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不断变化的投资环境

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中国城市60强

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不断变化的投资格局

相较于1.5线和二线城市,投资者目光仍然聚焦中国的超一线和一线城市,受益于良好的供求关系、办公楼需求的多样化、消费阶层人口的扩张等因素,这些发达城市更能保证稳定的吸纳量和租金升值空间。中国城市60强投资焦点仍集中于开发领域而不是现有资产。然而,从中期来看,投资环境的变化(包括金融改革和国企改革、透明度提高、投资性物业存量的增加和散售物业类别的减少)将为交易量结构性的增长铺平道路,并为国内和国际投资者增加“买入机会”。​​​​​​

超一线和一线城市仍占主导

在过去的三年里,中国商业地产投资总量持续增长,于2013年达到250亿美元的历史高点。然而,因经济增速放缓和收益率偏低(依据全球标准),投资者信心受挫,投资市场波动性渐增。2014年,交易量下挫,降至190亿美元。然而,随着市场透明度的提高、可交易投资性物业总量的增加和风险的降低对投资需求的催化,我们预计,投资市场在未来的几年里将进入新一轮的强劲增长期。

办公楼市场主导; 物流市场正崛起

在过去三年里,办公楼市场仍保持了其作为最重要的投资目标市场的地位,年均占据50%的投资总量。办公楼投资被视为最透明且最易操作的投资市场,并将持续吸引高水平需求。

在零售领域,大量的新增供应涌入市场,使投资者在过去一年里十分谨慎。卖方灵活性不断增强,这意味着那些能够应对租赁风险进行租户组合升级的专业投资者们,将在未来几年里寻找到进入市场的契机。由于收益长期稳定的资产依然稀缺,因此资产组合战略能够比单一核心战略提供更多的机会。

与此同时,物流市场已然成为投资者最热衷的潜在领域,来自机构投资者大量资本的注入,意在挖掘这个行业的市场增长潜力。在一些可交易资产有限的重点市场,开发商通常以股权投资交易形式获得土地。2013-2014年间,包括普洛斯、嘉民和安博中国在内的物流开发商从机构投资者和私募基金处获得的资本约达70亿美元,以支持物流业的未来发展。

中国城市60强投资市场演变

商业地产直接投资,2009 – 2014年

商业地产直接投资,2009-2014

投资规模持续增长,改革提供契机

随着中国和中国房地产市场逐步迈入稳定的发展时期,我们预计,商业地产投资市场将继续保持扩张态势,并将在商业地产交易规模方面赶上规模相约的经济体。

投资环境的几个关键性改变,将为投资交易量结构性的增长铺平道路,并为国内和国际投资者增加“买入契机”。

  • 随着经济增速放缓,最大化现有存量价值将成为最优选择,对商业地产的关注点将更多地转向投资而非开发。

  • 金融行业的改革有利于投资交易规模的扩大。资本流动的自由化和官僚主义的削弱,使外国投资者进入中国市场的壁垒将低,而中国房地产投资信托基金的引入,有利于房地产资产的整合,并为开发商和业主提供了一个全新的退出策略。

  • 对众多开发商来说,投资者对散售型物业的投资兴趣降低,更多资产将被整体出售,增值或翻新整栋物业将变得更加容易。

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