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物流地产

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中国城市60强

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物流地产 – 强劲长期增长前景

随着中国物流业不断发展,物流地产继续拥有中国城市最强劲的长期增长前景。经济发展速度的放缓限制了需求,而随着更多的投资者进入该领域,局部供应过剩的现象将呈现。然而相对于中国经济整体规模,物流地产市场总量上仍处于供应不足的状态,电子商务的发展正逐步填补需求缺口。目前,中国的电子商务配送网络落后于发达国家,但随着电商企业运作更加高效,由电子订单履行中心、退货处理中心和其它专业设施组成的物流市场新生态系统将逐步发展起来。 ​​​​

中国城市60强物流地产-主要趋势China60 Logistics: Key Facts

部分城市短时供应过剩,长期增长动力强劲

在经过了几年的强劲扩张后,物流市场格局已发生改变。经济呈个位数的增长、制造业投资的放缓和零售市场的谨慎扩张,加上日益增加的成本压力和局部供应过剩问题,使该行业的竞争局面和需求出现了新形势。超一线城市正面临来自附近卫星城市的竞争;而随着供应量的迅速增长,一些1.5线城市正面临空置率趋高的局面。

尽管如此,得益于国内市场扩张、团购零售增长以及电子商务的迅速崛起,该领域的长期增长动力依旧强劲。中国高铁网络的投资建设提高了交通的便捷性,企业可以将配送网络整合到更大型的现代仓储设施内。

电子商务和全渠道零售提振物流业

尽管中国实体零售市场的扩张和大型制造业基地的建设,仍然是现代物流仓储需求的主要驱动力,电子商务和全渠道零售的崛起已成为新的增长引擎。阿里巴巴、京东和一号店等电商企业以及第三方物流运营商的强劲需求,很好地互补了其它领域疲软的需求。

物流业整合期

薄利和日益加剧的竞争压力,驱使第三方物流公司整合物流仓储空间、寻求规模化经济,并将从分拣处理、电子商务和零售配送各个方面,将多个独立的物流设施整合到更大型的多功能仓储设施内。

随着市场扩张,预计电商企业之间的整合也会加强。其中能够实现规模和运营效率齐头并进的企业将成为赢家,而这一整合也将提振对现代仓储的需求。

政府日益看重物流业价值

长期以来,物流土地供应不足限制了60强城市物流业的发展,但地方政府正逐步重视物流业的发展。尽管政府仍然明显偏好具有更高价值的制造业,但制造业投资的下滑已经驱使政府转向物流业,为其供应更多的土地,特别是当物流业能够帮助中心城区或经济开发区的土地实现更高价值时,政府则有意愿将土地供给分配给物流业。

高品质物流仓储总量仍匮乏

随着物流仓储总量以每年15%-20%的速率增长,一些城市(如天津和成都)出现短期供应过剩的现象,然而这些扩张中的城市正大规模兴建物流基础设施,以满足区域内强劲的配送网络设施需求,这些总量将逐步被市场消化。

目前,甲级物流仓储总量仅为2900万平方米,这一数字与中国的经济规模相比仍然很小,且因产能限制,未来实际能够建成的仓储总量仍然有限。中国甲级非业主自用的物流仓储总量与美国1.55亿的同类物业市场总量相比,仍然相形见绌。

供应链愈加复杂

人口密集的超级城市区域——长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区——拥有的现代物流仓储空间占全国总量的三分之二,这些超级城市区域的物流网络日益复杂。

随着制造业活动向中国中部和西部城市持续转移,西部、中部以及中国东北部城市的物流市场发展迅速,增速创新高,而大规模的高速公路基础设施投资建设,也带动了内陆和低梯队城市的零售市场发展。

中国的配送网络……下一个舞台?

中国的物流业不断演变,并没有“教科书”式一成不变的模式可供遵循。来自零售配送、国内和跨境电子商务、制造业供应链以及进出口贸易一系列领域的不同需求,将催生一个愈加复杂的物流版图形成。

专业配送中心将在交通便捷的人口密集区域内发展壮大,从长期来看,中国不断扩张的国家高速公路网络,将真正促进泛中国配送网络的发展(正如美国沿高速公路的物流网络),尽管这一趋势仍有待预见。

电子商务将成为游戏规则的改变者。中国目前电子商务“生态系统”落后于发达经济国家,但这一差距正迅速缩小,这将促成对超级电子订单履行中心、包裹递送/分拣中心、退货处理中心和城市物流站点的新一轮需求。电子商务正处于一个全新的发展阶段。

中国物流市场发展仍面临着多方面挑战,其中包括行业的分化、不同企业之间管理规制标准的差异和高水平供应链人才的缺乏,而这些都将是阻碍物流市场自动化的推进。

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