekündigt hat: Der Markt bietet keine Optionen mehr. Wer in der City mehr als nur 500 m² sucht, wird nur noch selten fündig“, bilanziert Sebastian Treier, Team Leader Office Leasing JLL Stuttgart. 

Das spiegelt auch die Zahl der Abschlüsse wider: Mit 252 liegt sie deutlich unter dem Vorjahr und 10 % unter dem Mittelwert der vergangenen fünf Jahre. Entsprechend zurückhaltend fällt die Prognose für das kommende Jahr aus: „Ohne neue, freie Flächen wird der Markt weiter zurückgehen, so dass wir für das Gesamtjahr 2018 mit einem Umsatz von 220.000 m² rechnen“, gibt Treier einen Ausblick. Das wäre fast ein Viertel unter dem aktuellen 5-Jahres-Schnitt von rund 282.000 m².

Daimler sorgte für die Topabschlüsse 

Erneut steuerte ein Eigennutzer den größten Abschluss bei: Daimler wird am Messe Airport Center perspektivisch 50.000 m² beziehen. Es folgen Anmietungen durch Daimler (11.500 m²) in Vaihingen-Möhringen und den Dienstleister CMS mit 11.300 m² in der City. 

„Bereits jetzt sehen wir eine klare Verschiebung in die Randlagen, da im Kessel kaum noch etwas zu holen ist“, sagt Treier. Das bestätigt die Teilmarktanalyse: Zwar kommt die City dank 104 meist kleiner Deals noch auf 61.400 m² Flächenumsatz, doch Leinfelden-Echterdingen (59.800 m²) und Vaihingen-Möhringen (59.500 m²) haben aufgeschlossen. Perspektivisch positiv entwickeln sich auch Weilimdorf (22.000 m²) und Fasanenhof (20.7000 m²). „Insbesondere Fasanenhof wird in den kommenden Jahren vom Engpass im Kessel profitieren und eine Sogwirkung entwickeln“, gibt Treier einen Ausblick.

Große Eigennutzer ziehen eine Vielzahl kleiner Dienstleister an

Diese Sogwirkung ist beispielsweise in Vaihingen bereits zu spüren, seitdem sich der Daimler Campus dort angesiedelt hat. Statt abgeschotteter Werkstore herrschen hier offener Geist und kurze Wege, die dem Lebensgefühl der Sharing-Gesellschaft entsprechen und so Potenzial schaffen. „In Stuttgart sind es oft die großen Eigennutzer-Objekte, die zum Beispiel Chancen für kleinere IT-Firmen oder andere Dienstleister schaffen, so dass diese sich im Umfeld ansiedeln und den Teilmarkt erst lebendig machen“, analysiert Treier. „Wichtige Voraussetzung ist dafür jedoch die optimale Verkehrsanbindung. So wird Leinfelden-Echterdingen sein großes Potenzial erst dann ausschöpfen können, wenn Stuttgart 21 umgesetzt ist und der Flughafen zu einem zweiten Hauptbahnhof wird, so dass er auch für Pendler aus dem Ulmer Raum attraktiv ist.“

Die Aufschlüsselung nach Branchen bestätigt Treiers These: Während die Industrie mit rund 98.500 m² und 38,7 % mit Abstand den Löwenanteil des Flächenumsatzes macht, folgen dahinter die unternehmensbezogenen Dienstleister mit 41.800 m² und 16,4 %. Erst weit abgeschlagen folgt dann die Öffentliche Verwaltung mit 18.600 m² und 7,3 %.

Es wird wieder mehr gebaut, doch es kommt kaum Fläche auf dem Markt an

Fertigstellungen, die auch dem Markt zugutekamen, gab es im abgelaufenen Jahr kaum. Zwar wurden 103.400 m² fertiggestellt, doch nicht einmal ein Zehntel davon war bei Fertigstellung noch verfügbar. „Für das kommende Jahr werden 196.500 m² erwartet – davon aktuell noch 19 % verfügbar“, prognostiziert Treier.

Der Leerstand hat sich vor diesem Hintergrund über das abgelaufenen Jahr von 3,7 % auf nur noch 2,7 % reduziert. Zwar erwartet JLL für das laufende Jahr eine überdurchschnittlich hohe Bautätigkeit, auf dem freien Markt kommt davon allerdings kaum etwa an, so dass die Quote bis Jahresende auf noch drastischere 2,6 % fallen dürfte.

Expansionen halten Mietüberraschungen bereit

Der Produktmangel hat bereits in den vergangenen Quartalen zu einem klassischen Vermietermarkt geführt, der sich jetzt auch spürbar in der Preisentwicklung abzeichnet. Binnen eines Jahres ist die Bürospitzenmiete um einen Euro auf 22,50 Euro gestiegen. Bis Ende des Jahres wird es voraussichtlich einen weiteren Euro nach oben gehen. „Die Nutzer müssen zunehmend Kompromisse eingehen – selbst wenn Flächen verfügbar sind. So reibt sich mancher Nutzer bei einer Erweiterung verwundert die Augen, wenn er sieht, wie groß der Unterschied zwischen seinem bisherigen und dem aktuellen Mietniveau ist. Oft wird dann die Expansionsfläche reduziert oder das Ansinnen ganz begraben“, beobachtet Treier.

Investmentmarkt geht ohne Großabschlüsse wieder auf Normalmaß zurück

Nach zwei sehr starken Jahren um die 2-Milliarden-Euro-Marke ist der Stuttgarter Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wieder in der schwäbischen Normalität angekommen. Mit 1.385 Mio. Euro hat der Markt zwar im Vergleich zum Vorjahr 32 % Transaktionsvolumen verloren. Allerdings liegt dieses Ergebnis immer noch 36 % über dem 10-Jahres-Schnitt. „Natürlich ist das ein deutlicher Dämpfer im Vergleich zu den Vorjahren. Allerdings zeigt der Langzeitvergleich auch, auf welch hohem Niveau sich der Stuttgarter Investmentmarkt mittlerweile etabliert hat“, ordnet Alexander Veiel, Niederlassungsleiter JLL Stuttgart, das Ergebnis ein. Entscheidend war dabei das zweite Halbjahr, das 920 Mio. Euro und damit rund zwei Drittel zum Gesamtergebnis beitrug.

Der Markt war im vergangenen Jahr durch eine Vielzahl kleiner Deals geprägt. In der Größenordnung 10 Mio. bis 35 Mio. Euro gab es 27 Deals mit einem Gesamtvolumen von knapp 490 Mio. Euro. Das entspricht mehr als 35 % des gesamten Transaktionsvolumens.

„Ein Grund für die Kluft zwischen Stuttgart und den anderen Big 7 Städten ist der Mangel an Großtransaktionen. So sind in Stuttgart nur zwei Deals knapp in den dreistelligen Millionenbereich gekommen – so wenige wie in keinem anderen Standort“, vergleicht Veiel. Im Vorjahr war es noch die doppelte Menge gewesen.

Dominiert war der Markt diesmal von den Assetklassen Büro (67 % Anteil am Gesamtvolumen) und Logistik (21 %). Letztere beruhte zu fast zwei Dritteln auf Immobilien, die im Rahmen bundesweiter Paketverkäufe den Eigentümer wechselten. Einzelhandelsimmobilien, Hotels und Grundstücke wurden hingegen kaum gehandelt.

Spürbaren Anteil hatten erneut internationale Investoren am Stuttgarter Markt mit einer Quote von 44 % auf der Käufer- und 52 % auf der Verkäuferseite. Per Saldo bauten sie ihre Bestände damit um 109 Mio. Euro ab.

Entwickler dominieren mit 29 % Anteil den Verkäufermarkt

Während die institutionellen Investoren auf der Käuferseite mit Asset/Fonds Managern (38 %) und Immobilien AGs (16 %) wie gewohnt dominierten, zeigte sich das Feld auf der Verkäuferseite deutlich heterogener: So verkauften Entwickler Objekte für knapp 400 Mio. Euro und erzielten damit den Topmarktanteil von 29 %. Neben Asset/Fonds Managern (18 %) waren vor allem Immobilien AGs (13 %) und Hedge Fonds (12 %) präsent.

„Trotz des nachhaltigen Interesses bei knappem Produkt ist die Bürospitzenrendite über das Jahr auf ihrem Allzeittief von 3,50 % verharrt“, sagt Veiel, „allerdings gehe ich davon aus, dass sie über das Jahr erneut unter Druck geraten und am Ende des Jahres bei 3,35 % liegen wird.“ Unter den Big 7 verfügt Stuttgart allerdings immer noch über die attraktivste Rendite.​